アパート経営は資金ゼロ円でもできる？土地なしの頭金はいくら必要？投資のプロが徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

これからアパート経営を始めようとしている方は、

「金融機関からの融資を受けて建築したいが、自己資金はいくら必要なのだろう」

と考えていらっしゃるのではないでしょうか。

金融機関からの融資だけでアパート経営が出来れば良いのですが、ある程度の自己資金は必要となるケースがほとんどです。

では一体いくらのほどの自己資金が必要なのでしょうか。

ここではアパート経営の費用項目を説明し、必要な自己資金額について解説していきます。

アパート経営に必要な資金を3つ紹介

アパート経営の建築費用にはたくさんの項目がありますが、どんな費用があるのでしょうか。

ここでは新築アパートを建築して経営を始める際の項目費用を3つ、

• 本体工事費用、外構工事費用、附帯工事費用について
• その他に必要な資金とは
• アパートを維持する上で必要な資金とは

にわけて解説していきます。

本体工事費用、外構工事費用、附帯工事費用について

アパートの建築工事における費用別項目は、国土交通省の業種区分建設工事のガイドライン、29項目に分かれ、更に下記の3つ、

• 本体工事費用
• 外構工事費用
• 附帯工事費用

の項目に分けている会社が多いです。

また、アパート建築費用の総額のうち、70%から80%が上記3つの費用になることが多いでしょう。

大手ハウスメーカーは費用を項目ごとに分けておりますが、工務店などは項目を分けていないケースがあります。

これらを分ける理由としては、減価償却費の計算をしやすくするためでもあります。

減価償却費とは、項目ごとの費用を法令で定められた年数に分け、経費計上できる経理上の項目です。

確定申告の際に項目ごとに分かれていると経費の計算がしやすく便利です。

本体工事費用

本体工事費用はアパート建物工事の根幹をなす工事費用です。

基礎工事から躯体工事、屋根工事などが該当します。

更に細かく詳細を出せば、20以上の項目になります。

各社ハウスメーカーの本体工事費用を比較する際は坪単価を用います。

坪単価は本体金額から延べ床面積を割った価格です。

一般的に、木造アパートの坪単価は60万円、軽量鉄骨造の場合は70万円、重量鉄骨造の場合は90万円です。

外構工事費用

外構工事費用は建物以外の外回りの工事を指します。

一般的には敷地面積×10,000円前後が相場ですが、地域によって金額が変わります。

また、ハウスメーカーに外構工事を依頼した場合は利益が乗るため、敷地面積×12,000円前後と想定していた方が良いでしょう。

附帯工事費用

付帯工事には給排水工事や電気工事などが含まれます。

前面道路にある水道管の太さや電柱までの距離により金額が変わります。

そのため、相場という金額はありません。

その他に必要な資金とは

アパート建築にはその他にも必要な資金があり、アパート建築総額費用の20％から30％が該当します。

主な必要資金の項目は全部で5つ、

• 銀行融資関連費用
• 司法書士、土地家屋調査士関連費用
• 火災保険料、地震保険料
• 印紙代、申請関連手数料

がありますのでご紹介していきます。

銀行融資関連費用

融資手数料、期中利息費用などが該当します。

融資手数料は金融機関によって異なりますが、3万円から10万円前後です。

期中利息費用とは、工事期間中の融資利息費用のことです。

アパートを建築する際、建築会社に着工時、上棟時、引き渡し時などに分けて工事代金を支払いするのが通常です。

着工時に支払いする際、一度金融機関から融資を受けて建築会社に支払いします。

支払い後は、借入返済が開始しますが、建物も完成せず、家賃収入も得られないため、返済を据え置きすることも可能です。

据え置きしている間は借入返済する必要はありませんが、利息だけは支払う必要があります。

司法書士、土地家屋調査士関連費用

表題登記、保存登記を依頼する際にかかる費用です。

• 表題登記
  表題登記は建物の所在や構造などを法務局にて登録することを指します。
  おおよそ8万円から10万円前後の費用になります。
• 保存登記
  アパートの所有者が誰なのかを登録することを指します。
  世帯数×4万円＋10万円（司法書士手数料）がおおよその費用です。

火災保険料、地震保険料

各種保険に必要な費用になります。

• 火災保険料
  火災保険は保険を掛けた日から10年間に適用となります。
  掛けた日に一度料金を支払えば、10年間は支払う必要はありません。
• 地震保険料
  地震保険は最大5年間適用になります。
  火災保険同様、一度支払えば保険が切れるまで支払う必要はありません。

火災保険料と地震保険料はオプションなども加味すると、自分で計算するのは困難なため、保険会社に見積もりを取りましょう。

印紙代、申請関連手数料

アパート建築に関する印紙代、申請手数料は下記になります。

• 工事請負契約印紙代
  アパート建築会社と契約する際に必要な印紙代金です。

引用：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/12/03.htm

• 金銭消費貸借契約印紙代
  金融機関と融資の借り入れ契約をする際の印紙代です。
  借入額によって印紙代金がかわります。

引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm

• 確認申請手数料
  アパート建築を申請する際の手数料になります。
  各行政や延べ床面積によって申請手数料が変わります。
  500㎡前後であればおおよそ5万円から8万円前後でしょう。
• 中間検査手数料
  建物が上棟した際の検査手数料です。
  こちらは地方によっては不必要になるケースもありますが、建築確認申請同様、行政や延べ床面積で費用は変わります。
  おおよそ500㎡前後であれば、5万円から10万円前後です。
• 完了検査手数料
  建物が建築確認申請通りに完成したかを確認するための手数料です。
  こちらも確認申請手数料、中間検査手数料と同様に、行政や延べ床面積によって変わります。
  おおよそ500㎡前後であれば、5万円から10万円前後です。

アパートを維持する上で必要な資金とは 

アパートを経営していると、修繕費などのランニングコストがかかってきます。

将来的に外壁補修や屋根塗装など、足場を使う補修工事をする場合、300万円から500万円、もしくはそれ以上が必要となるケースがあります。

そのため、家賃収入のうち、毎月2万円から4万円の費用を積立しておくと良いでしょう。

自己資金0円でアパート経営はできるのか

アパート経営を始める際に自己資金が気になるところでしょう。

できれば自己資金が0円で始めたい方も多いと思います。

金融機関から融資のみで、自己資金0円でアパート経営はできるかを解説していきます。

土地を買って新築アパート経営をする場合

土地を購入してアパート経営をする場合、自己資金0円は難しいでしょう。

一般的に金融機関から借り入れして建築する場合、土地代金は全額自己資金対応が標準です。

土地から仕入れてアパート建築となると、利回りが大きく下がるので、金融機関から自己資金が求められます。

しかし、数億円以上の資産家があればできる可能性はあります。

中古アパート経営の場合

中古アパートの場合、自己資金0円で経営できる可能はあります。

一般的に金融機関の査定基準としては、築年数10年未満、利回り10％から15%以上などの条件があります。

しかし、そのような物件は滅多にないので、探すこと自体難しいです。

自己資金はいくら必要なのか

一般的にアパート建築の際の必要自己資金は建築費用の3割前後と言われております。

中古アパートは1割から2割ほどです。

もちろん金融機関によって異なります。

ただし、その人の年収、預金、資産が多ければ自己資金0円でも投資可能でしょう。

自己資金0円でアパート経営をする裏技

自己資金0円でアパート建築し経営を始めたい方は金融機関の融資と、住宅支援機構の融資を組み合わせれば、自己資金0円で出来るケースもあります。

住宅支援機構には賃貸住宅融資という金融商品があります。

こちらの融資を利用すれば、金融機関からの融資を使わずにアパート建築できますが、金利は金融機関より高い傾向があります。

そのため、金融機関からの融資を第一優先し、建築資金に対し借入額が不足した場合に用いりましょう。

もちろん条件はさまざまありますので、金融機関と住宅支援機構に相談してみましょう。

まとめ

これまでアパート経営の費用項目を説明し、必要な自己資金額について解説してきました。

基本的にアパートを建築し経営を始める際は、自己資金が求められるものの、その人の年収、資産、預金によっては自己資金0円で始めることも可能です。

また、一度自己資金を捻出してアパート経営を始めれば、家賃収入が得られます。

家賃収入を貯めれば、次のアパート投資にもつながることでしょう。

預金に余裕のある方は、アパート経営を始めてみてはいかがでしょうか。