これからアパート経営を始める初心者の方は、「利回りってなんだろう」と思う方も多いのではないでしょうか。

よく、中古アパートや新築アパートの販売広告には利回りが記載されております。

利回りはアパート経営を始める際に、特に重視している点でかつ、経営する上で非常に大切な指標になります。

利回りが悪ければアパート経営として成り立たないでしょう。

ではアパート経営は一体どのくらいの利回りであれば良いのでしょうか。

この記事ではアパート経営を成功させるためにも、考えておきたい利回りの内容と平均利回りについて解説していきます。

利回りとは

利回りとは、投資金額に対する年回収率を表します。

アパート経営の場合、建築または購入した費用に対し、家賃収入でどれくらいの回収率が見込めるかを表します。

仮に利回り10%であれば、10年間でも投資金額を回収できるということです。

なぜアパート経営は利回りを重視するのか

利回りが悪ければ収益も見込めません。

投資に対して収益を回収できなければ、経営が成り立たないからです。

アパート経営の利回りの算出の仕方と種類

アパート経営の利回りには大きく分けて2種類あります。

利回り計算方法も重ねて紹介していきます。

表面利回り

表面利回りは、最も一般的に使用される利回りです。

売り物件広告に記載されている利回りの多くは、表面利回りの数値です。

アパート経営にかかわる経費や、ランニングコストは加味されず、年間収入とアパートの購入価格だけで計算します。

  • 表面利回り(%)=(年間家賃収入÷購入価格)×100

一例をあげて計算してみます。

アパートの購入代金が6,000万円と設定し、間取り1Kの物件が8世帯で1室あたり家賃が5万円と仮定します。

  • 年間家賃収入は5万円×8世帯×12か月=480万円
  • 表面利回り=480万円÷6,000万円×100=8%

となります。

実質利回り

実質利回りとは、年間収入からランニングコストなどの実費費用を差し引き、アパートの購入価格で割った計算方法です。

つまり、純粋な手残りに対しての利回り計算方法になります。

  • 実質利回り(%)=(年間家賃収入-ランニングコスト費用)÷購入価格×100

ランニングコストには、

  • 借入返済額
  • 固定資産税、都市計画税
  • 共有部に電気代、水道代
  • 修繕費、補修費

などが該当します。

アパート経営の平均利回りはいくらか

表面利回りと実質利回りが分かったところで、実際どれくらいの利回りがあれば平均なのでしょうか。

下記の4つのパターンを紹介していきます。

  • 新築アパート(以前から土地を所有している)
  • 新築アパート(土地を購入して新築アパートを建築)
  • 中古アパート(築10年物件)
  • 中古アパート(築20年物件)

すべて表面利回りで解説していきますが、地域によって差が出ますので目安として参考にしてください。

新築アパート(以前から土地を所有している)

所有している土地に、新築アパートを建築した場合の平均的利回りは8%から9%です。

場所や間取り、解体工事の有無、世帯数などによって変動するものの、おおよそこの数値が平均となるでしょう。

工務店などで建築すれば10%以上の利回りを出すことも可能ですが、大手のハウスメーカーで建築すれば6%台になることもあります。

大手のハウスメーカーは建築費が高い傾向があるため、アパート経営投資としては十分考慮する必要があります。

新築アパート(土地を購入して新築アパートを建築)

土地を購入して新築アパートを建築した場合、平均利回りは6%前後です。

大手のハウスメーカーで建築すれば3%から4%となるでしょう。

一般的に金融機関は、土地を購入してアパートを建築される場合、7%を融資査定基準にしていることが多いです。

そのため、6%では融資不可、もしくは土地代金分を全額自己資金で対応して欲しいと判断されるケースがあります。

しかし、資産家の方や、相続税対策のためのアパート経営であれば、全額融資も検討してくる場合もあります。

中古アパート(築10年物件)

築10年の中古アパートの利回りは、一般的に12%から15%前後が多いです。

新築と比べ、建物も劣化していることから修繕やリフォームなどのランニングコスト費用が必要となる点がデメリットです。

しかし、利回りが良いためにサラリーマンでも融資してくれる金融機関もあります。

初めて不動産投資をしたい方にオススメします。

中古アパート(築20年物件)

建物の劣化具合によって変動するものの、おおよそ15%から20%の利回りが一般的です。

物件によっては30%近いものもあります。

木造のアパートの場合、法令上建物の耐用年数が22年間と定められているため、金融機関から借入する際は2年間で完済というのが基準です。

もちろん、立地、場所、入居率によって借入期間は変動致しますが、長い期間借入することは難しいでしょう。

アパート経営の利回りが変動する要因とは

これまで、アパート購入方法別の平均利回りを解説してきました。

ここからは利回りが下がる要因について説明します。

家賃下落に伴う利回り変動

アパート経営は利回りが重要でかつ、一番の着目点でもあります。

しかし、建物の築年数が経てば、家賃を下げて募集することが多いです。

家賃が下がれば利回りも低下します。

入居者を確保するためには、他のアパートと差別化を図るなどの方法もありますが、何かしらの費用を要するケースが多いためオーナーは好みません。

そのため、家賃を下げて競合物件に打ち勝つ方法が主流となっております。

空室期間があれば利回りが変動する

空室期間が長ければ長いほど、収入も減り、利回りの低下に繋がります。

不動産会社が購入者募集しているアパート投資は、空室率が加味されていないケースが多いです。

そのため、購入時は空室率も加味して利回り計算をしましょう。

日本の空室率は約22.7%といわれており、4部屋に1室空き部屋がある状態です。

つまり入居率75%で利回り計算した方が実収入に近いケースになるでしょう。

アパート経営の利回り以外の着目点

これまでアパート経営の利回りについて解説してきました。

しかし利回りだけを見ていてはいけません。

アパート経営を始める際の利回り以外の着目点を2つ紹介していきます。

需要と供給のバランスを考える

アパート経営をする際は、「その場所にアパートのニーズがあるのか」「需要に合った間取りなのか」を考えることは非常に大切です。

アパートは入居者あっての事業です。

アパート経営を田舎で投資しても需要が弱く、経営が成り立たないでしょう。

また、大学などの周辺に2LDKや3LDKのアパート経営をしても需要が弱いです。

周りが単身向けの1Kや1LDKが多いから差別化を図るために、違う間取りの物件を経営するという方もいらっしゃるでしょう。

しかし、大学生の多くは親などに家賃を支払ってもらっているケースも多く、親の立場を考慮すれば、高額家賃の出費は避けたいものです。

もちろん富裕層の方もいますので一概には言えませんが、ニーズの間口は狭いでしょう。

必ず地域、特性に合った間取りの物件を選ぶようにしてください。

売却などの出口戦略も考える

アパート経営は購入した際は、売却できる物件なのかも検討しておく必要があります。

アパート経営は約30年間の事業とも言われております。

30年経てば老朽化し、修繕回数も多く、新たな入居者確保は難しいからです。

近年ではインターネットで物件検索が主流となり、築年数が選べる中、多くの方が新築から探す方が多いです。

入居者確保が難しくなる前に、ある年数で区切りをつけ、売却するという考えも必要でしょう。

先ほどの例であげると、20年以上の物件は売却しにくいことをお伝えしました。

もちろん残りの借り入れ金額などを考慮する必要があります。

しかし、築30年の物件より、20年未満の物件の方が購入者の間口も広がるため、築年数を考慮して売却検討することをオススメします。

まとめ

アパート経営を成功させるためにも、考えておきたい利回りについて解説してきました。

利回りはアパート経営をするうえで、重要な指標になります。

利回りが収入に直結しているとも言えるでしょう。

しかし、利回りだけを見るのではなく、周りの環境や需要なども考慮する必要があります。

目先の数字だけでなく、将来的な需要も視野に入れ検討していきましょう。