中古ワンルームマンションは儲かるのか？失敗事例と成功方法を投資のプロが解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

不動産投資の中でも、中古ワンルームマンションが近年人気となっています。

価格帯も安く、物件の流通が多いことから参入しやすい投資です。

しかし、安易な気持ちで中古ワンルームマンション投資を始め、リスクを回避できず、運用失敗している方もたくさんいます。

中古ワンルームマンション投資から撤退しないためにも、今回は失敗事例の紹介と成功方法を解説していきます。

この記事を読めば、中古ワンルームマンション投資で儲かる方法を理解できるようになるでしょう。

中古ワンルームマンションとは

中古ワンルームマンション投資を始める前に、どのようなメリットがあるのかを理解しておきましょう。

重ねてデメリットも理解する必要がありますので解説していきます。

中古ワンルームマンションのメリット

首都圏の中古ワンルームマンションの価格は新築の半額前後で推移しております。

2015新築ワンルームマンションの平均価格は2,642万円でしたが、中古ワンルームマンションは1,300万円前後です。

参考記事：http://www.nihonzaitaku.co.jp/invest/inv03/inv03_06.html

中古ワンルームマンションのメリットはその価格帯です。

築年数や立地に影響されますが、価格が新築ワンルームマンションの半分で購入できます。

さらに、家賃が新築物件と比べて、半額になるという事は少ないでしょう。

そのため、収益も良く、新築ワンルームマンションより融資が通りやすい傾向があります。

ほかにもワンルームマンション投資は経費にできる範囲も広いため、所得税の節税効果にもつながります。

中古ワンルームマンションのデメリット

中古のワンルームマンションは築年数や立地にもよりますが、築浅物件と比べ、入居者が退去してしまうと新たな入居者を確保するのに時間を要してしまいます。

築年数が古くなればなるほど、物件の魅力度は下がり、新たな入居者を見つけることが困難になるでしょう。

また物件を紹介する不動産会社も、新築物件の方が成約率は高いため、優先順位が高くなる傾向があります。

中古ワンルームマンション投資をする際は、入居者を継続的に確保できる物件である必要があるでしょう。

中古ワンルームマンション失敗事例2選 

中古ワンルームマンションのメリット・デメリットを理解した上で、失敗事例を2つ解説していきましょう。

入居者確保できずキャッシュフローが悪化した

3月の賃貸入退去が多い時期ではなく、7月・8月など、賃貸市場が落ち着いている時期に入居者が退去してしまうと、次の繫忙期まで入居者を確保できず、空室になるということは珍しくありません。

そのため、家賃を下げて入居者募集を行い、当初予定していたキャッシュフローより悪化したというケースがあります。

金融機関から借り入れして中古ワンルームマンション投資をしていた場合、毎月の借入返済に追われます。

そのため、家賃下落により支払えないなどの場合も想定しておかなければなりません。

修繕が多く、リフォーム費用がかかった

価格に気を取られて、安い中古ワンルームマンションを購入したが、修繕箇所が多く、出費がかさんだという事例もあります。

行政によっては、リフォーム費用などの補助金や助成金もありますが、数十万円前後が多いです。

そのため、ほとんどのリフォーム費用は実費となります。

本来、収入だけでなく、節税効果もある中古ワンルームマンションですが、修繕費用が多くなれば節税効果よりも出費の方が大きくなることも考えられます。

中古ワンルームマンションの成功方法3選

中古ワンルームマンション投資の成功者たちは、市場に合わせて対応しております。

しかし、初心者の方は何をしてよいかわからず、失敗しているのも事実です。

今回は初心者でもわかる中古ワンルームマンション投資で成功するための方法を3つ、

• リスクを抑えるための分散投資をする
• 近隣需要を調べる
• サブリースを考える

を解説していきます。

リスクを抑えるための分散投資をする

1室のみの中古ワンルームマンション投資は空室になった場合、収入が0円になるというリスクが大きいため、分散投資をする方が多いです。

分散投資とは、投資対象物件を一つだけに絞らず、複数に分ける方法です。

中古ワンルームマンション1室だけでなく2室、3室と所有したり、賃貸アパートに投資したりします。

複数室所有することで空室率を下げることができ、収入を安定させることが可能となり、トータルの家賃収入がゼロになるということを抑えることが出来るでしょう。

中古ワンルームマンション投資を始める際は、他の不動産投資をしてリスクを分散することも頭に入れておきましょう。

近隣需要を調べる

中古ワンルームマンション投資を始める際は、どんな入居者ターゲットを狙えるか調査する必要があります。

社会人の入居者を見込めるのか、大学生の入居を見込める場所の物件なのかを不動産会社に聞き込みしてリサーチしましょう。

駅近物件も人気がありますが、家賃が高くなる傾向があるため、入居者が支払える上限家賃はいくらなのかを調べましょう。

家賃が低いほど借主間口は広くなります。

サブリースを考える

サブリースをすることで、収入を安定化することが可能です。

サブリースとは一括借り上げともいい、空室（空車）などになっても収入を保証してくれる管理システムです。

賃貸住宅や駐車場などを不動産会社に管理委託する一般管理と違い、手数料が多くとられるデメリットがありますが、毎月一定の収入が入ります。

最近では、賃貸住宅や月極駐車場だけでなく、コインパーキング、コインランドリーなどもサブリースシステムを採用している企業が増えて来ました。

入居不安や収入不安がある方は、サブリースを活用した方が良いでしょう。

中古ワンルームマンションで儲ける方法2選

中古ワンルームマンション投資の成功方法を理解した上で、次に儲かる方法を2つ解説していきます。

売却益を出す

中古ワンルームマンション投資は毎月家賃収入を得ることが可能ですが、売却しても利益を出すことが可能です。

もちろん市場価値に影響するため、必ず利益が出るとは言えません。

しかし、物価価値が上がれば、購入時より売却価格の方が高くなるケースもあります。

毎年国土交通省が発表している不動産価格指数は、近年上昇傾向にあります。

特にマンションに関しては2010年より2021年が1.7倍にもなっており、多くの方が売却益を出しているでしょう。

参考記事：https://www.mlit.go.jp/common/001416477.pdf

毎月安定的な収入を得ることも大切ですが、常に売却して利益を出すことも頭の中に入れておきましょう。

個人ではなく法人契約をする

先ほどはサブリースの収入保証を説明しましたが、法人契約も収入安定につながります。

サブリースの場合、手数料が多くとられますが、法人と契約する場合、手数料は一般管理と変わらず、さらに長期契約が見込めます。

法人契約とは、いわゆる社員寮などが該当します。

社員寮という名目で長期契約できれば、入居者がいなくても法人から家賃収入を支払ってもらえるでしょう。

ただし契約する法人と、契約期間、契約内容の打ち合わせが必要となります。

10年契約や20年契約をしてくれる企業を優先しましょう。

まとめ

今回は中古ワンルームマンション投資の失敗事例の紹介と成功方法を解説していきました。

中古ワンルームマンション投資は価格が安く、手を出しやすいメリットがあり、入居者を常に確保することで安定的な収入が見込めます。

しかし、1室だけの運用では空室リスクが大きいため、複数室所有するか、サブリース管理をしていくことを検討しましょう。

リスクを抑えることは成功するワンルームマンション投資への近道になります。