不動産投資クラウドファンディングはサービス運営会社も次々と増えて非常に人気が上がっています。

不動産投資の面倒な手間がなくスマホ1つで資産運用ができる。

何百万円という元手や融資も必要なく1万円からでも投資ができる。

確かに長年投資をしている人から見てもとても魅力的なサービスでしょう。

しかし、あくまで不動産投資クラウドファンディングは投資であり、リスクや注意点もあります。

実はサービス会社によって提供している案件や保証制度も大きく異なります。

ここでは不動産投資クラウドファンディングで必ず知ってほしいリスクとその対策ノウハウをお伝えいたします。

初心者の人がまず登録しておくべきサイト3選

Rimple(リンプル)・・・東証一部上場企業「プロパティエージェント」が運営。最大10%の高利回り案件が魅力。

TREC FUNDING(トレックファンディング)・・・東証一部上場総合不動産会社「トーセイ」が運営。首都圏エリアに特化した優良な不動産情報からさらに厳選されたファンドに投資できる。

CRE Funding(シーアールイーファンディング)・・・東証一部上場企業「株式会社シーアールイー」が運営。業界初の物流不動産特化型クラウドファンディング。

 関連記事⇨【徹底比較】不動産投資クラウドファンディングおすすめランキング9選【2020年最新】

Contents

不動産投資クラウドファンディングを利用する際に考慮すべきリスク・デメリット6選

不動産投資クラウドファンディングにおいて気を付けるべきリスクをお伝えします。

リスク対策で重要なのは網羅すること。

一部分のリスクは知っていても別のリスクが発生しては意味がありません。

全てチェックすることをおすすめします。

不動産投資クラウドファンディングのリスク・デメリット① 元本割れ・倒産リスク

不動産投資クラウドファンディングは元本保証ではありません。

他の金融商品と同様に投資したお金が減る、最悪はゼロになる可能性もあります。

応募する際には「想定利回り8%」などと書かれていても、実際には金利が減ったとしてもどうすることもできません。

株式投資やREIT(不動産投資信託)よりはリスクも低く値崩れもしないため、安定した資産運用ができますが、あくまで投資であることは注意が必要です。

不動産投資クラウドファンディングのリスク・デメリット②出資できないリスク

資産運用で重要なのは利回りと期間です。

不動産投資クラウドファンディングは非常に人気なこともあり、案件がすぐに埋まってしまって出資できないケースがよくあります。

例えばせっかく利回り8%1年間運用できても、その後に運用できる案件がなくて現金のまま持っていたらその間は利回り0%になってしまいますよね。

投資では「持たないリスク」とも言われます。

あまり意識されませんが応募できずに利回り0%で放置してしまうことにも気を付けましょう。

不動産投資クラウドファンディングのリスク・デメリット③流動性リスク

不動産投資ではすぐには現金に戻せないことを流動性リスクといいます。

これは株式投資と大きく異なる特徴です。

急にまとまったお金が必要になり途中で解約して現金に戻したい場合でも、原則認められなかったり、振込まで何か月もかかったり、途中解約だと損をする場合もあります。

不動産投資は途中で現金に戻すのが難しい点は覚えておきましょう。

不動産投資クラウドファンディングのリスク・デメリット④個別物件リスク

不動産投資クラウドファンディングは個別の物件に出資することが大半です。

これは何十もの物件にまとめて投資するREIT(不動産投資信託)との大きな違いです。

REITではまとめて投資する分、足を引っ張る物件や出資者には不要な物件も混ざるため、トータルでの利回りはクラファンの方が高いことが多いです。

値動きが激しいのもREITのリスクでしょう。

ただし、クラファンでは個別物件に出資する分、その物件に何か不測の事態が起きた場合は他の物件でカバーすることができません。

このリスクは実物の不動産投資に近いでしょう。

不動産投資クラウドファンディングのリスク・デメリット⑤地政学リスク

投資の世界では地政学リスクといいますが、クラファンも大地震などのリスクは存在しますよね。

現在は新型コロナウイルスの影響で、ホテルやリゾート業界は倒産が相次いでいますし、オフィスの需要も今後減り続けるでしょう。

事実、ホテルに投資しているREITなどは配当がゼロになったものもあります。

クラファンといっても不動産投資としてのリスクからは逃れられません。

不動産投資クラウドファンディングのリスク・デメリット⑥運営会社の質に差があるリスク

最後に、不動産投資クラウドファンディングの人気に伴い、運営会社も増え続けております。

どこも似ていると思われがちですが、実は案件の豊富さやリスク対策、途中解約の決まりなど大きく異なります。

物件のスクリーニングの質も全然違います。

選択肢が増えすぎることで知らないところで損をするリスクもあるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングでリスク・デメリットを最小化するためにすべきこと6

ここまでリスクを網羅的に見てきました。

次はそれぞれのリスクに対して対策をお伝えいたします。

全てチェックすることでリスクは可能な限り抑えられるでしょう。

リスク・デメリットへの対策① 元本割れ・倒産リスクは「優先劣後システム」の割合を確認

不動産投資クラウドファンディングにも元本割れや倒産リスクはあります。

対策として、ほとんどの運営会社が優先劣後システムを採用しています。

優先劣後とは、予想外のことが起きて賃料収入が大きく減少したとしても、減収の影響を先に受けるのは運営会社として、可能な限り私たち出資者の配当が減ってしまうことや、元本に影響を与えるような事態は避けるシステムです。

先ずはこの優先劣後システムを導入しているかは必ず確認しましょう。

導入していない運営会社は避けるべきですね。

さらに、実はこの優先劣後を採用していても運営会社側の「出資割合」は異なります。

運営会社の出資割合が大きいほど我々の出資金への影響は少ないのですが、運営会社によって10%から30%と出資の幅が異なります。

一律で20%と決めている会社もあれば、案件ごとに異なる会社もあります。

この優先劣後システムが導入されているか、自分が応募したい案件での割合は何%かを確認することで元本割れや倒産リスクを大きく減らすことができます。

リスク・デメリットへの対策②出資できないリスクは複数のクラファン運営会社に登録

いくら高い利回りで運用しても、期間が短くてすぐに「利回り0%」である出資案件が見つからない状態に戻ってしまっては意味がありませんよね。

対策として複数のクラファン運営会社に登録しておきましょう。

運営会社によって毎月案件が応募できる会社もあれば、数か月に一回しか応募できない会社もあります。

複数会社に登録しておきできる限り利回り0%状態を避けることが重要です。

リスク・デメリットへの対策③流動性リスクがない運営会社を探す

一度出資してしまうと途中解約ができない場合や、損をしてしまうサービスは多いです。

一方ですぐに現金に戻せる運営会社もあります。

途中解約に関する規定は必ず書いてありますので、資金に十分な余裕がある場合は必要ないですが、流動性リスクが気になる方はしっかりと事前確認しましょう。

リスク・デメリットへの対策④個別物件リスクは必ず物件情報を確認

REITのようにまとめて投資をする金融商品では、構成銘柄まできちんと確認する必要はないかもしれません。

しかし、不動産投資クラウドファンディングの個別物件は、必ず利回りや運用期間だけでなく物件情報まで確認しましょう。

物件によってホテルやマンションもあれば、学校や病院まであります。

自分の大切なお金が何に投資されるのかをしっかり理解することがクラファンの成功には必要ですし、醍醐味かもしれません。

リスク・デメリットへの対策⑤地政学リスクを洗い出して考える

自分が出資する物件は何か、そこに起きるかもしれないリスクは何かを考えることも大切です。

現在ならば新型コロナウイルスの影響でこれからオフィスは必要になるだろうか、ここにマンションを建設して入居するだろうか、などあくまで不動産投資なのですから事前に考える必要がありますよね。

運営会社も物件のスクリーニングをした上で出資を募集していますが、自分自身でも考えてみることでリスクを減らすことができるでしょう。

リスク・デメリットへの対策⑥運営会社自体もきちんと確認

不動産投資クラウドファンディングの運営会社は増え続けております。

それだけ案件の数や選択肢も増えるのでメリットもありますが、ここまで述べてきた通り運営会社の質も同じではありません。

一度も元本割れをしたことがないと宣伝していても、そもそも今までで2,3件しか案件を出していないような会社もあります。

10年以上しっかり実績がある会社もあればサービスを開始したばかりの会社もある。

不動産投資クラウドファンディングを主力事業として力を入れている会社もあれば、他の事業を主力としてクラファンも始めてみた程度の会社もありますね。

一見どこも同じようですが実態はかなり違いがありますので必ず事前に確認しましょう。

まとめ

不動産投資クラウドファンディングは長年投資をしてきた人から見てもとても魅力的な資産運用になります。

一方で投資には必ずリスクがあり、不動産投資クラウドファンディング特有のリスクもしっかり網羅的に考える必要があるでしょう。

元本割れや倒産確率もゼロではないし、運営会社や物件によって条件や規定、質や信頼度も大きく変わってきます。

ぜひここで書いたリスクと対策ノウハウ一覧を参考にして投資することをおすすめします。

初心者の人がまず登録しておくべきサイト3選

Rimple(リンプル)・・・東証一部上場企業「プロパティエージェント」が運営。最大10%の高利回り案件が魅力。

TREC FUNDING(トレックファンディング)・・・東証一部上場総合不動産会社「トーセイ」が運営。首都圏エリアに特化した優良な不動産情報からさらに厳選されたファンドに投資できる。

CRE Funding(シーアールイーファンディング)・・・東証一部上場企業「株式会社シーアールイー」が運営。業界初の物流不動産特化型クラウドファンディング。

 関連記事⇨【徹底比較】不動産投資クラウドファンディングおすすめランキング9選【2020年最新】

The following two tabs change content below.
【執筆・監修】松本拓也

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。