不動産リースバックのメリットは？知っておくべきデメリットも解説

「リースバックのメリットやデメリットはどのようなものがある？」

「リースバックで起こり得るトラブルとは？」

リースバックを検討している人で、上記のような疑問を持っている人は多いと思います。

これらの疑問は、リースバックの依頼をするうえで、当然知っておかなければいけないものだからです。

もし、メリットやデメリットを正確に理解していないと、業者に騙されることや不利な契約を交わしてしまうこともあり得ます。

ですから、リースバックを契約する前には、メリットやデメリット、トラブル事例を知っておく事が重要です。

そこで、この記事では、リースバックのメリットやデメリット、トラブルについて、事例を交えながら詳しく解説していきます。

リースバックについて検討をしているなら、この記事を参考にしてみてください。

不動産のリースバックとは？

リースバックとは、自宅を不動産業者などに売った後、賃貸契約を交わすことによって、自宅で生活し続けられる仕組みのことです。

自宅を活用した資金調達の方法の一つで、最近では利用する人が増えてきています。

すぐに現金が必要な人や引っ越しをしたくない人などにおすすめの方法です。

リースバックをする7つのメリット

リースバックをするメリットは以下７つです。

それぞれ説明していきます。

売却してから現金化までがスピーディー

不動産業者に家を売ることが多いため、現金化までの時間が早いことは、大きなメリットといえます。

なぜなら、一般的な方法で家を売る場合では、購入したい人が見つかるまで現金化することは不可能だからです。

比べて、リースバックの場合は、売却先を探す必要がないため、売却までの期間がとても短く出来ます。

現金は一括で受け取れる

先ほど説明したように、不動産業者に家を売ることが多いため、現金を一括で受け取ることが可能です。

そのため、借金の返済や事業用の資金など、高額な費用が必要な場合も調達することができます。

周囲に気付かれずに売却ができる

リースバックは、一般的な売却方法と違って、自宅を売却したという情報が周囲に漏れることがほとんどありません。

その理由は2つあり、購入者を募集することがないことと、自宅で以前と変わらずに生活できることが挙げられます。

このように、ほとんど漏れる心配は必要ありませんが、登記簿謄本を確認すれば売却したことはわかります。

固定資産税の支払いが不要になる

リースバックを行うと、家の所有者が購入者に変更されます。

そのため、リースバック後は、固定資産税を支払う必要がありません。

なぜなら、固定資産税は、所有者に負担する義務があるからです。

ただし、固定資産税を滞納していた場合には、家を売った資金で滞納分を精算する必要があるので注意してください。

住宅ローンがなくなる場合がある

家の売却金額が住宅ローンの残積分よりも多い場合には、売却金額を使用して、住宅ローンを返済することが可能です。

しかし、売却金額が住宅ローンを下回る場合には、家賃と住宅ローンの支払いが発生してしまいます。

そのため、売却金額と住宅ローンを比較して、リースバックを利用するのかを慎重に判断することが重要です。

生活保護の申請が可能になる

生活保護は、不動産を所有していると申請ができません。

反面、リースバックを利用すれば、家の所有者が購入者に変わります。

そのため、他の不動産を所有していなくて他の条件を満たしていれば、生活保護を申請することが可能です。

例えば、病気や怪我で働けなくなったときなどに役立ちます。

将来買い戻しができる

リースバックで自宅を売った場合は、買い戻し特約を設定できることがほとんどです。

この買い戻し特約を設定されていることで、まとまった資金が手元にできたときに、家を買い戻すことができます。

急ぎの現金が必要で、将来的に現金が作れる見通しがあるなら、買い戻し特約を設定するといいでしょう。

リースバックの5つのデメリット

リースバックの主なデメリットは以下の5つです。

売却価格が安くなることが多い

一般的な売り方と比べると、売却金額が70〜90％に減少します。

そのため、すぐに現金ができるメリットはあるものの、売却金額が予想よりも少ない金額の可能性が高いです。

リースバックを利用するかは、見積りを取った上で、慎重に判断するようにしてください。

買い戻し金額が売却価格より高くなりがち

家の買い戻しを行う場合に、家の売却金額よりも買い戻し金額が上昇している場合があります。

なぜなら、土地の評価額が上昇している場合があるだけでなく、そもそもの売却金額が相場より安いためです。

このように、買い戻す場合には、売ったときよりも高くなる可能性が高いです。

そのため、慎重に検討するようにしてください。

賃貸契約の更新ができないことがある

リースバックで交わす賃貸契約は、「定期賃貸契約」になっていることがあります。

もし、定期賃貸契約になっていると、契約期間の終了後に契約を更新することができません。

そのため、新たに契約を結ぶことが出来なければ、家に住み続けることが出来なくなります。

ただし、不動産業者によっては、契約期間を設定できるプランや更新の保証があるプランもあります。

継続して住み続けたい場合には、これらのプランがあるかを確認してみてください。

家賃が周辺の相場より高くなることも

リースバックでは、家賃金額の決め方が通常の方法と異なります。

家賃金額は家を売った金額の8〜12％に設定されているため、売却金額によっては周辺の家賃相場よりも高くなる可能性が高いです。

周辺の家賃相場よりも高い場合には、長い目でみると、通常の売却方法よりも金額を多く支払う可能性があります。

そのため、安易に決めずに、慎重に検討するようにしてください。

残債が多い場合は利用できないこともある

家の売却金額よりも住宅ローンの残りが多い場合には、住宅ローンの債権者である金融機関が売却に合意しないケースがあります。

何故、金融機関が同意しないと利用できないのか？

それは、住宅ローンの借入れ時に、金融機関が抵当権を設定しているためです。

通常、この抵当権を解除しないと売却はできません。

ですから、このような場合は、リースバックを利用することができない可能性があります。

リースバックの利用はどんな人に向いている？

リースバックの利用が向いている人は、一時的にまとまった資金が必要で、尚且つ家を手放したくない人です。

その理由は3つあります。

1. 一時的な資金不足は、リースバックを利用することで資金不足を解消できることが多いこと。
2. 賃貸借契約を結ぶことで、そのままマイホームに住み続けることができる。
3. 資金に余裕ができたら、家を買い戻すこともできる。

以上の3つの理由から、一時的に資金が足りないけど、家は手放したくないという人に、リースバックはおすすめです。

リースバックの成功例

住宅ローンの返済が難しくなり、リースバックを行った成功例をご紹介します。

東京都にお住まいのAさんの事例

Aさんは、自身の病気の治療で仕事を失ったうえ、その費用によってあと3年で完済する住宅ローンの支払いを滞納してしまい、自宅が競売にかけられるかもしれない状態でした。

そこで、リースバックを利用して競売を回避する事を選んだのです。

住宅の売却額が住宅ローンの残額よりも多かったため、住宅ローンを完済できたうえ、治療費にもあてることが出来ました。

数年後、病気も完治し、仕事も再開することができたため、無事に買い戻す事もできたという事例です。

このように、競売を回避する方法としても、リースバックは有効になります。

リースバックで起こり得るトラブルとは

リースバックで起こるトラブルについて、ご紹介します。

一番よくあるトラブルはリースバックの知識不足によって、業者にとって有利な条件の契約を交わすケースです。

例えば、賃貸契約の更新ができずに退去しなければならないケースやリースバックでかかる諸経費を水増しして請求されるケースが挙げられます。

このようなトラブルを防ぐためには、リースバックについての正確な知識が必要不可欠です。

まとめ

この記事では、リースバックのメリットやデメリットだけでなく、成功事例や良くあるトラブルについても詳細に解説してきました。

ですから、リースバックについての正確な知識を持つ重要性は、理解して頂けたと思います。

もし、あなたが、リースバックを検討する時は、正確な知識を持って判断するようにしてください。

そして、悩む事があれば、再度、この記事を振り返ってもらえると幸いです。