100万円から始められる不動産投資方法はある？投資のプロがメリット・デメリットを徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

これから不動産投資を始めたいけど、投資資金が無くてできないと思っている方も多いのではないでしょうか。

確かに不動産投資には初期費用が必要となり、また決して安い金額ではありません。

そのため、始める前に諦めている方もいらっしゃることでしょう。

そこで今回大きな投資資金ではなく、100万円から始められる不動産投資に着目して解説します。

「100万円なら投資資金として出せる」という方に向けて、オススメできる3つの投資方法とメリット・デメリットを紹介しますので、今後の不動産投資に活かしてください。

また100万円での不動産投資をする際の3つの注意点も重ねて解説していきます。

100万円からできる不動産投資はなにか

100万円の投資資金でできる不動産投資は3つあります。

• 不動産投資ローンを用いて購入
• J-REITを利用する
• 不動産クラウドファンディング

不動産投資ローンを用いて購入

金融機関から不動産投資用の事業用ローンを借りて投資物件を購入します。

月々のローン返済は発生しますが、その返済額は投資物件からの収益で支払う仕組みです。

つまり収入から借り入れ返済を差し引いた後の残りの金額は収益となります。

こちらの条件は100万円を用意しなくても、金融機関の融資審査さえ通れば、100万円を投資しなくて投資資金を確保することが可能です。

100万円の激安不動産投資物件を購入するより、不動産投資ローンを用いて購入した方が、高い収益を生むことが可能となることでしょう。

実際、100万円の手持ち資金で、2,000万円のワンルームマンションを投資物件として購入している人も数多くいます。

とはいえ、金融機関の融資審査をクリアする条件があります。

誰でもできるわけでないうえに、住宅ローンの審査より厳しい条件があります。

投資物件の収益性、立地などさまざまな観点から金融機関は審査するので、選ばれた人と物件のみ可能な投資方法です。

J-REITを利用する

J-REIT とは複数の投資家から資金を集め、マンションや商業施設を購入し、その物件から得た利益を投資家に分配する方法です。

J-REIT は不動産そのものを所有するわけではなく、証券化した不動産に投資する形です。

つまり株などと同じ金融商品になります。

小額から始められるため、100万円もあれば問題なく始めることが可能となります。

また運用は全てプロに一任できるので、本人が不動産投資の知識が無くても問題ありません。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、J-REIT 同様、複数の投資家から資金を集め、不動産を購入する物です。

購入した不動産から得られる家賃収入や売却益が主な収益源となります。

不動産クラウドファンディングがJ-REIT と異なる点は、ファンドの規模です。

J-REIT は1銘柄数億円以上の規模となり、投資対象物件も大規模なオフィスビルや大型の集合住宅が多いです。

一方不動産クラウドファンディングは、数百万円から数千万円の不動産投資物件がメインの対象となります。

またJ-REIT は規模が大きいため自身で物件を選ぶことは出来ませんが、不動産クラウドファンディングは、どの物件を選ぶかは自由となります。

不動産投資ローンのメリット2選

不動産投資ローンを用いることで2つのメリットがあります。

それぞれ紹介していくので参考にしてみてください。

大きなレバレッジ効果が見込める

不動産投資ローンのメリットは大きなレバレッジ効果が見込める点です。

投資資金が100万円であっても、2,000万円のワンルームマンションに投資した場合は、レバレッジ20倍となります。

投資資金より価値がある不動産を購入できる点は、非常に大きなメリットです。

金融機関の融資さえクリアすれば、投資資金が少なく、大きな利益が見込める不動産を購入できるため、高い収益を得ることが可能となるでしょう。

不動産収入で住宅ローンの返済も可能

金融機関から住宅ローンを借りている場合、毎月の借入返済が発生しますが、不動産収入から返済も可能です。

もちろん不動産投資のローンを返済した後の余剰金で支払うことになります。

とはいえ、毎月の給与から支払っていた住宅ローンを、不動産収入から支払えるとなるのは大きなメリットでしょう。

もちろん住宅ローンを借りていない方は、余剰金がそのまま収入に直結します。

不動産投資ローンのデメリット2選

2つのメリットを紹介しましたが、もちろんデメリットもあります。

ここでは不動産投資ローンの2つのデメリットを紹介します。

借り入れリスクが伴う

不動産投資ローンを借りるということは、毎月返済が生じるということでもあります。

さらに投資した不動産から収入が入らない場合、自身の預金から支払う必要があります。

不動産は必ず収益がでるという保証はないため、常に借り入れリスクと向き合いながら運用していく必要があるというデメリットがあります。

返済額が変動する場合もある

ローンには必ず金利が付き、利息と合わせて元本を支払います。

金利が一定という金融商品は少なく、数年に一度見直しは入ります。

2022年時点では、低金利時代が続いているため、金利は安い傾向にありますが、今後上昇する可能性も大いにあります。

その場合は毎月の返済額が変わり、得られる収入も減ってしまうでしょう。

J-REIT のメリット2選

J-REIT のメリットは大きく分けて下記の3つ、

• 小額から投資可能
• 分散投資が可能
• プロに任せられる

がありますので紹介します。

小額から投資可能

投資資金100万円とはいえ、決して安い金額ではありません。

しかしJ-REIT は一口1万円から投資でき、またインターネットの証券では100円から投資することも可能です。

もちろん投資額が低ければ収益も低くなりますが、まずは小額から始めてみたいという方はJ-REIT がオススメでしょう。

分散投資が可能

J-REIT は複数の物件に投資可能です。

1つの投資物件に100万円入れるのではなく、25万円ずつを4つに分けることも可能です。

分散投資をすることにより、元本割れのリスクを軽減することが可能となります。

プロに任せられる

J-REIT の魅力は運用の専門家に任せられる点でしょう。

不動産の知識が無くても、専門家に一任できるので、自身が何か行うこともありません。

そのため、一度投資した後は、収益がどれくらいになっているかなどを見ているだけになるので、他の仕事をしながらでも運用可能です。

J-REIT のデメリット2選

J-REIT のデメリットは大きく分けて2つあります。

価格変動が起きやすい

J-REIT は金融商品になりますので、経済市場などに大きく左右されます。

そのため、投資したからといって100%利益がでるということではありません。

マイナスになることもあるため、必ずプラスになる投資ではないということは覚えておきましょう。

手数料が発生する

専門家に一任するJ-REIT は、もちろん手数料が発生します。

販売手数料や信託手数料を支払う必要があり、微小の利益であった場合は、手数料分で赤字になることもあるでしょう。

不動産クラウドファンディングのメリット2選

不動産クラウドファンディングのメリットは2つあります。

価格変動リスクが少ない

J-REIT は金融商品であり経済市場によって価格は変動しますが、不動産クラウドファンディングは価格変動リスクがありません。

そのため、一度投資した後は、出資金と配当金が戻ってくるのを待つだけになります。

小額投資が可能

J-REIT 同様小額から投資することが可能です。

おおよそ1万円からクラウドファンディングをしている企業が多いため、気軽に始めることが可能です。

また小額から投資できるので、たくさんの不動産クラウドファンディングに投資できるメリットもあります。

不動産クラウドファンディングのデメリット2選

不動産クラウドファンディングには2つのデメリットがあります。

途中解約や売却は出来ないケースがある

J-REIT は投資物件の証券をいつでも売却可能ですが、不動産クラウドファンディングは一度投資したら、途中解約や売却などを認めている運営会社は少ないです。

また途中で返金してほしいとなっても、換金性は低くなるデメリットがあります。

元本割れリスクを伴う

金融商品ではないものの、J-REIT 同様、100％利益になるということはなく、元本割れをする場合もあります。

投資した不動産の入居者が居なければ収益を分配されることはなくなります。

そのため、投資する物件から安定的に収益を得られるというわけではないことを覚えておきましょう。

100万円で不動産投資をするときの3つ注意点

ここからは100万円で不動産投資をする時に気を付ける3つの注意点に解説します。

• 激安物件には要注意
• 利回りを考慮して投資する
• 簡単に儲けられるという業者には注意

激安物件には要注意

激安物件には必ず激安な理由があります。

激安にしないと売れないということは理解しておきましょう。

激安物件である主な理由は、「築年数が古い」「立地が悪い」「事故物件」「大きな修繕が必要」などさまざまです。

安いなら安いなりの理由は必ずありますので、しっかり見極めてから購入するか判断しましょう。

利回りを考慮して投資する

利回りとは投資した資金に対して一年間で回収できる割合を表した数値です。

仮に100万円を投資し、利回り7％である場合、一年間で7万円の収入になります。

利回りは投資する上で重要な指標となり、高利回り物件に投資することで収益が高くなる傾向があります。

どの投資物件にも利回りは存在しますので、確認してから投資するようにしましょう。

簡単に儲けられるという業者には注意

インターネットで情報を取得できる現代では、情報過多になり、詐欺をしている会社も多数あります。

簡単に儲けられるといって投資資金を持ち逃げする業者は後を絶ちません。

そのため投資する会社に関しては、創業してからの年数や、会社信頼度を調べるようにしましょう。

また、100万円を投資して、自身の生活に圧迫がないかも考慮しておく必要があります。

投資は資金に余裕がある方が行うものです。

一獲千金を狙いたくても、不動産投資ではほとんど不可能なので、資金と相談して始めましょう。

まとめ

今回100万円から始められる不動産投資を3つ紹介してきました。

小額で始められる不動産投資はあるものの、どれも長期的な投資です。

またどの投資もリスクはつきものですので、必ず自身に合った不動産投資を行うようにしましょう。

これから不動産投資を行う方は、不動産投資をする際の3つの注意点を意識ながら始めるようにしてください。