これから投資用の不動産の購入を検討している方は出口戦略という言葉は聞いたことがあるでしょうか。

不動産投資では毎月の家賃収入などだけでなく、出口と言われる売却時のことも検討しておく必要があります。

不動産投資は始める時だけに注力するのでなく、不動産投資が終了する出口も考えておくことで、大きな収益を残せることにもつながります。

そこで今回、不動産投資の出口戦略について解説し、出口先約を成功させる3つのポイントも紹介します。

本記事を読むことで出口戦略が分かるだけでなく、不動産投資別の売却するタイミングなども理解できるようになるでしょう。

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不動産投資の出口戦略とは?

不動産投資の出口戦略とは、投資物件の価格高騰による売却や、損失を最低限に抑えて不動産投資から撤退する方法です。

不動産投資を行う場合、リスクを加味して売却するタイミングを考慮しておく必要があります。

いつまでも保有するというわけではなく、ある程度の収益になったら売却するというのが不動産投資の方法でもあります。

その売却が出口戦略とも言われています。

出口戦略の成功について

出口戦略が成功するタイミングとしては、最大の利益額のまま売却できたタイミングです。

つまり、家賃収入合計と売却益の合計額が最大であることを指します。

家賃収入による貯蓄額は年々大きくなりますが、物件の価値は年々老朽化するため、売却価格は下がるようになります。

下記の表は15年間保有したマンションと、30年保有したマンションの収益合計額をまとめたものです。

 

15年

30年

家賃収入

14,400,000円

(8万円×12か月×15年)

25,200,000円

14,400,000+(6万円×12か月×15年)

※築16年目から家賃6万円想定

売却価格

16,000,000円(利回り6%想定)

4,800,000万円利回り(15%想定)

収益合計

30,400,000円

30,000,000円

上記の年数を比較しても、15年の方が収益は高いことが分かるため、15年で売却した方が出口戦略の成功になります。

もちろん上記は一例であり、家賃や利回りも地域によって変わりますので参考程度にしておいてください。

不動産投資別の出口戦略のポイント

出口戦略を意識して投資することはお分かりなったと思いますが、難しいのは売却するタイミングです。

投資する物件によって売却するタイミングは異なりますが、ここでは3つの不動産投資の出口戦略のポイントを解説します。

  • 区分所有マンション
  • 賃貸アパート
  • 戸建て物件

区分所有マンションの場合

区分所有マンションの売却するタイミングとしては、物件価値が上昇した時と築年数がある程度たった時の2つです。

築年数が経つほど、不動産の価値は下がって行くのが通常です。

しかし、不動産価格は年々右肩上がりで上昇傾向にあります。

そのため、所有している区分所有マンションの価格が購入時より売却価格の方が高い時は、売るタイミングとしても良いでしょう。

とはいえ、いつ物件価格が上昇するかわかりません。

常にニュースや新聞等で地価向上が無いかを確認するか、定期的に不動産会社に査定依頼をしましょう。

また築年数から逆算して売却時期を検討してもよいです。

区分所有マンションは築年数が経つほど、家賃は下落し、入居率は低下していきます。

そのため20年や30年など、自身である程度築年数を設定しておき、その時期の収入が不安定になり始めた時は売却を検討しても良いでしょう。

しかし、金融機関からの融資が残っていた場合、マンション売却価格でローンを完済できるかも大切です。

売却価格よりローン残高の方が高い場合は、売却代金と自身の預金から支払う必要があるため注意しましょう。

賃貸アパートの場合

賃貸アパートは複数世帯を所有するため、空室リスクが低く、利回りは高い傾向にあります。

そのため、多くの投資家が狙っている投資方法でもあります。

しかし、築古賃貸アパート情報はインターネット上に多数あります。

築25年や30年の物件は利回りが良いですが、修繕箇所も多く、その他多くの費用が必要となるため売れ残り物件となっているケースが多いです。

そのため賃貸アパートの場合、築古になる前に売却を検討しておきましょう。

こちらも区分所有マンション同様、金融機関からの借入が残っている場合、売却時に完済する必要があります。

戸建て物件の場合

戸建て物件は区分所有マンション同様、空室リスクがあるため、収益物件で購入される投資家より、一戸建てが欲しい家族層などが買い手ターゲットになりやすいです。

そのため、売却するとなると、今の入居者に買い取ってもらうのが一番早いでしょう。

とはいえ誰もが買う訳ではありませんので、通常通り、売り物件として売りに出しても問題ありません。

戸建て物件の場合、リノベーションも人気があるので、築年数という考えより、価格を意識している買い手が多いのが特徴です。

古くなったら売れにくいという区分所有マンションや賃貸アパートと異なり、古くても安ければ売れるということになります。

出口戦略の収益計算方法

不動産の売却をする際は、売却代金から諸経費を差し引いた分が利益となります。

ここでは出口戦略の必要な経費について紹介します。

必要経費の計算

不動産の売却をする際は以下の3つの費用が必要となります。

  • 仲介手数料
  • 印紙代金
  • 所有権移転登記費用

仲介手数料

仲介手数料とは不動産を売却する際に不動産会社に支払う手数料を指します。

手数料は(売却価格×3%+6万円)×消費税の金額となります。

仮に1,600万円の不動産であった場合、(1,600万円×3%+6万円)×消費税となり、594,000円となります。

印紙代金

不動産を売却する際は、売買契約書に印紙を添付する必要があります。

印紙は売主と買主が1通ずつ用意します。

印紙は売買代金によって異なりますので、下記の表を参考にしてください。

売買代金

印紙代金

10万円以下

200円

10万円を超え50万円以下

400円

50万円を超え100万円以下

1,000円

100万円を超え500万円以下

2,000円

500万円を超え1千万円以下

10,000円

1千万円を超え5千万円以下

20,000円

5千万円を超え1億円以下

60,000円

引用:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

所有権移転登記費用

所有権移転登記費用は一般的には買主が全額負担しますが、場合によっては折半というケースもあります。

所有権移転登記は不動産の所有者を売主から買主へ移行する登記となります。

一般的には司法書士に委託し、法務局で登記してもらいます。

所有権移転登記をする際は、登録免許税を納税する必要があります。

登録免許税は固定資産税評価額に税率を掛けた値となります。

下記の表は不動産別売買時登録免許税の税率です。

内容

課税標準

税率

軽減税率(措法72)

土地の売買

不動産の固定資産価額

1,000分の20

令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15

建物の売買

不動産の固定資産価額

1,000分の4

 

引用:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

登録免許税がわかれば、後は司法書士への報酬と印鑑証明や住民票などの必要書類取得費用を足した値、「所有者移転登記費用=登録免許税+司法書士報酬+手続きの実費」が所有権移転登記となります。

司法書士報酬は業者によって異なるものの、5万円~10万円前後が一般的です。

税金の計算

不動産の売買によって得た利益は譲渡所得となり、税金が課せられます。

税金は売却益×税率で算出されます。

下記の表は余裕年数別の税率です。

区分

所得税

住民税

長期譲渡所得(5年以上保有)

15%

5%

短期譲渡所得(保有期間5年未満)

30%

9%

引用:https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

税率は不動産を所有していた年数によって税率が異なります。

仮に売却益で500万円の利益が出た場合、長期譲渡所得では、所得税と住民税を合わせると100万円の税額となります。

一方短期譲渡所得の場合、税率は所得税と住民税合わせて39%となるため、190万円を納税しなくてはいけません。

出口戦略を成功させる3つのポイント

ここからは出口戦略を成功させる3つのポイント、

  • 今後も需要が見込める立地
  • 5年保有後の売却
  • 売却価格を高額に設定しない

を紹介します。

今後も需要が見込める立地

不動産は立地産業とも言われるほど、物件の場所が大切となります。

場所が悪ければ入居者は確保できず、収入も不安定になることでしょう。

しかし、立地が良ければ出口戦略も立てやすくなります。

需要が高い場所を購入したい投資家も多いため、魅力ある物件と判断される要因となります。

5年保有後の売却

先ほどの必要経費で紹介した税金の計算を見ると、不動産を5年間保有しているかどうかで税率は大きく異なります。

出口戦略として不動産を売却する際、利益が出た場合は税金が課せられますが、5年以上保有してから売却した方が、税金は半分程度で済むことがわかるでしょう。

そのため、売却のタイミングの一つとして5年保有してから売却検討すると認識をしておいても良いです。

売却価格を高額に設定しない

出口戦略で不動産の売却をする場合、買い手や投資家のことも考えて、高額過ぎる売却価格に設定しないことを意識しましょう。

売り手はできるだけ高く売りたい、買い手はできるだけ安く買いたいというのが一般的な心理です。

売主が不動産の売却価格を高額に設定すると、買い手が見つからず、売れ残り物件になってしまうこともあります。

また、買い手が見つからないまま、築年数が経ち、物件の価値も下がるという事が考えられます。

そのため、相場に合った価格で売却するようにしましょう。

一般的には複数の不動産会社に査定を出し、相場観を見極めて価格設定をしていきます。

まとめ

今回不動産投資の出口戦略について解説し、成功させる3つのポイントも紹介してきました。

出口戦略は不動産投資の入り口で想定しておく内容です。

もちろん経済市場や不動産価格によって変動はあるものの、ある程度の年数で売却するという選択肢を検討しておいた方が良いでしょう。

築年数が経つほど家賃収入が入り、貯蓄は溜まって行きますが、売却しにくい物件となるのも実態です。

売りたくても売れないという選択肢は不動産投資においては失敗となります。

そのようにならないためにも、自身で出口戦略について学び、売却するタイミングを見計らって運用することが大切となります。

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筆者もさすがに36億円は集まらないだろうと予想していましたが、なんと募集開始と同時に半分以上の資金が集まり、約3時間で完売となってしまいました。

筆者自身も募集と同時に張り付いて投資をしましたが、あまりの速さに驚きましたし、それほど人気ということですよね。

COZUCHIがこれだけ人気の理由は、大きく下記の6つのメリットがあるからです。

COZUCHIの6つのメリット

上記の中でもやはり利回りの高さがダントツの魅力で、利回り10%を超えるファンドが毎月のように組成されます。

また予定運用期間を満了する前に償還となるファンドも少なく、実質利回りが10%を超えるケースもあるのがCOZUCHIの嬉しいメリットです。

今後も頻繁に利回り10%のファンドが募集されていくと予想されるので、興味がある人はまず無料の会員登録と投資家登録を済ませておきましょう。

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