不動産投資に自己資金はいくら必要？投資のプロがシミュレーション方法から自己資金なしで始める方法まで徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。慶應義塾大学在学中から世界中の株式投資、債券、コモディティまで運用中。
他にもマンション投資、ソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングにも投資中。

不動産投資を始める際に、頭金などの自己資金はいくら必要なのだろうかと気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

自己資金を出すということは、自身の預金が減ってしまうことでもあるため、できれば出したくないと思う人が多いです。

しかし金融機関からの融資を借りて投資を始める際は、自己資金の捻出が求められることも多いため、投資を始める際は必要なものと認識していることでしょう。

そこで今回、不動産投資を始める際に必要な自己資金について解説します。

なぜ自己資金が必要なのか、またどれくらい必要なのかなどを紹介していきますので、今後の不動産投資の参考にしてください。

なぜ不動産投資に自己資金が必要なのか

不動産投資を始める上で、自己資金が必要な理由は2点あります。

一つは投資を始める際の諸費用は金融機関の融資対象外であるということと、もう一つは金融機関の融資審査上、不足要素を補うためとされています。

金融機関からの融資を借りて不動産投資物件を購入する場合、売買物件代金の他に、仲介手数料や所有権移転登記費用、抵当権設定費用などさまざま諸費用が発生します。

それらの諸費用は、金融機関によって異なりますが、融資対象外となっている場合が多いです。

そのため、諸費用に関しては自己資金で対応する必要があります。

また金融機関から融資を受ける際は、金融機関独自の審査方法で計算します。

2011年の東日本大震災以降は、融資基準が低く、いわば誰でも借りれると言われるほどでした。

しかし、近年の大手金融機関の融資改ざんなどがあり、不動産投資における融資審査基準が厳しくなったとも言えます。

金融機関は融資審査計算をしたうえで融資の可否を決めますが、自己資金を捻出することで、審査がクリアしやすくなります。

そのため不動産投資の自己資金は融資をクリアするために必要とされています。

金融機関による審査方法を3つ紹介

金融機関からの融資を受けて不動産物件を購入する場合、さきほどの金融機関独自の審査方法で審査を行います。

金融機関によって審査方法は異なりますが、基準となる審査方法を3つ、

• 単体収支
• 土地建物担保評価
• 申込者の属性

紹介していきます。

単体収支

単体収支とは、投資する不動産だけでの収支計算をする方法です。

自身で借入返済シミュレーションをする場合、現在適用されている金利や実借入期間に基づく、返済回数などで計算します。

しかし金融機関は、借入返済シミュレーションをより厳しくし、毎月の返済額を高額にしてもプラス収支になるか計算します。

下記の表は木造賃貸物件の自身で行うシミュレーションと金融機関シミュレーションを比較したものです。

金利が高騰した時のリスクや、入居率が低下した際のリスクを考慮し、さらに返済回数を減らしても、投資物件は黒字経営できるかを金融機関は審査基準としています。

土地建物担保評価

投資する不動産の資産価値を計算する方法を、担保評価計算と言います。

担保とは、融資を申込した人が、万が一返済を滞らせてしまった場合、不動産を差し押さえられる権利をもつことです。

つまり、「お金は貸すけど、返済しなかったら不動産を売却して融資額に充当します」という意味でもあります。

担保評価計算は不動産の価値が借入額に相当な価値があるかを見定める計算でもあります。

金融機関の担保計算は主に以下の様に計算します。

路線価とは国税庁や市町村が定めている1平方メートルあたりの土地の評価額です。

引用：財産評価基準書｜国税庁

担保計算を行い、投資する不動産が借入額より上回っている場合は融資審査が優位に進みます。

しかし、不足している場合は、自己資金を捻出して借入額を抑える必要があるということです。

ただし、購入する不動産以外の不動産を追加で担保設定することで融資可能となる場合もあります。

これを共同担保と言います

共同担保をする条件として、追加で担保設定する不動産に担保が設定されていないことが条件となります。

住宅ローンなどを借りて建築したマイホームなどは担保設定されている場合が多いです。そのため、共同担保にできませんので注意しましょう。

申込者の属性

申込者の属性とは、その人の「年収」「他の借入」「家系図」などを判断します。

金融機関からの融資を利用して不動産投資を行った場合、毎月の借入返済は購入した不動産収入から支払う仕組みです。

しかし、万が一収入が入らず返済できない場合は、申込者の預金から支払う必要があるため年収から返済能力があるかを確認します。

また、不動産投資の融資とは別に、金融機関からの借り入れ有無も確認します。

特にカードローンを借りている方は、金融機関の審査で大きなマイナスポイントとなるため、借りないようにするか、もしくは全て完済してから融資審査を依頼しましょう。

家系図は、今後子供が大きくなるまでの費用や、親の介護費用などを想定するために確認します。

また将来的な不動産投資を受け継げる人がいるのかも確認事項となります。

さまざまな点から申込者の属性を調査しますが、自己資金があることで、年収面や他の借入分を補える要因にもなります。

3つの不動産投資別自己資金割合シミュレーション

ここからは不動産投資の代表格でもある3つの投資方法別自己資金割合シミュレーションを行います。

シミュレーションを行う不動産投資は以下の3点です。

• 賃貸アパート
• 区分所有マンション
• 駐車場経営

賃貸アパート 

賃貸経営の条件を下記の表のように仮定し、必要自己資のシミュレーションを行います。

算出するのは、下記の3項目です。

• 単体収支
• 土地担保評価
• 申込者の属性

単体収支

単体収支から計算していきます。

銀行独自のシミュレーションに合わせて計算し、自己資金がいくら必要になるかを計算します。

上記の表を見ると、月の返済額に対し、家賃収入が不足していることがわかります。

そのため、借入額を減らす必要があるため、自己資金を捻出しなければなりません。

仮に借入額を4,800万円にすると、月々の返済額は290,870円となるため、単体収支では5,000万円－4,800万円＝200万円の自己資金が必要となることがわかります。

土地建物担保評価

次に土地建物担保評価計算を行います。

借入額5,000万円に対し、どれくらい投資物件に資産価値があるかを計算し、自己資金額を算出します。

担保計算を合算すると1,960万円となり、借入額5,000万円に対し、大いに不足していることがわかります。

そのため、担保計算上では5,000万円－1960万円＝3,040万円の自己資金が必要となります。

しかしこの担保計算は、近年の不動産価格の上昇に対してほとんど不足するようになってきているため、金融機関の方でも掛け率を変えたりしています。

そのため、目安程度として計算するようにしてください。

申込者の属性

申込者の属性は金融機関によって判断基準がことなります。

例えば上記の設定である4人家族の場合、月30万円の支出を想定する金融機関や、50万円と想定するなどさまざまです。

どちらにせよ、年収を考慮すると支出額の方が少ないので、自己資金は不要となる場合があります。

区分所有マンション

区分所有マンションも賃貸アパート同様、下記の表を条件と仮定しシミュレーションします。

算出するのは、下記の3項目です。

• 単体収支
• 土地担保評価
• 申込者の属性

単体収支

マンションの単体収支をシミュレーションします。

区分所有マンションは賃貸アパートと比べて世帯数確保もできないだけでなく、収益も弱いです。

上記のシミュレーション結果では、毎月の返済額に対し、収入が大きく不足しています。

約1,350万円の借入で、毎月の返済額が81,807円となりますので、自己資金が1,150万円必要となる計算です。

土地建物担保評価

次に土地建物担保評価計算を行います。

区分所有マンションの土地はほんの一部であるため、ほとんど加味しません。

マンションの担保計算は大いに不足するため、ほとんど考慮できる材料ではないことがわかります。

申込者の属性

賃貸アパートと同じ年収と仮定してありますが、区分所有マンションは単体収支や担保計算で大きな不足が見受けられるため、年収を大きなポイントにしている金融機関も多いです。

年収が多ければ多いほど、マンション投資における融資審査は優位になります。

駐車場経営

駐車場経営の条件を下記の表のように仮定し、シミュレーションを行います。

単体収支

単体収支から計算していきます。

シミュレーション結果を見てわかる通り、毎月の返済額に対し、大きな不足をしています。

28,000円の収入に合わせる場合、借入額は450万円となり、1050万円の自己資金が必要となります。

土地建物担保評価

次に土地建物担保評価計算を行います。

駐車場の場合、建物はありませんので、土地だけで担保計算します。

1,500万円の借入額に対し、300万円の自己資金が必要となることがわかります。

申込者の属性

駐車場の場合、借入額も大きくないうえに、毎月の返済額も少ないため、年収でカバーできる要素が大きいです。

とはいえ、単体収支では大きく不足する場合、金融機関は「本当に投資するメリットがあるのか」と考えることでしょう。

年収があるのであれば、自己資金で対応した方がよいと判断されれば、融資不可となります。

自己資金なしで始められる不動産投資とは

ここからは自己資金を用意できない方へ向けて2つの不動産投資を紹介します。

コインランドリー投資

コインランドリー経営は、誰もが知っていると思いますが、洗濯機器を設置し、利用者から利用料金をもらう経営方法です。

土地さえ得れば開業することが可能となりますが、市場のマーケティングは必須です。

とはいえ、コインランドリーの普及も増え成長産業とも言われている不動産投資です。

コインランドリーを開業するためには、おおよそ2,500万円前後の費用が必要となりますが、日本政策金融公庫なら3,000万円までの開業資金融資を行っています。

そのため、コインランドリーの事業計画が良ければ、自己資金0円で始めることも可能な場合もあります。

コインパーキング経営

コインパーキングは立地を選ぶ不動産投資ですが、機器代金を負担してくれるコインパーキング会社も存在します。

場所が良いなどの条件がありますが、コインパーキング会社の審査がクリアできれば初期費用0円で始めることが可能となります。

まとめ

今回不動産投資を始める際に必要な自己資金について解説してきました。

自己資金は、投資する物件と、立地、申込者が大きくかかわっていることがお分かりになったと思います。

いわゆる優良投資物件であれば、自己資金が不要となるケースもあります。

しかし、金融機関のシミュレーションは厳しく、さまざまな審査をクリアする必要があります。

それほど誰でもできる不動産投資ではないという事を認識しておきましょう。

とはいえ、融資の相談をしてみないとわかりませんので、気になる不動産投資がある場合は、迷わず金融機関に相談してみましょう。