不動産投資の金利相場を徹底比較！投資のプロがローンや上昇リスクについても紹介！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

不動産投資をする方の多くは、金融機関からの融資を利用して投資しています。

融資を使用するということは、毎月金利を含めた借入返済をしていかなければなりません。

金利は毎月の返済額に大きな影響をもたらすため、不動産投資で事業用ローンを利用する方は、十分理解し、金利の変動に対応していく必要があるでしょう。

とはいえ初心者の方は、「そもそも金利って何？」「金利はどれくらいなの」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

そこで今回、不動産投資における事業用ローンの金利について紹介します。

また、各金融機関の事業用ローンの金利相場も解説しますので、今後金融機関から事業用ローンを借りる際の参考にしてください。

不動産投資の金利について詳しく紹介！

住宅ローンの金利は聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

不動産も金融機関からの融資を受けた場合、金利が発生します。

借りた金額に対し、利息を含めて支払います。

その利息分は借りた金額に金利をかけた数値となります。

金利が高ければ返済額も高額となり、低ければ少ない利息で済むということです。

不動産投資の金利は、投資する不動産の事業収支などを加味して決めるため、年収ベースの住宅ローンより金利が高い傾向があります。

また不動産投資における事業用ローンの金利は、日本銀行が発表する長期プライムレートを基準に設定しています。

下記の表は日本銀行が発表している平成23年から令和2年までの長期プライムレートの数値です。

（単位　年％）

引用：日本銀行

各金融機関は上記の長期プライムレートをベースに、事業用ローンの金利を決めています。

注意するのは、上記の金利が適用されているのではなく、この金利にさまざまな要因を加味して増減した金利を適用しているということです。

不動産投資の2種類の金利の解説

事業用ローンには金利が異なる2つの金融商品がありますので、紹介します。

固定金利型

名前の通り、金利が一定期間固定の商品です。

事業用ローンの場合、「3年固定」「5年固定」「10年固定」が一般的ですが、金融機関によっては「20年固定」「30年固定」という商品もあります。

固定金利のメリットは、支払い額が一定となるため、キャッシュフローのシミュレーションを立てやすい特徴があります。

また将来、市場の金利が急上昇した場合でも、固定期間は金利が一定であるので、急なインフレにも対応することが可能となります。

一方、変動金利と比べて金利が高い傾向があります。

また返済期間にも影響され、期間が長ければ長いほど金利は高くなる傾向があります。

変動金利型

固定金利と異なり、金利が一定年数で変動する金融商品です。

一般的には半年で見直しが入りますが、3年間金利が変動しない場合もあります。

固定金利より金利が安いメリットがありますが、市場の金利が上昇した場合は、金利の見直しが入るため、大きな金利になる場合があります。

しかし、不動産投資の事業用ローンを利用する方の多くは、毎月の返済額を優先する方も多く、変動金利を採用しているケースが多いです。

金利別の返済額を徹底比較

ここでは金利の違いでどれくらい返済額が異なるか比較します。

借入する金額は5,000万円と設定し、ローン期間は30年と仮定します。

毎月の返済額は大きく変わることは無いものの、30年と長い期間となれば、総返済額も大きく異なります。

なぜ不動産投資の金利は違うのか

不動産投資の金利は、物件の立地、事業収支から選定しますが、申し込み者の年収も判断材料の一つです。

仮に年収300円のサラリーマンが金融機関へ事業用ローンの融資打診をした場合、非常に厳しい審査結果となるでしょう。

投資する不動産の収入で借入返済出来なくなった場合、申込者の預金から支払うことにもなります。

本来、そのような懸念がある物件には融資はしませんが、万が一に備えて年収も融資審査の条件になっています。

しかし、高金利で融資している金融機関は、年収制限を設けないケースもあります。

金融機関は申込者の年収から返済されないというリスクを受ける代わりに、金利を高く設定していることになります。

また、富裕層や資産家には低金利で貸し出しします。

返済能力が高いと判断できる人には、低金利で貸し出し、今後もたくさんの融資をするためです。

他行に顧客を取られるリスクを抑えるために、低金利で貸し出ししているということです。

つまり、お金をたくさん持っている人には低金利で貸し出し、年収が少ない人には高金利で貸し出しするというのが一般的です。

不動産投資の金利のためにマイホームを控える投資家も多い

不動産投資の金利を優先するために、マイホームの購入を控える投資家も多いことをご存じでしょうか。

マイホームは住宅ローンですので、個人の融資枠を使ってしまうためです。

これにより不動産投資に使える融資枠に影響を与えるため、不動産投資を検討している人はマイホームを控えることもあります。

このように不動産投資だけではなく、個人として融資枠を意識する必要があるでしょう。

借入先ごとの金利相場5選

これから不動産投資をする方は各金融機関の相場を理解してから相談先を決めていきましょう。

今回紹介する5つの金融機関は、

• 都市銀行
• 地方銀行
• 信用金庫
• ノンバンク
• 日本政策金融公庫

になります。

相場の金利と特徴を紹介していきます。

都市銀行

都市銀行と言われるメガバンクの事業用ローンの金利は「0.7%から1%前後」です。

メガバンクは融資審査が厳しく、融資のハードルが非常に高いです。

しかし、金利は他の金融機関と比べて圧倒的に安いです。

地方銀行

地方銀行は地域によって異なりますが、「1%から2％前後」が一般的です。

近年では地方銀行でもメガバンクに引けを取らない金利で貸し出ししている金融機関も多くあります。

審査基準はメガバンクと比べればハードルは高くなく、事業用ローンに対し前向きな傾向があります。

信用金庫

信用金庫はおおよそ「1.5%以上」の金利で貸し出ししています。

融資するエリアも限られており、地方銀行より金利が高い傾向があります。

また、信用金庫によっては借入期間が短いケースもあるため、総返済額は少なくなるものの、毎月の返済額は高額になってしまうデメリットもあります。

ノンバンク

ノンバンクは銀行とはことなり、お金を貸すことに特化した金融機関です。

どの金融機関より融資を受けやすいメリットがありますが、金利が「2％以上」が一般的です。

ノンバンクによっては、4％や5%で貸し出ししているため、事業用ローンではオススメできません。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は政府系の金融機関です。

政府系とはいえ、地方銀行や信用金庫などより融資条件が緩い傾向があります。

さらに金利も「1%から2％」と低金利で貸し出ししているため、不動産投資を検討している方にはオススメです。

ただし、借り入れ可能額などが定められているため、一般的には地方銀行で不足した融資額を補うために利用する方が多いです。

まとめ

これまで不動産投資における事業用ローンの金利についてと、借入先ごとの金利相場5選を紹介してきました。

金利は不動産投資をするうえで長い付き合いをして行くものです。

完済するまで、常に金利の動向を確認しておく必要がありますが、入り口の段階で安い金利でローンを借りることも大切です。

物件の事業収支だけでなく、申込者の年収や資産によって金利が左右されますので、たくさんの金融機関に相談し、比較検討しましょう。