不動産クラウドファンディングは儲からない？10社投資中のプロが失敗しないコツから従来の不動産投資についても徹底解説！

資産運用の考えが浸透してきた昨今、不動産クラウドファンディングを始める方が増えていますよね。

不動産クラウドファンディングは、1万円や10万円といった少ない金額から不動産投資ができるサービスで、借金が必要なく小さいリスクで投資をすることができます。

ただ、株式投資などと比べるとまだまだ知名度が低いため、儲からないのではないか、怪しいのではないかといった声もあるかもしれません。

ここでは投資歴10年で、不動産クラウドファンディングにも投資をしている筆者が、不動産クラウドファンディングは本当に儲からないのかを解説します。

結論から言えば儲からないどころか、損をしたサービスは今まで存在していないという事実がありました。

不動産クラウドファンディングに投資をしようか検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

【監修】林 晃弘

明治大学在学時在学時からアルバイトで不動産の賃貸店舗の営業責任者を務め、大学卒業後は財閥系のデベロッパーに就職し、同時にアパート・戸建・駐車場の実家の大家業を引き継ぐ。大家歴は30年。財閥系の不動産仲介会社、戸建のフランチャイズの経営企画、不動産投資会社のマーケティングを担当する。宅地建物取引士/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/小規模不動産特定共同事業の業務管理者。

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。慶應義塾大学在学中から世界中の株式投資、債券、コモディティまで運用中。他にもマンション投資、ソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングにも投資中。

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不動産クラウドファンディングは儲からないと言われる4つの理由

不動産クラウドファンディングは本当に儲からないのかを分析するためにも、先ずはなぜ儲からないと言われるのが理由を見てみましょう。

理由としては以下があります。

• 仕組みがわかりにくい
• やってみた人が少ない
• リスクが不安
• 比較情報が少ない

はたしてこの理由が本当なのか、それぞれ解説していきます。

不動産クラウドファンディングは儲からないと言われる理由1.仕組みがわかりにくい

仕組みがわかりにくいことは、不動産クラウドファンディングが儲からないのでは、と感じてしまう１つの理由でしょう。

実際にはわかりにくいというより、知名度がまだ高くないため知識として情報が広まっていないことが原因かもしれません。

不動産クラウドファンディングは匿名組合型の出資となります。

従来の不動産投資が1人で1つの物件に投資するのならば、不動産クラウドファンディングは複数人で1つの物件やプロジェクトに出資をします。

これにより1人が出資するお金は少額で済むわけですよね。

なぜ1万円からの少額で不動産投資ができるのか疑問だった方は、これで理解できるのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングは儲からないと言われる理由2.やってみた人が少ない

不動産クラウドファンディングをやってみた方が周りにいないことも、儲からないのでは、怪しいのではと思ってしまう原因かもしれません。

確かに株式投資と比べるとまだまだ知名度はありません。

不動産クラウドファンディングを活用しているという友人や知人を身の回りで見つけることは、なかなか難しい人も多いでしょう。

しかし投資家の中では不動産クラウドファンディングの人気は高まり続けており、ツイッターなどでも多くの人が話題にして投資情報を交換しています。

その人気ぶりは、実際にファンドが募集をされると、あっという間に希望者が殺到し投資できないことの方が多いくらいです。

不動産クラウドファンディングをやってみた方が周りに見つからないという方は、ネットでは簡単に見つかりますのでぜひ探してみてください。

不動産クラウドファンディングは儲からないと言われる理由3.リスクが不安

投資に関していえば、リスクが不安という方は多いですよね。

これは不動産クラウドファンディングに限らずあらゆる投資に共通しますが、リスクがゼロの投資は存在しません。

なぜなら、元本保証は出資法で禁止されているからです。

しかし不動産クラウドファンディングについてはリスクをしっかり理解すれば、決して危なくも怪しくもありません。

事実として今まで損を出したサービスがないという実績があります。

不動産クラウドファンディングのリスクが不安な方は、どのような注意点があるのかを勉強してみてください。

過去に元本割れしていないサービスを利用する

不動産クラウドファンディングを始めてみようと思っている方は、元本割れしてしまうのではないかと不安になりますよね。

しかし、元本割れが怖いという方は優先劣後方式を採用しているサービスが多くあることをご存じでしょうか。

優先劣後方式とは、出資者の元本を守る仕組みです。

これから不動産クラウドファンディングを始めようと考えている方は、優先劣後方式を採用していて、過去に元本割れを起こしていないサービスを利用してみてくださいね。

不動産クラウドファンディングは儲からないと言われる理由4.比較情報が少ない

比較情報が少ないことも、不動産クラウドファンディングに対して不安になる要素かもしれませんよね。

実は不動産クラウドファンディングのサービスは増え続けているため、市場は拡大していますし、より比較もしやすくなってきています。

逆にサービスの数が多くなると混乱してしまう可能性もありますが、今後は情報交換もより活発になるでしょうし、明朗化してくることも期待できるでしょう。

情報が少ないというリスクは減り続けています。

不動産クラウドファンディングは儲からないは間違い!儲かる理由4選

すでにお伝えしてきましたが、不動産クラウドファンディングは儲からないという考えは間違いだと言えます。

実際に儲かっている方はたくさんいますし、むしろ損をした方はいないはずです。

その事実に加えて、なぜ儲かるかの理由もしっかりと解説します。

• 損をしたサービスは現状ない
• 利回り10%ほどのサービスもある
• 市場規模が拡大している
• やってみた人も増えている

これら儲かる理由がありますので、それぞれ説明します。

参考にしてみてください。

不動産クラウドファンディングが儲かる理由1.損をしたサービスは現状ない

不動産クラウドファンディング業界では、筆者の知る限り損を出したサービスは現状ないはずです。

不動産クラウドファンディングと似ているソーシャルレンディングにおいては損を出したサービスはありますが、不動産クラウドファンディングにおいては投資をして損をした方はいないはずです。

すでに業界が始まって何年も経っていますし、実際に筆者自身複数のファンドが無事償還されています。

遅延もほとんどなく、今のところは問題なく儲かっている投資サービスと言えるでしょう。

不動産クラウドファンディングが儲かる理由2.利回り10%ほどのサービスもある

不動産クラウドファンディングは安全性の高さも魅力的ですが、高い利回りでリターンが大きいというメリットがあることをご存じでしょうか。

利回りの平均は5%ほどで、それでも決して低くないリターンですが、サービスによっては10%などのリターンも狙えます。

利回り10%は他の投資でも相当に難しい数字ですので、これをほったらかしで狙えることは間違いなく不動産クラウドファンディングの大きな利点と言えるでしょう。

利回りの高いサービスなのに損失が出ていないことも安心ですよね。

不動産クラウドファンディングが儲かる理由3.市場規模が拡大している

不動産クラウドファンディングは年々市場規模も拡大しています。

投資型のクラウドファンディング市場が拡大を続けているというデータもありますし、実際に投資をしている筆者としても、サービス会社がどんどん増えていく印象を受けています。

不動産クラウドファンディングのサービスを数えてみると、現在は20社以上存在すると思われ、この流れはまだ続きそうです。

このように市場規模が拡大することは、サービスの安定性や透明性の点でもプラスに働きますので、今後も儲かる可能性は高まっていく要素と言えるでしょう。

不動産クラウドファンディングが儲かる理由4.やってみた人も増えている

サービス会社が増えていくにつれて、不動産クラウドファンディングをやってみた方も増えています。

筆者は何年も前から投資をしていますが、実際に集められる口コミや情報も増えていると感じます。

不動産クラウドファンディングが儲かること、安全性についてもメリットが大きいことが、より浸透してきたと言えるでしょう。

やってみた人が見つからないから怪しいのではといった不安も、今後はさらになくなるかもしれませんよね。

儲かる可能性が高い不動産クラウドファンディングを紹介

ここまで見てきた通り、不動産クラウドファンディングは市場規模が拡大しており、損をしたサービスは現状ありません。

これだけでもすごいことですが、少額から不動産投資が始められるメリットもありますし、何より利回り8%など非常に高いリターンを狙えるサービスもあります。

ここでは儲かる可能性が高い不動産クラウドファンディングを具体的に紹介します。

儲かる可能性が高い不動産クラウドファンディングCREAL

不動産クラウドファンディングは業界として成長が続いており、サービス会社も50社を超えています。

その中でも筆者のおすすめはCREAL（クリアル）です。

CREALはすでに80個以上のファンドを組成し、累計200億円以上の募集総額となる圧倒的な実績があります。（2023年6月時点）

さらに利回りがとても高く、年利にして8%のリターンが狙えるファンドも募集されます。

単にリターンが高いだけではなく、月に何本もファンドを組成しており、スピードも他社より秀でています。

また、東京証券取引所グロース市場に上場しており、信頼性も抜群です。

2023年2月末時点での運用資産残高は約450億円と公表していることも考えると、総合力が非常に高いサービスと言えますよね。

ぜひ参考にしてみてください。

CREALの公式サイトを見る

不動産クラウドファンディングよりさらに儲けたい方は不動産投資もおすすめ

これまでお伝えしてきた通り、不動産クラウドファンディングは儲からないどころか、とてもおすすめできる投資先と言えます。

手軽に儲けたい方は先ずは不動産クラウドファンディングが適しているでしょう。

それを踏まえてさらに儲けたいという方は、従来の不動産投資を行うこともおすすめです。

従来の不動産投資が不動産クラウドファンディングと比べて儲かる可能性がある理由もここでお伝えします。

• 融資を利用できる
• 利回りを高める工夫ができる

それぞれ紹介します。

不動産投資が不動産クラウドファンディングより儲かる可能性1.融資を利用できる

従来の不動産投資が不動産クラウドファンディングより儲かる可能性として、融資が利用できる点があります。

融資を受けることで、投資に回せる元手が何倍にも増える可能性がありますよね。

不動産クラウドファンディングに利用するための融資は不可能ですので、あくまで自分で稼いで投資に回すというペースになってしまいます。

それに対して融資で一気に資金を増やせれば、それだけ資産を大きくするペースが速まると言えるでしょう。

やはり融資が使える点は不動産投資の大きなメリットですよね。

不動産投資が不動産クラウドファンディングより儲かる可能性2.利回りを高める工夫ができる

不動産投資を自分でおこなう場合、利回りを高める工夫を自分でできる利点もあります。

不動産クラウドファンディングでも十分高い利回りを狙えますが、物件そのものに出資者が手を加えることはできません。

従来の不動産投資ならば、例えば地方で高い利回りを狙うことなどで、人によっては10%以上の利回りを達成できます。

また、人気の設備やリフォーム内容を工夫することで高い賃料を狙い、さらに利回りを高めることも可能となります。

当然それだけ専門性や難易度も高くなりますが、より儲けたい方には不動産投資の方が向いているかもしれません。

どちらにしても儲かる理由が多いことは、不動産投資の醍醐味と言えますよね。

不動産投資は絶対に儲からない？投資のプロが不動産投資を徹底分析

不動産投資をインターネットで調べてみると、「儲からない」という記事をよく目にします。

実際儲かったか、儲からなかったかはひとそれぞれであるため、個人の見解に違いはあるでしょう。

しかし、実際儲からないという方は、どのような点から感じているのでしょうか。

さまざまな理由はあるものの、ここでは不動産投資は儲からないと言われている3つの理由について紹介していきます。

また、儲からない人の理由を5つに分けて紹介します。

これから不動産投資で大きな収入を得たい方は、儲からない人の理由を確認してから始めるようにしましょう。

不動産投資は儲からないと言われている3つの理由

不動産投資が儲からないと言われている理由には下記の3つ、

• 短期間での収益が出ない
• リスクが大きい
• 利回りに着目しすぎている

が該当しているケースが多いです。

順に説明していきます。

不動産投資は儲からないと言われている理由1.短期間での収益が出ない

不動産投資はとにかく初期費用が大きいです。

数千万円～数億円規模の投資に対し、毎月の収益が数万円～数十万円などはよくあることです。

また、最終的に物件を売却するまで確定利益が見えてこないという一面があるのも不動産投資の特徴です。

ですから、投資した金額に対し毎月の回収額だけを見て低く感じてしまう方が多くいるのだと思われます。

このように、他の資産運用と比べた時の目先の収益の低さが、儲からないと言われている理由の一つとなっています。

不動産投資は儲からないと言われている理由2.リスクが大きい

不動産投資はミドルリスクミドルリターンと言われているものの、入居者の居ない空室の状況が続けば収益には繋がりません。

安定収入と思われがちですが、需要が無ければ利益にならない投資方法です。

そのため、不動産投資をする際は常に空室リスクと向き合う必要があります。

また、不動産投資をする方の多くは、金融機関からの借入を利用して投資します。

毎月の返済が発生するため、入居者が居なければ自身の預金から返済しなくてはいけません。

更に、借入したローンの金利も変動する可能性があるため、急に支払額が上昇することも考えられます。

この2つの大きなリスクを常に持ち合わせているため、不動産投資は儲からないと言われているのでしょう。

不動産投資は儲からないと言われている理由3.利回りに着目しすぎている

利回りとは、投資額に対し、一年間で回収できる割合を表したものです。

例えば2,000万のワンルームマンションを購入し、毎月の賃料が8万円だった場合、8万円×12か月÷2,000万円×100＝4.8%がこの物件の利回りとなります。

1年間で投資額に対し4.8%の資金回収ができるという意味になり、これを表面利回りと呼びますが、この計算にはランニングコストや借入返済が含まれていません。

毎月発生するランニングコストなどを含めて計算した「実質利回り」は、不動産売却物件の広告には記載されないことがほとんどです。

魅力的な投資用物件に見えるよう、毎月の支出となるランニングコストなどは記載せず表面利回りのみを掲載することが、業界の一般常識となっているのが現実です。

不動産投資は儲からないと言われている方は、広告などに掲載されている利回りだけで判断して投資してしまうため、購入してから思ったより収益は出なかったと思うのでしょう。

不動産投資で儲からない人の理由5選

ここからは不動産投資で儲からない方の理由を紹介していきます。

いわば失敗例です。

これから不動産投資を始める方は、今から紹介する5項目を理解しておきましょう。

• 新築物件ばかりを購入している
• リスク分散ができていない
• ランニングコストを理解していない
• 不動産知識が無い
• 経営判断ができていない

不動産投資で儲からない人の理由1.新築物件ばかりを購入している

新築物件の一番のデメリットは収益が低いところです。

新築というブランドに目が行きがちですが、不動産投資は事業なので、収益が出ない物件は負の財産でしかありません。

一般的には新築物件と中古物件では大きく価格も異なり、利回りも違います。

下記の表は新築と中古不動産それぞれの平均利回りです。

もちろん地域や築年数によって利回りは異なりますが、中古物件に比較するとやはり利回りは低くなります。

また、売却時の価格も築１年目からあっという間に下落していきます。

入居者人気という点ではメリットがありますが、新築物件は圧倒的に他の不動産投資より利回りが悪いため、新築物件だけを購入するのは非常に危険となります。

不動産投資で儲からない人の理由2.リスク分散ができていない

さきほども説明した通り、不動産投資には空室リスクがあります。

特に1室だけの区分マンション投資の場合、入居率は0か100になるため、賃料が得られない場合も考えられます。

そのような場合、他の不動産投資物件を所有していることで、空室リスクによる損失を抑えることが可能です。

例えばワンルームマンション1室と6世帯の賃貸アパートを保有していた場合、ワンルームマンションが空室になったとしても、入居率は85%（6世帯/7世帯）となり、賃料収入を確保できます。

不動産投資を始める方は、価格の点から中古ワンルームマンションを最初に購入する方が見受けられます。

しかし、ワンルームマンションより賃貸アパートの方が空室リスクを分散できるため、儲からないという考えにはなりにくいでしょう。

初心者の方は価格や利回りを優先しがちですが、リスク分散をしていないからこそ、空室期間が目立ち、儲からないと感じている方が多いのです。

不動産投資で儲からない人の理由3.ランニングコストを理解していない

不動産投資をする上で、月々のランニングコストはどうしても必要となってきます。

その費用を理解していないため、思うような収益が出ず、儲からないと感じているのでしょう。

不動産投資をする前にランニングコストは理解して計算しておくものです。

不動産投資で儲からない方は、その費用項目さえも理解していない方が多いのも現実です。

不動産投資で儲からない人の理由4.不動産知識が無い

不動産の知識がないことが原因で、儲からない物件を購入してしまうケースがあります。

不動産投資をする上で、知識は絶対的に必要です。

しかし投資したい気持ちが先走り、物件の精査をする前に不動産会社の言いなりで購入してしまうと、儲からない物件を購入してしまうことにもなります。

不動産投資で儲からない人の理由5.経営判断ができていない

不動産は築年数が経つにつれて家賃が下がるだけでなく、資産価値も下がります。

資産価値が下がるということは、売却時の価格も低くなるということです。

築年数が経った不動産は、売却したくても買い手が見つかりにくい傾向があります。

築古物件が新たな入居者を確保するのが難しいだけでなく、修繕箇所なども多く見受けられるため、投資家達も購入する際は慎重になります。

そのため老朽化してしまう前に売却するのが投資家たちの中ではセオリーです。

そのタイミングは自身の判断となりますが、儲からない人は売却せず保有し続けしまっているため、売却時期を逃してしまっています。

不動産投資で儲けるため3つのポイント

ここからは不動産投資で儲けるための3つのポイント、

• 不動産の知識を得る
• 中古物件から購入する
• サブリースで空室リスクを抑える

を紹介します。

不動産投資で儲けるためのポイント1.不動産の知識を得る

不動産投資をする上で、不動産の知識は必ず必要です。

不動産について学ぶことで、収益の出ない物件の購入リスクがなくなるだけでなく、優良な不動産会社の選定なども出来るようになります。

日本にはたくさんの不動産会社がありますが、その中には詐欺をおこなう不動産会社が多いのも現状です。

自身を守るためにも、不動産投資のセミナーや勉強会、本などを読んで勉強するようにしましょう。

不動産投資で儲けるためのポイント2.中古物件から購入する

先ほどの説明した不動産投資で儲からない人の理由5選の中の「新築物件ばかりを購入している」で利回り比較をしました。

表を見ても中古物件が圧倒的に利回りは良く、収益が見込めます。

そのため、まずは中古物件の購入から検討するようにしましょう。

ただし、築30年など、明らかに入居者確保が難しい物件は控えるようにしましょう。

また、空室リスクを抑えるためにも、賃貸アパートがおすすめです。

コストを考えるとワンルームマンションの方が安いですが、空室になってしまっては収益は発生しません。

少しでもリスクを抑えるためにも、複数世帯確保できる物件を選ぶことをオススメします。

不動産投資で儲けるためのポイント3.サブリースで空室リスクを抑える

サブリースとは入居者が居なくても毎月の家賃収入が保証される方式です。

不動産を購入した後は、入居者とのやり取りをはじめとし、賃貸借契約書の作成や家賃管理、クレーム対応などを不動産会社に委託するのが一般的です。

不動産会社に委託した場合は、賃料の5%を手数料として支払いますが、入居者が居ない場合は賃料収入がないため、手数料は支払わなくても問題ありません。

一方サブリース管理は入居者が居なくても賃料が毎月入ってきます。

ただし、毎月10～20％と高額な手数料を支払う必要があるなど少なからずデメリットもありますが、１番大きな空室というリスクを抑えることが可能となります。

入居率に不安がある場所の物件を購入した場合はぜひ検討してみる価値があるでしょう。

ただし、築古物件はサブリースの対象としない会社も多いため、その点は注意して下さい。

「不動産投資はやめとけ」は本当か投資のプロが回答

不動産投資について、危ないからやめとけという声もありますよね。

これから不動産投資を始めたいと思いつつ、躊躇して踏み切れないような意見もあります。

ここでは「不動産投資はやめとけ」は本当か、投資のプロが回答します。

身の丈にあった不動産投資は安全でおすすめ

不動産投資については、一括りにできないほど多様な種類があります。

確かに不動産投資で失敗した方はいますし、不動産投資を名乗る詐欺事件も発生していることは事実です。

しかし不動産投資の全てがダメというわけでは当然ありません。

身の丈にあった不動産投資ならば、株式投資よりもリスクを抑えて始めることは可能です。

最初からフルレバレッジでローンを組むこと、不動産営業の言われた通りにすぐに購入してしまうなど、危険な投資をしなければ比較的安全性の高い投資だと言えます。

不動産投資を全否定する必要は全くないでしょう。

まとめ

今回、不動産投資が儲からないと言われている3つの理由と、儲からない人の理由を5つを解説してきました。

儲からない人の特徴には事前の準備を怠り、目先の収益だけで投資してしまっている傾向があります。

そのため、これから不動産投資を始める方は、自身で不動産投資について学び、知識を深めてから取り組むようにしましょう。