これから不動産投資を始めたい方が、一番気になるのは初期費用ではないでしょうか。

多くの方は「不動産投資をやってみたいけどお金がない」と思っている方も多いでしょう。

たしかに不動産投資は大きな金額の初期費用が必要ですが、手軽に始められる不動産投資もあります。

今回、初期費用を抑えて始められる不動産投資も解説していきます。

その前に、不動産投資の初期費用内容を理解しておくことで、事前に何が必要な費用なのかを知ることができ、かつ、自身で支払える金額であるのかを判断することが可能となります。

この記事では不動産投資の初期費用は何が必要かを説明し、更に5つの不動産投資初期費用相場を解説していきましょう。

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5つの不動産投資初期費用の項目を解説  

不動産投資にはさまざまな費用が存在します。

ここでは不動産投資を始める際と後に必要となる5つ、

  • 不動産投資費用
  • 不動産仲介手数料
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • その他

の初期費用項目について解説していきます。

不動産投資費用

投資する不動産の物件価格を指します。

価格が高いため、金融機関のローンを用いて購入される方が多いですが、頭金や手付金は自身の預金から支払うケースが多いです。

また、一般的には広告などに掲載されている価格より、安く購入できる場合があるので、購入時は価格交渉してみましょう。

不動産仲介手数料

不動産投資を始める際は不動産を購入しますが、その仲介手数料を不動産会社へ支払う必要があります。

手数料は物件価格の(3%+6万円)×消費税の額です。

例えば5,000万円の不動産投資を購入する場合、

  • (5,000万円×3%+6万円)×10%=6万円

となります。

ただし、物件価格によって税率は異なります。

仲介手数料は本来成果報酬のため、決済時に支払うのが主流でしたが、近年では売買契約時と決済時に半分の金額ずつ支払うケースが増えてきました。

また売買契約時に仲介手数料を支払った後、契約解除した場合、仲介手数料は戻らない場合が多いので注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産を購入した際に所有権を登記する時にかかる税金を指します。

税額はおおよそ不動産の評価額の2%です。

また、金融機関から借り入れして不動産投資をする際は、抵当権の設定を行う必要があり、借入金額の0.4%ほどの登録免許税がかかります。

2つの登録免許税が課せられますが、作業は司法書士に委託するケースが多いです。

委託した場合、更に5万円から10万円ほどの報酬料が必要となります。。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を購入した際に課せられる都道府県税です。

購入した数か月後に納税通知が届きますが、税額は不動産評価額の3%、非住宅に関しては評価額の4%になります。

また新築戸建て、新築アパート、長期優良住宅などに関しては軽減措置があり、税額0円で済む場合もあります。

しかし、土地に関しては最低45,000円の税金が課せられますので覚えておきましょう。

その他

上記の他にも必要となる費用があります。

ここでは3つ、

  • 固定資産税・都市計画税の清算
  • 融資手数料や保証料
  • 印紙代

解説していきます。

固定資産税・都市計画税の清算

不動産を購入する際は、固定資産税や都市計画税の清算をする必要があります。

例えば年間の固定資産税が36万円と仮定し、不動産を12月1日に取得した場合、買主は売主に固定資産税の1か月分(3万円)を支払う必要があります。

都市計画税も同様です。

固定資産税は1月1日時点での不動産所有者が支払う義務があります。

来年度からは買主に固定資産税が課せられることを覚えておきましょう。

融資手数料や保証料

金融機関からローンを借りて不動産投資をした場合、金融機関に融資の手数料や保証料を支払う必要があります。

手数料は数万円から10万円前後が一般的ですが、保証料に関しては借入金額の2%から5%と、金融機関によって異なります。

最近では保証料を請求する金融機関は減ったものの、必要となる銀行も多いので必ず確認してください。

印紙代

売買契約書を締結した際と、金融機関から借り入れした際(金銭消費貸借契約書)に印紙代金が必要です。

それぞれ売買金額や借入額によって印紙代金は異なります。

売買契約印紙は下記の通り。

令和4年3月31日までは軽減税率が適用となります。

契約金額

本則税率

軽減税率

10万円を超え50万円以下のもの

400円

200円

50万円を超え100万円以下のもの

1千円

500円

100万円を超え500万円以下のもの

2千円

1千円

500万円を超え1千万円以下のもの

1万円

5千円

1千万円を超え5千万円以下のもの

2万円

1万円

5千万円を超え1億円以下のもの

6万円

3万円

1億円を超え5億円以下のもの

10万円

6万円

5億円を超え10億円以下のもの

20万円

16万円

10億円を超え50億円以下のもの

40万円

32万円

50億円を超えるもの

60万円

48万円

引用:https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

金銭消費貸借契約書の印紙代金は下記の通りです。

借入金額

印紙代

1万円未満

非課税

100万円以下

200円

100万円を超え200万円以下

400円

200万円を超え300万円以下

1千円

300万円を超え500万円以下

2千円

500万円を超え1千万円以下

1万円

1千万円を超え5千万円以下

2万円

5千万円を超え1億円以下

6万円

1億円を超え5億円以下

10万円

5億円を超え10億円以下

20万円

10億円を超え50億円以下

40万円

50億円を超えるもの

60万円

契約金額の記載のないもの

200円

引用:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

5つの不動産投資初期費用相場を解説

不動産投資の初期費用の項目を理解したうえで、ここからは100坪の土地を所有していた場合の不動産投資別相場を比較していきましょう。

相場を理解することで自分が始められる不動産投資を見つけることが出来ます。

今回紹介する5つの投資は、

  • 賃貸住宅投資
  • 月極駐車場投資
  • コインパーキング投資
  • コインランドリー投資
  • 太陽光発電投資

です。

賃貸住宅経営

100坪ほどの土地の場合、新築アパートであれば単身者向け8世帯ほど建築可能です。

もちろん建物の構造や土地の形によって金額は前後しますが、木造賃貸住宅であれば6,000万円程の費用となるでしょう。

6,000万円はそう簡単に用意できる金額ではないため、賃貸住宅経営を始める方の多くは、金融機関から借り入れして経営を始めます。

その際、総事業費の3割前後の自己資金が必要と言われています。

しかし、事業収支、土地の評価、事業主の属性、金融機関によって自己資金額も異なりますので、銀行に相談してみるのが良いでしょう。

月極駐車場

100坪ほどの月極駐車場経営初期費用は250万円前後です。

一般的に駐車場の大きさは幅2.5m、奥行き5mの12.5㎡(4.5坪)になります。

車の出入りを考慮すると、もう一台分の大きさが必要とされているため、9坪あれば1台駐車可能でしょう。

100坪の土地の場合、11台車を停めることが可能です。

また、1台当たりの駐車場工事費用は、全国平均227,408円です。

上記を踏まえると、100坪の月極駐車場初期費用はおおよそ250万円になるでしょう。

参考:https://jpmarket-conditions.com/3179/

しかし、未舗装のまま駐車場を経営したい方は、区割りロープをホームセンターなどで購入するだけになりますので、数万円で始められます。

駐車場の設置可能台数と、工事費用の相場が分かれば、どれくらいの年数で回収できるかわかるようになります。

コインパーキング経営

コインパーキング経営は1台あたりの駐車場の大きさは月極駐車場とさほど変わりはありません。

しかし、100坪の土地の場合、金額は約450万円から500万円と月極駐車場より大きくなります。

コインパーキング経営はアスファルト舗装だけでなく、機器設備費用や看板費用などが必要となります。

更に、毎月の電気代金や機器メンテナンス費用などランニングコストが必要です。

しかし、コインパーキング会社によっては、収入保証をしてくれるうえに、初期費用を全額負担してくれる会社もあります。

自己資金0円で始めることができる不動産投資です。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は事業規模にもよりますが、一般的に15坪ほどの大きさである場合、2,000万円ほどの初期費用が必要となります。

こちらもコインパーキング同様、月々のランニングコストが必要となります。

また、コインランドリーは運営会社が場所を見て経営の認可を判断しますので、安易にできる投資ではありません。

ただし、立地も良く、需要が高ければ10年で初期費用分を回収することも可能です。

太陽光発電

太陽光発電は太陽光パネルを設置し、電気を買取してもらい、収入を得る方法です。

100坪ほどの土地であれば、33kw分のパネルが設置でき、約1,400万円の初期費用が必要となります。

太陽光発電は事業の大きさで買取金額が変わります。

1軒家の屋根に設置している太陽光発電は10kW未満が主流ですが、それ以上は事業用という扱いです。

事業用の場合、買取期間が20年間固定となるメリットがあります。

2021年度の売電価格と買取期間は下記になります。

規模

10kW未満の売電単価と期間

10kW以上の売電単価と期間(主に産業・事業用)

売買価格

19円/kWh

12円+税(税込みで13.2円)/kWh(10kW以上50kW未満)

11円+税(税込みで12.1円)/kWh(50kW以上250kW未満)

買取期間

10年間

20年間

(引用:https://www.meti.go.jp/press/2020/03/20210324004/20210324004.html

太陽光発電もメンテナンス費用が必要となるうえに、設置する場所や、メーカーによって売電量、初期費用が異なるため、投資する際は相見積もりが必要です。

まとめ

この記事では不動産投資の初期費用の項目と、5つの不動産投資初期費用相場を解説してきました。

不動産投資によって初期費用は大きく変わるため、自身に合った投資を見つけることが大切です。

不動産投資をこれから始めたい方は、コインパーキング経営はリスクも少ないうえに、初期費用0円で始めること可能なためオススメです。

ただし、土地を所有していない方は、土地を購入する費用も必要となりますので、採算が合うか計算してから不動産投資を始めましょう。

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馴染みのない国への投資は不安に思う方もいるでしょうが、モンゴルなどは経済が急成長していますし、運営会社はモンゴルにグループ会社を持っているため信頼性も問題ありません。

何より海外投資のメリットとしては国内に比べて利回りが高く、平均想定利回りは8.0%以上を維持しています。

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海外だけではなく国内でも高い利回りのファンドが組成されていますし、運営会社は建築会社としても実績豊富ですので今後の発展も期待できます。

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