投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。
これから不動産投資を始めようという方も、やり方を理解していないと、うまくいきません。
特に初めて不動産投資を行う方は、やり方がわからず、不動産会社の言いなりとなってしまい、収益が出ない物件を購入させられることもあるでしょう。
そのため、自身で不動産投資のやり方を十分理解しておくことが大切です。
特に大切なのは、不動産投資をこれから始めるという入り口の段階です。
不動産投資のやり方を理解せず、何が大切で何が重要なのかを間違えてしまうと、利益が出ず、経費だけがかかってしまい、儲からない不動産投資になってしまいます。
そのため、今回は不動産投資のやり方として、不動産を購入する前と始める前にやることを解説していきます。
この記事を読むことにより、不動産投資のやり方が理解でき、失敗しない投資が出来るようになるでしょう。
目次
不動産投資の収益方法を2つ解説
不動産投資は物件を購入することにより収益を生み出すものと考えている方がいますが、どのような収益方法があるのでしょうか。
不動産の収益を生み出す方法は2つあるので解説していきます。
インカムゲイン
不動産投資のインカムゲインとは、不動産自体が生み出す収益のことを指します。
一般的には家賃収入や賃料収入が該当します。
利用者がいることで、安定的かつ、継続的に収入を得ることが可能です。
しかし、利用者が居なければインカムゲインによる収益を生み出すことはできません。
毎月安定的な収入が欲しい方はインカムゲインでの収益を目指した方が良いでしょう。
キャピタルゲイン
不動産投資のキャピタルゲインとは売却益を指します。
不動産を購入した時より、売却価格の方が高くなった時の利益のことです。
しかし、不動産は必ず売却価格の方が高くなるということはありません。
そのため、将来価格が上がるであろうという先見の目が必要となってきます。
不動産投資を購入前にやること4選
これから不動産を購入しようと検討されている方に向けて、購入前にやること4選、
- 投資目標を立てる
- 不動産投資を比較する
- 不動産初期費用を検討する
- 銀行に相談する
を紹介していきます。
投資目標を立てる
最終的にいくらの収益を得たいのか、目標設定をすることが大切です。
毎月20万円の収益を生みたいのか、年間で1,000万円の収益が欲しいのかによって、不動産投資方法が変わってきます。
ひとくちに不動産投資といっても多種多様な手法があり、利益を生み出す方法もそれぞれです。
もちろん多くの収益を生み出したいと考える方もいると思いますが、不動産投資は長期経営のため、即時に大きな利益を生み出すことは難しいです。
今後の投資方法を決めるためにも、明確な目標設定は必要となります。
不動産投資を比較する
不動産投資にはさまざまな種類があります。
最もポピュラーなのは賃貸住宅経営投資ですが、駐車場経営投資やコインパーキング経営投資、太陽光発電投資やコインランドリー投資などたくさんあります。
投資方法によってリスクも異なりますが、収益も異なります。
どの投資方法が自分にあっているのかを調べて比較検討しましょう。
不動産投資初期費用を検討する
不動産投資の際は、初期費用が必ずといって良いほど必要となるでしょう。
ポピュラーな賃貸住宅経営は、総事業費に対して、自己資金3割必要と言われております。
もちろん一概には言えませんが、その資金を捻出できるかがポイントになります。
下記の表は、100坪の土地を所有していた場合の不動産投資別初期費用と必要概算自己資金です。
不動産投資種類 | 初期費用 | 必要自己資金 |
賃貸住宅投資（新築木造アパート） | 6,000万円 | 3割前後 |
中古アパート投資 | 3,000万円前後（物件による） | 1割から2割 |
月極駐車場経営投資 | 250万円前後 | 全額自己資金または融資可 |
コインパーキング経営投資 | 500万円前後（0円も可） | 全額自己資金または融資可 |
コインランドリー経営投資 | 2,000万円前後 | 全額自己資金または融資可 |
太陽光発電投資 | 1,400万円前後 | 自己資金または融資可 |
もちろん、事業性や収益性、投資する方の属性によって異なり、全額融資対応も可能な投資もあります。
自身が出せる自己資金と相談して不動産投資を始めるようにしましょう。
銀行に相談する
不動産投資を始める方の多くは、金融機関からの融資を受けています。
銀行の融資が通らなければ、不動産投資を始めることもむずかしいです。
もちろん自己資金で対応出来れば問題ありませんが、不動産投資の初期費用は高額なものが多いです。
そのため、金融機関から事業用ローンを借りて投資します。
銀行に相談する際は、源泉徴収票を3年分や住民票、身分証明書などを提出します。
おおよそ1週間から2週間前後で融資結果が出ます。
融資が通れば、問題なく不動産投資への第一歩になることでしょう。
不動産投資を始める前にやること4選
自分に合った不動産投資を見つけた後は、実際に不動産投資を始めていきます。
始める際にやることが4つ、
- 不動産会社に相談する
- 収支シミュレーションを行う
- 契約前に値引き交渉する
- 将来的にも価値ある物件なのかを検証する
ありますので解説していきます。
不動産会社に相談する
いざ不動産投資を始めるために物件を探そうとする場合、思いつくのはインターネットでの検索ではないでしょうか。
インターネット上ではたくさんの物件が掲載されていますが、良い物件はすぐに買い手が見つかります。
そのため、インターネット上の物件は、収益が弱い物件や立地が悪い物件、高額な物件がたくさんあります。
良い物件というのは、不動産会社が購入意欲のある人に提案しているため、インターネット上に掲載されることが少ないです。
良い物件の情報を得るには、不動産会社と仲良くなることが大切です。
さらに融資が通る旨を伝えれば、不動産会社も物件紹介しやすくなるでしょう。
収支シミュレーションを行う
不動産の物件を購入する際は、収益がいくらになるのかを計算する必要があります。
購入時は不動産会社から収支シミュレーションなどを頂けますが、満室（満車）想定が多いです。
賃貸住宅の場合、日本の空室率は25%近くあるため、稼働率75%で計算したほうが良いです。
他の不動産投資をする場合でも稼働率を加味して収支シミュレーションを行うようにしましょう。
契約前に値引き交渉する
不動産を購入する際は、一般的に売り出しいている売却価格ではなく、指値を入れて購入します。
不動産の指値は、価格を安く購入するという事です。
例えば不動産の価格が5,580万円だった場合、5,000万円で購入しますという意思を表示する事です。
不動産業界での指値は通常あるものだと思われているので、可能な限り値段交渉しましょう。
一般的には価格の一割もしくは端数を切った価格で交渉します。
将来的にも価値ある物件なのかを検証する
購入を検討している不動産が、将来的にも価値ある物件なのかを確認する必要があります。
5年後、10年後に需要が低くなることがわかっているのであれば、購入してもインカムゲインを得ることはできません。
そのため、購入後も稼働率高く収益を生み出せる物件であるのか確認しておきましょう。
また、売却ができるほどの立地なのかを確認しておくことで、返済リスクを抑えることも可能です。
まとめ
今回は不動産投資のやり方として、不動産を購入する前と始める前にやることを解説してきました。
不動産投資は始めてからやり方を考えるのではなく、始める前の準備が重要となります。
事前の準備を怠ってしまったために、収益が出ない物件を購入してしまう方も多いでしょう。
不動産投資で失敗しないためにも、自分に合った不動産を購入することを検討してください。