世間では「不動産投資はお金が持っている人だけができる投資方法」と認知されています。

しかし近年では、会社員の方でも不動産投資を始めている方も多くなりました。

会社員である場合、その企業規模や役職などによって年収は異なるものの、500万円前後が一般的です。

また、国税庁が発表した「民間給与実態統計調査(令和2年分 )」によれば、平均給与は 433 万円との記載があります。

平均給与と比べると、会社員の方は富裕層とは決して言えない年収ですが、それでも不動産投資を成功している方も多いです。

そこで今回、「不動産投資はいくらから始められるか」について解説します。

またこの記事を読んでいる方が気になるであろう、「年収に対して何倍まで融資可能か」について解説します。

これから不動産投資を始める方は是非参考にしてください。

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不動産投資はいくらから始められる?

不動産投資は金融機関から融資を受けて投資する方が多いです。

とはいえ、「自分は融資が通るのか」と疑問に思う方も多いのでしょう。

「年収はいくらあれば良いの」「自己資金はいくら必要なの」と初心者の方は不明点も多いため、ここでは2つの疑問点に着目して解説します。

年収がポイントって本当?

不動産投資を始めてする方は、「年収いくらあれば不動産投資ができるの」と思いがちですが、本来不動産投資の融資審査は「物件の立地」「物件の事業収支」をベースに検証されます。

とはいえ、年収が関係ないかと言われれば違います。

金融機関の見解としては、「その物件の収益だけで返済できるか」「売却した場合、完済できるか」を判断します。

万が一返済ができなくなった場合、その方の預金から支払う必要があるため、年収も考慮する必要があるということです。

つまり、物件の収益性や資産価値の審査をしたうえで、年収はそれらを補完するものとなる考えになります。

自己資金はどれくらいが必要?

一般的には不動産投資をする総費用に対して2割から3割前後と言われています。

不動産投資をする場合、投資物件の他に諸費用が必要となり、それらの諸費用は融資対象外と設定している金融機関もあります。

諸費用は総費用の3割前後の価格となるケースが多いため、その部分は自己資金で対応するという見解です。

また、それ以外にも金融機関独自の融資審査方法を行った際、おおよそ2割から3割の自己資金を捻出すれば融資可能となるケースが多いです。

もちろん金融機関や投資する物件によって異なりますので、融資打診してみないとわからないところはあります。

不動産投資の自己資金が少ない3つの理由

不動産投資の総事業費は大きいものの、投資の中では3割という相場は決して大きい割合ではない方です。

さらに申込者の年収や投資する物件によっては、自己資金を少なくすることが可能でしょう。

ここでは自己資金が少ないと言われる3つの理由、

  • 事業用ローンを用いるから
  • 担保評価が高くなる
  • フルローンを組める可能性もあるから

を紹介します。

事業用ローンを用いるから

さきほどもお話した通り、事業用ローンは投資する物件の「事業収支」を重視します。

金融機関独自の融資審査を用いて事業収支を計算しますが、高収入が見込める物件と判断されれば、自己資金額は少なくなることでしょう。

住宅ローンの場合、自身の年収ベースで融資可能額が決まりますが、事業用ローンは物件の事業収支を第一優先として判断するため、自己資金が少なくなるケースが多いです。

金融機関独自の審査方法は「借入金利を4%~5%」「入居率を70%で想定」「借入期間は法定耐用年数に準ずる」というのが一般的です。

本来事業用ローンの金利は1.5%前後が一般的ですが、4%から5%で仮定し、高金利になった場合でも返済できるかを検証します。

また不動産の収入も満室想定ではなく、入居率70%でシミュレーションを行い、建物の構造に合わせた借入期間で返済できるかをシミュレーションします。

もちろん、これ以上に厳しい審査をする金融機関や、これより緩い金融機関もあるので一概には言えません。

ただし、このシミュレーションで黒字経営できる物件であれば、自己資金を抑えて不動産投資を始めることも可能となるでしょう。

担保評価が高くなる

金融機関は事業収支の他に、担保計算を行います。

担保とは、融資した方が返済できなくなった場合、金融機関はその不動産を差し押さえて売却し、融資額を回収できる権利ということです。

担保計算は「融資する不動産を売却した際、借入額を返済できるほどの資産価値があるか」を検証するということです。

もちろん実例に基づいた売却価格ではなく、銀行独自の計算方法で行います。

とはいえ、担保がないというものより、ある程度金融機関側もリスクを抑えられる担保が高い不動産の方が信用力は大きいため、自己資金を抑えられるでしょう。

フルローンを組める可能性もあるから

さきほどは不動産の事業用ローンを組む際は、自己資金2割から3割前後である旨を説明しました。

「物件の収益性」「立地」「申込者の年収」が優良なだけでなく、申込者の資産が莫大である方には金融機関は自己資金なしで前向きに融資を検討してくれます。

いわゆる不動産に関わる全ての費用を融資してくれるフルローンを組める可能性もあるということです。

ただし、資産家の方だけがフルローンを組めるという訳ではありません。

2019年に金融庁が発表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によると、「物件の購入金額の一部を顧客の自己資金でまかなわせているか」という質問に対し、金融機関は下記の表の回答率でした。

必ず行っている

15%

おおむね3分の2以上の案件で行っている

63%

おおむね3分の1~3分の2の案件で行っている

10%

おおむね3分の1未満

6%

一切行っていない

5%

自己資金の捻出を求めている金融機関は95%あるものの、5%の金融機関は自己資金の捻出は求めていないことが分かります。

つまり会社員の方でも金融機関次第では、自己資金0円でフルローンを組める可能性もあるということです。

ただし、5%の金融機関を探すというのは非常に困難であるため、基本的には自己資金が必要という前提融資の相談をしてみましょう。

年収に対する借入上限額はいくら?

事業用ローンは年収では判断できないものの、おおよそ年収700万円は最低限必要と言われています。

ただし、新築物件である場合、利回りも悪いため年収の700万円では難しいです。

利回り10%以上の中古物件である場合、年収700万円であれば、3,000万円から4,000万円の物件は融資可能になるケースがあります。

おおよそ4倍から5倍前後をイメージしましょう。

ただし打診する金融機関や自己資金割合によって異なります。

おおよその目安として認識しておきましょう。

自己資金を抑えてできる不動産投資を紹介

不動産投資には自己資金が必要であり、フルローンを組める可能性も高くはありません。

そのため自己資金を多く出せないという方に向けて、自己資金を抑えてできる不動産投資を紹介します。

中古ワンルームマンション

中古ワンルームマンションは、投資額も低く、利回りも高いため、自己資金を抑えて投資することが可能となる物件もあります。

一般的に中古ワンルームマンションの利回りは6%前後が多いですが、8%や9%の利回り物件もあります。

場所も良く、築年数も古くなければ、売買契約時にかかる仲介手数料や所有権移転登記費用などの諸費用分だけの自己資金で済む可能性があります。

仮に1,500万円の中古ワンルームマンションである場合、70万円前後の自己資金となります。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は不動産投資の中でもトップクラスに高利回りが期待できる不動産投資です。

場所によっては5年で投資資金を回収することも可能です。

小型店舗のコインランドリー経営であれば、2,500万円と他の不動産投資と比べて大きくないため、100万円前後の自己資金で始めることも可能な場合があります。

ただし、土地を所有している方のみできる経営方法です。

自己資金が出せる方向けのおすすめ不動産投資

自己資金を出せる方は、これから紹介する2つの不動産投資がおすすめです。

賃貸アパート経営

賃貸アパート経営は、複数世帯を所有できるため、空室リスクを抑えることは出来ます。

中古ワンルームマンションの場合、1室のみの運用となり、入居者が居なければ家賃収入を得ることはできません。

しかし、賃貸アパートは1棟に複数世帯から家賃収入を得ることができ、入居者も多数いることから、収入が0になる確率は少なくなります。

そのため安定的でリスクを抑えたい方は賃貸アパート経営がオススメです。

コインパーキング経営

コインパーキング経営は立地産業と言われますが、場所さえ良ければ大きな収益を得ることが可能となります。

コインパーキング会社による収入保証サービスを利用することで、毎月一定の収入を得ることも可能です。

さらに、コインパーキング会社によっては、設備機器代金を負担してくれるため、諸費用だけの自己資金で済む場合もあるでしょう。

初期費用を抑えて安定収入が見込めるコインパーキング経営ですが、場所が肝心となりますので、コインパーキング会社に相談してみましょう。

まとめ

今回不動産投資はいくらから始められるかについて解説してきました。

物件の収益性や立地などが融資審査の主な判断材料でありますが、おおよそ700万円以上あれば4倍から5倍前後まで融資対象となるでしょう。

もちろん相談する金融機関によって異なりますので一概には言えません。

しかし、平均500万円の年収である会社員が不動産投資できているも現状です。

そのため、まずは金融機関に融資打診をしてみてはいかがでしょうか。

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一般的な不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは3%程度ですが、COZUCHIのファンドはなんと最大で20%もの想定利回りを誇るファンドが募集されたこともあるほど。

また、投資期間中で手元に現金が必要になった場合でも、手数料を支払うことで換金できるのも嬉しいポイントです。

1万円の少額かつ最短15分でスピーディに始められ、ほったらかしで投資ができるので投資初心者の方にもおすすめです。

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