不動産投資物件を売却する3つのタイミングとは？投資のプロが税金の計算方法から残債について徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

不動産投資を始める際は、毎月の家賃収入をベースとした利回りに注目することでしょう。

しかし、投資家たちは利回りだけで判断せず、将来的な売却益によるキャピタルゲインも視野に入れています。

いくら投資物件の収入が安定しているとはいえ、売却による損失が発生した場合、不動産投資の成功とは言えないでしょう。

そのため、毎月の家賃収入だけに着目せず、売却するタイミングを理解してから不動産投資を始めることが大切です。

今回、不動産投資物件を売却する3つのタイミングを解説します。

また売却までの流れも重ねて紹介していきます。

不動産投資物件を売却する3つの理由

不動産投資物件を売却する理由には大きく分けて3つあります。

• 目標の利益を確保できた
• 購入時より価格が高騰した時
• 老朽化により修繕費用が大きくなる

目標の利益を確保できた

一つは目標収益に達成したため、売却するという理由です。

不動産投資を始める際は、収益目標を設定しておきます。

目標を設定しないまま投資すると、不動産の売却時期が分からなくなるだけでなく、老朽化した物件を持ちづけることにもなります。

老朽化した物件は新たな入居者を確保するのが難しく、さらに修繕費用も必要となってきます。

最悪の場合、入居者が確保できず、固定資産税などの税金を支払うだけの負の財産になることでしょう。

そのため、目標の利益を設定し、到達した時点で売却するか否かを検討するようにしましょう。

購入時より価格が高騰した

不動産の売却のタイミングの一つとして、購入時の価格より、売却時の価格の方が高くなったタイミングで売却します。

近年の土地価格上昇に伴い、不動産の価格は全体的に右肩上がりに上昇しています。

下記の表は国土交通省不動産・建設経済局不動産市場整備課が発表している区分所有マンションの不動産価格指数になります。

引用：【Excel】不動産価格指数（住宅）国土交通省

2010年から2021年を比較すると、不動産価格指数は約1.5倍となっており、大きな上昇になっていることが分かります。

このように、購入時より価格が高くなったタイミングで売却することで大きな収益が望めます。

老朽化により修繕費用が大きくなる

不動産は築年数が経つにつれて、住宅設備や水回りの修繕回数が増えてきます。

一般的には25年前後で修繕が必要となりますが、賃貸アパートなどの外壁や屋根は、15年から20年前後を修繕目処としている方もいます。

そのため、修繕が必要となってくる20年前後で売却をするというタイミングに設定している人も多いです。

不動産投資物件を売却する3つのタイミングとは 

不動産投資物件を売却するタイミングは非常に大切です。

売却するタイミングを間違えると、投資物件が売れなかったり、最大の利益で売却できなかったりなどの原因となってしまいます。

そのため、売却するタイミングとして重要なポイントを3つ、

• 入居者が居るタイミング
• 地価高騰した時
• 減価償却がなくなった時

を紹介します。

入居者が居るタイミング

賃貸アパートや区分所有マンションは、入居者が居なければ売れにくい傾向があります。

家賃収入がすぐに発生するだけでなく、入居者を見つける手間がなくなるからです。

いわゆるオーナーチェンジ物件といわれる物件の方が、売却のタイミングとしては有利であるといえます。

地価高騰した時

不動産価格が上昇した時は、売却するタイミングとして検討しても良いでしょう。

もちろん売却時の残債や諸費用を含めてプラスの利益になるかを検討する必要があります。

不動産は年々価格が向上しているものの、築年数は目をそらせない点であるため、古い物件は価格が向上しにくいです。

しかし、地価が高騰することで古い物件でも売却価格が上がるケースもあるため、不動産を売るタイミングとして良いでしょう。

減価償却がなくなった時

不動産投資物件には減価償却という経費計上できる項目があります。

不動産は築年数が経つことで年々資産価値が減少しますが、その減少分を減価償却費として経費にすることが可能です。

経費にすることにより、所得税の圧縮効果が見込めます。

減価償却は不動産の用途や構造によって経費計上できる年数と、償却割合が異なります。

下記の表は不動産賃貸物件別法定耐用年数と係数になります。

引用：国税庁

木造アパートの場合22年間、区分所有マンションの場合は47年間に渡って経費計上できます。

減価償却期間が終了すると、不動産単体の経費がなくなるため、所得税や住民税の納税額が大きくなります。

そのため、減価償却期間が切れるタイミング、もしくは購入者が求める減価償却残期間で売却するのが望ましいでしょう。

不動産投資物件を売却するまでの流れ

不動産の売却時期を理解した上で、次に不動産を売却するまでの流れを紹介します。

売却までの流れは以下の5項目になります。

1. 不動産会社に売却査定
2. 不動産会社と契約
3. 買付証明書の取得、売渡承諾書の提出
4. 売買契約
5. 決済

不動産会社に売却査定

不動産の売却をする際は、最初に売却金額の査定を不動産会社に依頼しましょう。

自身が欲しい所得や、残債から逆算した金額に設定するのも大切ですが、相場からかけ離れた金額にならないためにも、不動産会社などのプロに査定を依頼しましょう。

また不動産の売却査定をする際は、1社だけでなく、2社3社に依頼することで、相場価格がわかるようになります。

不動産会社と契約

まずは初めに依頼する不動産会社と契約をします。

契約は不動産会社に売却の依頼をすることであり、下記の3種類の方法があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約とは、1社だけでなく、複数の不動産会社に客付けを依頼する方法です。

窓口が大きくなるため、早期に買い手を見つけることが可能となります。

一番おススメできる契約内容です。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社に依頼する方法です。

一般媒介契約と異なり、他の不動産会社に依頼できません。

不動産会社の立場としては、売主を他の不動産会社に依頼されないメリットがありますが、売主側には全くメリットが無い契約方法です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社のみしか不動産売却が依頼できず、買主も依頼した不動産会社しか見つけられない契約方法です。

不動産会社は売主と買主両方から仲介手数料をもらえるメリットがありますが、専任媒介契約同様、売主にはメリットが一つもありません。

買付証明書の取得、売渡承諾書の提出

買付証明書とは、買主が売主に対し、不動産を購入したいという意思表示を書面にしたものです。

書面には購入希望金額や手付金を買主が記載します。

その条件に納得出来たら、売渡承諾書という買付証明書の内容に売主が同意したという書類を買主へ提出します。

売買契約

不動産の売買契約をする際は、売主と買主、不動産会社の3者で行います。

不動産会社から重要事項説明と売買契約の説明をうけ、契約書に署名捺印して完了です。

また、この時はまだ売買代金はもらえませんので注意しましょう。

決済

売買契約が完了した日から1週間から1か月前後で決済を行います。

決済をもって不動産の所有者は買主になります。

それと同時に買主から売買代金をもらいます。

不動産を売却するタイミングで注意すべき点

不動産を売却する上で注意する項目があります。

この項目を忘れてしまうと、売却時に影響が出てしまうため、しっかり確認しておきましょう。

ここでは不動産を売却するタイミングで注意すること3点、

• ローンを完済する必要がある
• 税金を計算しておく
• 諸費用の計算も忘れない

ローンを完済する必要がある

不動産を金融機関からの融資を利用して購入していた場合、不動産に抵当権が設定されています。

抵当権とは、万が一返済が滞った場合、融資した銀行が差し押さえることができる権利です。

その抵当権を外すためには、残債を完済する必要があります。

自身の預金から返済しても良いですが、大きな残債が残っている場合、売却代金から返済することも可能です。

しかし、売却代金でも返済できない場合は、預金からも支払うことになりますが、出来れば売却代金で支払いたいでしょう。

そのため、売却代金が残債より上回っているか確認しておきましょう。

税金を計算しておく

不動産を売却した際に利益が出た場合、利益に対して税金が課せられます。

税率は不動産を5年以上保有していたかで税率は異なります。

5年以内である場合は、短期譲渡所得に該当し、所得税と住民税を合わせて39%になります。

一方5年以上不動産を保有していた場合、長期譲渡所得となり、所得税と住民税合わせて20%です。

決して低い税率ではないため、売却時は税金の計算をしておく必要があります。

諸費用の計算も忘れない

不動産の売却時にはさまざまな諸費用が発生します。

その費用を売却代金から差し引いても収益がプラスになるかを研計算する必要があるでしょう。

売却時に必要となる諸費用は「仲介手数料」と「契約印紙代金」です。

仲介手数料は（売買代金×3%＋6万円）×消費税です。

契約印紙代金は売買契約金額によってことなるため、下記の表を参考にしてください。

引用：国税庁

まとめ

これまで不動産投資物件を売却する3つのタイミングと売却までの流れを解説してきました。

売却するタイミングはひとそれぞれであるものの、収益面や経費を考慮すると築古になる前に売却するのが望ましいです。

しかし、さまざまな諸費用や税金を支払う必要があるため、事前に計算し、収益が残るか検証してから判断しましょう。