ホテルリートは利回りが高いって本当？投資のプロがコロナの影響からメリット・デメリットまで徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

「ホテルリートのメリット・デメリットを知りたい」

「ホテルリートは新型コロナウイルスの影響を受けている？」

ホテルリートに投資を検討している方の中には、上記のような要望や疑問を持っている方が少なくありません。

宿泊施設に特化しているため、新型コロナウイルスの影響を大きく受けているためです。

そこで、この記事では、ホテルリートのメリット・デメリット、新型コロナウイルスの影響について詳しく解説します。

ホテルリートに投資を検討している方は、この記事を参考にしてください。

ホテルリートとは

ホテルリートとは、不特定多数の投資家から資金を集めて、投資法人が不動産を購入し、運用した利益を投資家に還元するJ-REITの中の種類のひとつです。

J-REITは、オフィスビルや商業施設、レジデンスなどさまざまな不動産に投資しており、その中でもホテルリートは名前のとおり、「ホテル」や「旅館」に投資先を限定しています。

ちなみに、ホテルリート以外にも、ホテルに投資をしているJ-REITはあります。

ホテルリートの仕組み

ホテルリートは、投資家から集めた資金でホテルや旅館などを購入して、その物件を賃貸として貸し出し、得られる家賃収入から得た利益と、旅館やホテルを売却して得た利益から投資金に分配金を分配する仕組みです。

分配金の主な原資が家賃収入であるため、基本的に短期間でホテル売却して売却益から分配することは行いません。

ただし、物件を売却することで、投資法人のポートフォリオがより良いものになると判断した場合は、短期間で売却するケースもあります。

ホテルリートのメリット

ホテルリートのメリットは、以下の3つです。

• 高い利回りが期待できる
• 投資優待券がある
• 少額で投資できる

上記のポイントについて解説していくので、内容をよく理解して投資をするか検討してください。

ホテルリートのメリット1.高い利回りが期待できる

ホテルリートは株式投資などと比較すると、利回りが高いです。

その理由は、ホテルリートだけに限った話ではありませんが、J-REITは利益の90％を分配することで法人税がほとんどかからないためです。

そのため、株式投資などと比較して利回りが高い傾向にあります。

また、家賃収入を分配金の原資としているため、安定した収入が見込めることも、利回りが安定している理由のひとつです。

ただし、2022年5月時点では、必ずしもホテルリートの利回りが高いとは言い切れません。

実際、ホテルリートである「森トラスト・ホテルリート投資法人」の利回りは「1.68％（2022年5月10時点）」になっており、「JAPAN-REIT.COM」が公表しているJ-REITの利回りランキングによると、61銘柄中「59位（2022年5月10日時点）」と最低水準になっています。

新型コロナウイルスの影響により、分配金が減少しているため、低くなってしまっていることを覚えておきましょう。

ホテルリートのメリット2.投資優待券がある

ホテルリートの中には、投資している投資家に対して、株式投資における株主優待にあたる投資優待を実施している投資法人があります。

例えば、ジャパン・ホテル・リートは、10口以上の投資している投資家に対して、対象の宿泊施設の宿泊割引券が5枚と、レストラン割引券5枚の優待券を提供しています。

ただし、すべてのホテルリートが投資優待券のサービスを提供しているわけではないので、投資を検討しているホテルリートのホームページなどで情報を確認するようにしてください。

ホテルリートのメリット3.少額で投資できる

ホテルリートは、1口の価格が数万円〜20万円程度です。

例えば、いちごホテルリート投資法人の場合は、「8万9,500円（2022年5月10日時点）」になります。

一方で、ホテル投資を行うには数万円では、当然投資はできず、数千万円から数億円ぐらいの費用が必要です。

このように、少額の資金でホテルに投資ができるのが、ホテルリートのメリットになります。

ホテルリートのデメリット

ホテルリートのデメリットは以下の2つになります。

• 災害のリスクがある
• 投資法人撤退のリスクがある

それぞれの内容について詳しく解説していくので、内容をよく把握するようにしてください。

ホテルリートのデメリット1.災害のリスクがある

災害によって投資したホテルや旅館が損傷してしまうと、家賃収入が得られなくなってしまう可能性があります。

例えば、地震によって観光地が大損害を受けてしまうと、復興するまでの間、ホテルの収入が大幅に減少してしまう可能性が高いです。

また、新型コロナウイルスのような事態が発生してしまうと、ホテルの利用客が減少して収益が得られない事態になり、分配金が減少してしまいます。

このように、災害のリスクによって分配金が減少する可能性があることを覚えておきましょう。

ホテルリートのデメリット2.投資法人撤退のリスクがある

投資法人の収益が悪化した場合には、投資法人が撤退するリスクがあります。

例えば、新型コロナウイルスのように、ホテルなどの宿泊施設の収益が悪化したことで、契約していた賃借人が倒産や撤退した場合には、投資した不動産から賃料収入が得られなくなってしまいます。

すぐに次の賃借人が見つかればいいですが、新しい賃借人が見つかる可能性は高くありません。

一度企業が撤退した場所で、同じようにホテルを経営するのはリスクがあるためです。

このように、ホテルリートは投資法人が撤退するリスクがあるので、経営状況をよく確認することが重要になります。

ただし、2022年5月時点で上場しているホテルリートは新型コロナウイルスの影響が大きかった時期を乗りきっているため、一定の信用はあるといえるでしょう。

ホテルリート一覧

現在上場しているホテルリートは以下の5つです。

• いちごホテルリート投資法人（3463）
• 星野リゾート・リート投資法人（3287）
• ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）
• 大江戸温泉リート投資法人（3472）
• 森トラスト・ホテルリート投資法人（3478）

以下の表でホテルリートの詳細を解説しているので、内容をよく確認してください。

上記の表を確認して、それぞれの特徴を理解するようにしてください。

新型コロナウイルスの影響

ホテルリートは、新型コロナウイルスの影響を大きく受けています。

どのホテルリートも、新型コロナウイルスが発生した2020年に大幅に投資口価格が下落しており、その下落から価格が回復しておりません。

実際、投資しているホテルの稼働率も低く、業績が悪化しており、分配金も低くなっている状況です。

とはいえ、新型コロナウイルスの影響は依然ある状況ではありますが、回復傾向にはあるので、今後分配金を増える可能性は十分にあります。

まとめ

ホテルリートは、J-REITの中でホテルや旅館などの宿泊施設に特化しているREITです。

投資優待券が貰えるなどのメリットがある一方で、新型コロナウイルスの影響を受けて業績が悪化しているなどのリスクがあるため、投資を検討するなら特徴をよく理解しておかなくてはいけません。

そのため、この記事では、ホテルリートのメリット・デメリット、新型コロナウイルスの影響について詳しく解説してきました。

ホテルリートに投資を検討している方は、この記事を参考にしてください。