病気や怪我、高齢で働けない等、何かしらの問題で生活資金に困った時、所有する自宅を活用してまとまった資金を調達できる手段にハウスリースバックがあります。
特に高齢者の年金問題が深刻化する中、老後の資金調達としてハウスリースバックを利用する人が増えています。
ただ、まとまった資金調達が出来る一方でそれまで築き上げてきた大切な資産である自宅を利用する手段である為、問題やトラブルが発生することも多くあります。
ハウスリースバックは不動産取引になる為、一生に何度もあるものではありません。
大切な資産を活用する訳なので利用者は細心の注意を払ってサービスを利用する必要があります。
そこで今回は、何かと問題に発展しがちなハウスリースバックの注意点についてレビューします。
ハウスリースバックのメリットやリスクの部分まで解説しますので、利用を考えている人は是非参考にしてみて下さい。
投資家歴10年の個人投資家。慶應義塾大学在学中から世界中の株式投資、債券、コモディティまで運用中。
他にもマンション投資、ソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングにも投資中。
これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。
それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。
不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。
たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。
数百万円安売りして大損しないためにも、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。
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目次
ハウスリースバックってなに？
ハウスリースバックは、それを専門にするリースバック会社が展開するサービスです。
リースバック会社は利用者から自宅等の不動産を買取り、その不動産をまた同じ利用者に賃貸することで家賃収入を得て収益化を図っています。
リースバック業者から見ると利用者から買取った不動産をまた同じ利用者に貸し（リース）返して（バック）しているのでリースバックと呼ばれます。
利用者にとっては、自宅を一旦買い取ってもらうことでまとまった資金を調達でき、更に賃料を支払うことで同じ家に住み続けることが出来るので生活資金に困った時等に便利なサービスと言えます。
ハウスリースバックのメリット3選
ここではハウスリースバックのメリット、
- 売却益によって老後資金を確保できる
- リース料を支払うことでそのまま住み続けられる
- 所有することで必要なコストの支払いが無くなる
について解説します。
売却益によって老後資金を確保できる
ハウスリースバックは、自宅を一旦リースバック業者に対して売却する為、その時点でまとまった資金を確保できると言うメリットがあります。
特に老後資金に困っている高齢者にとっては最初の段階である程度のまとまった資金が手に入る為、老後生活を立て直す手段として有効です。
リース料を支払うことでそのまま住み続けられる
ハウスリースバックは、売却した自宅から離れることなくリース料を支払うことで住み続けることが出来る点も大きなメリットの一つです。
売却後はリースバック業者との間で賃貸借経営を締結しますので、賃借人として引き続き生活する形となります。
長年住んできた自宅を離れることなく住み続けることが出来る点も高齢者の老後対策に選ばれる理由となっています。
所有することで必要なコストの支払いが無くなる
自宅をはじめ不動産を所有していると修繕費や税金等の固定費が定期的にかかりますが、ハウスリースバックをして売却してしまうと所有者としての経済的な負担は無くなります。
固定資産税や修繕費の支払いは、所有者であるリースバック業者側になりますので維持費や固定費の負担が無くなるのはメリットが大きいと言えます。
ハウスリースバックのリスク3選
次にハウスリースバックのリスクに当たる、
- 住み続けるには賃料を支払い続ける必要がある
- 確実にずっと住み続けられる訳ではない
- 相場より安く買い取られる可能性もある
について解説します。
住み続けるには賃料を支払い続ける必要がある
メリットの部分と相反する点ですが、ハウスリースバックを利用して住み続けるには当然ながら賃料を支払い続ける必要があります。
賃料の額はリースバック業者の査定によって決まりますが、相場より高い賃料では後の生活が苦しくなります。
自宅を所有しているケースのようにローンを支払い終われば固定費がぐっと楽になると言ったことも賃貸ではありません。
持ち家期間が長い人は、家賃を支払い続けると言う感覚が薄い人も多いので、この点はよく頭に入れておきましょう。
確実にずっと住み続けられる訳ではない
ハウスリースバックで締結する賃貸借契約は基本的に定期借家契約です。
普通借家契約であれば契約満期が来ても賃借人の希望によって基本的に更新が可能ですが、定期借家契約は、更新の可否は所有者の意志によって決まります。
よって、満期のタイミングで所有者が退去を希望した場合は原則として退去しなければなりません。
ハウスリースバックにおける定期借家契約の期間は、概ね2から3年が一般的です。
契約の際には更新の可否や退去となってしまった事例があるか等、ケースによって退去の可能性があるのかはしっかりと確認しましょう。
また業者によっては普通借家契約で交渉出来る場合もあるので事前に相談してみるのも良いです。
相場より安く買い取られる可能性もある
ハウスリースバックはこれまで大切に築いてきた資産である自宅を売却する契約ですが、何の情報も集めずに業者任せにしていると相場より安く買い取られる可能性もあります。
不動産は一般的な消費財と違って定価と言うものが存在しない為、相場観をいかにつかめるかが勝負となります。
リースバック業者側も事業として活動している為、当然ながら出来るだけ安く買いたいと思っています。
もちろん相場よりも高値で売却出来るのが一番ですが、最低限相場通りに売却が出来るよう自分で相場のチェックをしておきましょう。
また査定を依頼する業者の数は必ず複数社に行い、条件面と合わせて最も高く評価してくれる業者に買取りを依頼しましょう。
ハウルリースバックを利用する4つの注意点
最後に今回の本題であるハウスリースバックを利用する際に気を付けたい4つの注意点、
- 業者任せには絶対にしない！自分で調べる努力を
- リースバックに関する親族への相談・報告はマスト
- 契約内容は必ず確認する
- 必ず複数業者に査定依頼をする
について解説します。
ハウスリースバックは事前に注意するべき点をしっかり押さえた上で賢く利用しましょう。
業者任せには絶対にしない！自分で調べる努力を
ハウスリースバックの利用において、査定の依頼や契約書類の作成等は全て業者側が行います。
基本的にリースバックを利用するまでの手続きは業者側で完結出来ますが、不動産の相場チェックや契約内容の確認等、何から何まで業者任せにするのは危険です。
業者側もビジネスとしてやっている為、可能な限り自分たちの会社に有利な条件で契約したいと思っています。
そこで全てを業者に委ねてしまうのは、自分から不利な条件で契約しにいっているのと同じですので相場や契約内容のチェック等、何でも自分で調べる努力をすることが大切です。
リースバックに関する親族への相談・報告はマスト
リースバックは大切な資産である自宅を売却して資金調達をするサービスです。
資産である以上、本来持ち続けていれば贈与や相続が発生する物である為、親族にももちろん関わってきます。
よって親族への相談無しにリースバックを利用すると後々のトラブルに発展する可能性が少なくありません。
リースバックでよくあるのが自宅を売却することを自分の子供たちに知られたくない為、相談無しに売却したところ相続が発生した際にリースバック業者と相続人間でトラブルになってしまうと言うケースです。
査定結果や契約条件の確認等を含め、親族には必ず相談と報告を徹底し、可能であれば利用前の査定段階から契約の立会い等、手続き全てに関わってもらうことをおすすめします。
契約内容は必ず確認する
リースバックは、人生で何度も利用するサービスではありません。
利用者のほとんどが初めての体験であることが多いですが、だからこそ契約内容の確認は入念に行いましょう。
特にリースバックの契約は、売却と賃貸借の2つの契約が絡むサービスです。
その分、契約上の条件面など内容も多くなりますので、一つ一つ丁寧に確認することを心掛けて下さい。
不動産の契約書は、難しい文言で書かれている為、読むのにストレスがかかりますが、不明な点は業者側に質問すれば問題ありません。
必ず複数業者に査定依頼をする
不動産会社をはじめリースバックを扱う業者は沢山ありますが、査定依頼をする際は必ず複数業者に行うことをおすすめします。
理由はシンプルでより好条件で売却する為です。
リースバックは売却額だけでなくリース料や借家契約の内容、買戻しの可否等、条件面も大切になりますので、総合的に判断することが大切です。
契約内容を複数社にわたって確認するのはかなり骨の折れる作業ですが、大切な資産である自宅をより有効に活用する為、複数業者への査定依頼を徹底するようにしましょう。
まとめ
今回はハウスリースバックの問題点や注意点をテーマに解説しました。
ハウスリースバックは大切な資産である自宅と言う不動産を利用したサービスである為、情報不足のまま利用してしまうと後々のトラブルに発展しやすいと言う特徴があります。
一部では問題点も多く取り上げられているハウスリースバックですが、しっかりと情報収集を行い正しく利用すればとても有効で便利なサービスです。
今回の内容を参考に注意点をよく理解した上で事前に自分でしっかりとリサーチし、大切な自宅をより有効に活用できるよう心がけて下さい。
これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。
それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。
不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。
たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。
数百万円安売りして大損しないためにも、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。
「でも、リースバックに対応している会社を0から複数社探すのは面倒・・・」
と感じる人は、複数のリースバック会社から1分でまとめて見積もりが取れる一括査定サイト「家まもルーノ」が便利です。
一般的な不動産売却とは異なり、リースバックに対応している会社はとても少ないです。
そのため、「家まもルーノ」を活用して、一番良い条件で買ってくれる会社を比較することをおすすめします。
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