「安定した投資ができるとJ-REITを薦められたけど本当に大丈夫?」

「ヒューリック・リート投資法人ってどんなREITなの?」

など、新たな投資先としてJ-REITに関心を持つ人が増えています。

リートは米国発祥の不動産投資に特化した金融商品です。

日本ではJ-REITと呼ばれており、東京証券取引所に上場しています。

投資の対象は投資用マンション、オフィスビル、商業施設などの不動産で、不動産投資法人の投資方針によって単一用途特化型・複合用途型・総合型の3種類に分かれます。

不動産投資と違って少額から始めることができ、定期的に分配金を得ることができるので安定して資産を築きたい投資家の間で人気が高まっています。

しかし、一方で金利上昇、災害、不動産投資法人の倒産、上場廃止などリスクも多いです。

今回は、J-REITの仕組みとメリット・デメリットと人気のヒューリック・リート投資法人について解説します。

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一般的な不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは3%程度ですが、COZUCHIのファンドはなんと最大で20%もの想定利回りを誇るファンドが募集されたこともあるほど。

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J-REITを始める前に仕組みを理解しよう

J-REITは東京証券取引所に上場している不動産投資信託で、取引時間内であればいつでも購入できます。

J-REITに投資する前にJ-REITがどんな金融商品かを理解することが重要です。

ここでは、J-REITの仕組み、

  • 東京証券取引所に上場している不動産投資信託
  • 単一用途特化型・複合用途型・総合型の3種類
  • 利益の90%以上を分配することで法人税を払わなくてよい

について解説します。

東京証券取引所に上場している不動産投資信託

J-REITは投資信託ですが、一般的な投資信託と違って東京証券取引所に上場している上場投資信託です。

上場しているので取引時間内であれば株式と同世に証券会社を通じていつでも購入できます。

他の上場投資信託との違いは、投資先が不動産に限定されている点です。

運営する不動産投資法人は、投資用マンション、オフィスビル、商業施設、物流施設などに投資を行っています。

不動産投資法人自体は法律で実務をすることが禁じられているので、資産管理、資産運用、一般事務などは専門の会社に委託しています。

単一用途特化型・複合用途型・総合型の3種類

J-REITを運営する不動産投資法人は、それぞれの投資方針に応じて単一用途特化型・複合用途型・総合型の3種類の方法で投資を行います。

単一用途特化型は、居住系なら居住系、オフィスビルならオフィスビルなど資産運用会社が得意な用途に特化して不動産投資を行う方法です。

居住系なら景気に関係なく安定した運用ができる、オフィスビルなら景気に応じて分配金や価格が上下するが高い収益が期待できるなど、それぞれのREITによって特徴が違います。

複合用途型は、居住系とオフィスビル、オフィスビルとホテルなど、複数の用途から2~3種類選んで不動産投資を行う方法です。

総合型は特定の用途を決めずに利益の出しやすい用途に不動産投資を行います。

市況を見極める力が必要になるので不動産投資法人の力量によって運用実績が大きく変わります。

利益の90%以上を分配することで法人税を払わなくてよい

一般的な法人の場合は、利益が出ると法人税を払う必要があります。

しかし、J-REITの場合は、利益の90%以上を分配するなど一定の条件を満たすことで法人税を払わなくてよく、分配金を出しやすい仕組みになっています。

J-REITはこんな人におすすめ!

J-REITは不動産投資法人が投資家から集めた資金や金融機関からの借り入れを元に不動産に投資し、家賃収入や売買によって得た利益を投資家に分配する仕組みです。

株式と比べると価格の変動幅も小さく安定した分配金を得ることができるので長期の資産形成に向いています。

ここでは、どんな人がJ-REITに向いているのか、

  • 少額で不動産投資を始めたい人
  • 定期的に安定した収益を得たい人
  • 自分のタイミングで売買したい人

について解説します。

少額で不動産投資を始めたい人

不動産投資であれば、ローンを使うとしても最低でも数百万円の頭金が必要です。

不動産に投資したくても資金が準備できずに始められない人も多いと思います。

しかし、J-REITは1口数万円から購入することができます。

少額で不動産投資を始めたい人におすすめです。

定期的に安定した収益を得たい人

2022年4月時点の銀行の普通預金金利は年利0.001%です。

普通預金に預けても資産を増やすことは難しいでしょう。

それに対してJ-REITの分配金利回りは3%台~4%台と高利回りになっています。

分配金は年1回~2回に分けて振り込まれるので、定期的に安定した収益を得たい人におすすめです。

自分のタイミングで売買したい人

不動産投資の場合は、売却したくても最低でも1か月程度は掛かります。

しかし、J-REITは東京証券取引所に上場しているので、取引時間内であればいつでも取引ができます。

自分のタイミングで売買したい人におすすめです。

J-REITのリスクも知っておこう

メリットの多いJ-REITですがやはりリスクもあります。

J-REITにおける3つのリスク、

  • 金利上昇リスク
  • 災害リスク
  • 不動産投資法人の倒産、上場廃止リスク

について解説します。

金利上昇リスク

J-REIT では、投資家から集めた資金の他に金融機関から資金を調達して投資を行っています。

そのため、金利が上がった場合は借入金の調達コストが上がるので不動産投資の収益を圧迫し、分配金の減額や価格が下落するケースも多いです。

災害リスク

J-REITで最も怖いのは、投資対象が不動産なので地震や台風、火事などの災害リスクです。

災害を受けるとホテルやオフィスビルの運営が出来なくなり、不動産から収益を得られないだけでなく、売却が出来なくなって大きな損失を出すこともあります。

不動産投資法人の倒産、上場廃止リスク

不動産投資法人は、上場にあたって東京証券取引所の厳しい上場条件をクリアする必要があります。

しかし、金利上昇や災害によって運営が破たんするケースもあります。

実際には、2001年にJ-REIT市場が開設されてから倒産したのは1件だけです。

2008年のニューシティ・レジデンス投資法人が倒産しましたが、このときはリーマンショックが起こったせいで購入を予定していた物件の資金調達が出来ずに多額の違約金が発生したことが原因でした。

ヒューリック・リート投資法人とは?

ヒューリック・リート投資法人は、ヒューリックリートマネジメントが運用する総合型のJ-REITです。

ヒューリックリートマネジメントは、2013年4月1日に東証プライム市場上場会社であるヒューリックによって2013年4月1日にJ-REITを運用する資産運用会社として設立されました。

東京都及び東京都近郊の主要都市のオフィスビルや商業施設を中心に投資を行っています。

ここでは、ヒューリック・リート投資法人の特徴、

  • ヒューリックリートマネジメントが運用する不動産投資信託
  • 上場企業のヒューリックがスポンサー
  • オフィスが中心の総合型REIT

について解説します。

ヒューリックリートマネジメントが運用する不動産投資信託

ヒューリック・リート投資法人は、ヒューリックリートマネジメントが運用する不動産投資信託です。

東東京都及び東京都近郊の主要都市の「駅近」又は「繁華性のある地域」に立地するオフィスビルや商業施設といった東京コマーシャル・プロパティへの投資を中心に行っているJ-REITです。

他にも有料老人ホームやホテル、ネットワークセンターなどにも投資をしています。

2022年4月28日現在の分配金利回りは4.45%とJ-REITの中でも高い利回りになっています。

上場企業のヒューリックがスポンサー

スポンサーは東証プライム市場上場のヒューリックです。

ヒューリックは、東京都心にある不動産の保有賃貸業・投資開発事業がメインの不動産会社で、ヒューリック・リート投資法人にも長年培ったノウハウが活かされています。

旧富士銀行の店舗、社宅などの不動産を多く保有していることもあり、現在では吸収合併されたみずほフィナンシャル・グループと強い関係性を持っています。

オフィスが中心の総合型REIT

ヒューリック・リート投資法人は、オフィスが中心の総合型REITです。

東京コマーシャル・プロパティへの投資が80%、有料ロージンホームやネットワークセンターなどの次世代アセットプラスへの投資を20%で投資を行っています。

中長期的な投資主価値の最大化とスポンサーとの企業理念の共有の追及を目指しています。

ヒューリックリートマネジメントの会社概要

ヒューリックリートマネジメントの詳細情報は以下の通りです。

会社名

ヒューリックリートマネジメント株式会社(Hulic REIT Management Co., Ltd.)

株主

ヒューリック株式会社 (100%)

設立年

2013年4月1日

資本金

200百万円

所在地

東京都中央区八丁堀二丁目26番9号

まとめ

J-REITは、少額で不動産投資を始めることができ、安定した分配金を得られるということで人気の金融商品です。

東京取引所に上場しているので、株式と同様に取引時間内であれば証券会社を通じて自由に売買することができます。

メリットの多いJ-REITですが、金利、災害、不動産投資法人の倒産、上場廃止といったリスクも知っておく必要があります。

今回ご紹介したヒューリック・リート投資法人は分配金利回りも高く、スポンサーのノウハウを活かした安定した運営が期待できます。

これからJ-REITを始めようと考えている人は、ヒューリック・リート投資法人を検討してみてはいかがでしょうか。

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COZUCHIは、20以上ある不動産投資クラウドファンディングサービスの中でも、トップクラスの想定利回りの高さを誇ります。

一般的な不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは3%程度ですが、COZUCHIのファンドはなんと最大で20%もの想定利回りを誇るファンドが募集されたこともあるほど。

また、投資期間中で手元に現金が必要になった場合でも、手数料を支払うことで換金できるのも嬉しいポイントです。

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