「初心者がJ-REITを購入する場合に注意すべきポイントって何?」

「大手商社の丸紅がスポンサーのJ-REITってあるの?」

など、J-REITの購入に興味を持っている人が増えています。

J-REITは、不動産に特化した上場投資信託です。

東京証券取引所に上場しているので取引時間内であれば何時でも購入することができ、手軽に不動産に投資できるということで人気が高まっています。

J-REITを運営する不動産投資法人は、オフィスビルや商業施設、ホテル、投資用マンションなど様々な用途の不動産に投資を行いますが、投資の仕方によって単一用途特化型、複数用途型、総合型の3種類に分かれています。

J-REITのスポンサーは大企業が多いですが、ユナイテッド・アーバン投資法人は大手商社の丸紅がスポンサーです。

今回は、J-REITに投資する為のポイントと人気のJ-REITであるユナイテッド・アーバン投資法人について紹介します。

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CREALの特徴は主に下記の7つです。

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3.3~8%の堅実なファンドから高利回りファンドまで扱っている
4.過去の元本割れ0件
5.月2〜3件の高頻度でファンドを募集している
6.1万円の少額から始められる
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手軽に不動産投資ができるJ-REIT

J-REITは、運営する不動産投資法人が投資家から集めた資金や借入金を使って様々な用途の不動産に投資を行い、家賃収入や売買によって得た利益を投資家に分配する仕組みです。

個人で不動産投資を行うと不動産投資ローンの審査や運営で手間暇が掛かります。

J-REITは不動産投資法人が資産運用会社に投資を委託して不動産投資を行ってくれるので、投資家は手間暇を掛けずに手軽に不動産投資を行うことができます。

J-REITの種類は3つ

J-REITは、オフィスビルや商業施設、ホテル、投資用マンション、最近では倉庫やデータセンターなど様々な用途の不動産に投資を行っています。

どの用途にどういった形で投資するかによって、J-REITは3つの種類に分かれます。

ここでは、J-REITの3つの種類、

  • 単一用途特化型
  • 複数用途型
  • 総合型

について解説します。

単一用途特化型

単一用途特化型は、得意な1つの用途に特化して不動産投資を行う方法です。

そのため、投資する用途によってJ-REITの特徴は変わります。

オフィスビルや商業ビルなどは景気の影響を受けやすく、景気の上昇局面では価格の上昇や分配金の増配が期待できますが下落局面では価格の下落や分配金の減額といったリスクがあります。

投資用マンションなどの住居系や倉庫は、景気の影響を受けにくいですが分配金利回りは低めです。

単一用途特化型を選ぶ場合は自身の投資スタンスに合わせた銘柄選びが重要になります。

複数用途型

複数用途型は、2つ以上の用途に同時に不動産投資を行う方法です。

オフィスビルと商業ビルといった収益性の相乗効果を狙った組合せやオフィスビルと住居系といったバランスを取った分散投資を狙った組み合わせなど、J-REITの投資スタンスによって変わります。

複数用途型を選ぶ場合は、どういった用途の組合せを行っているかをチェックしましょう。

総合型

総合型は、用途を決めずにその時に最も効率的な用途に不動産投資を行う方法です。

収益性の高さと分散投資の効果が期待できますが、資産運用会社の実力次第で運用実績が大きく変わります。

総合型は、過去数年どういった先に投資を行ってきたかを確認しておく必要があります。

初心者が抑えておきたいJ-REIT選びの3つのポイント

初心者がJ-REITを選ぶ際に注意しておきたいポイントがいくつかあります。

ここでは、初心者が抑えておきたいJ-REIT選びの3つのポイント、

  • J-REITの投資対象
  • 分配金の利回り
  • J-REITの格付け

について解説します。

J-REITの投資対象

J-REITの投資対象は、オフィスビルや商業施設、ホテル、投資用マンション、倉庫やデータセンターなど用途は多岐に渡ります。

どの用途にどういった投資を行っているのかをきちんと確認しておく必要があります。

収益性を求めるならオフィスビルや商業施設、手堅い投資がしないなら住居系や倉庫などを選んでいるJ-REITを選びましょう。

分配金の利回り

同じ投資をするなら分配金の利回りは高い方が良い人は多いでしょう。

しかし、分配金の利回りが高いということはそれだけリスクも大きいということです。

又、分配金利回りは、年間の分配金÷株価で計算されるので株価が大きく下がっている時には一時的に分配金利回りが高くなっているケースもあります。

分配金の利回りの高さが一時的なものでないかを過去1年程度は振り返って確認しておくべきです。

J-REITの格付け

J-REITを格付けしている会社は、日本格付研究所(JCR)、格付投資情報センター(R&I)、 ムーディーズ、スタンダードアンドプアーズ(S&P)の四社です。

J-REITは格付け会社から評価の高さによって「AAA」「AA+」「AA」「AA−」「A+」「A」「A-」…といった感じで格付けされています。

一般的にはシングルA以上あれば投資対象として安全性が高いと言われています。

J-REITの3つのおすすめポイント

J-REITには、安定した不動産への投資、高い分配金利回りなど多くにメリットがあります。

ここではJ-REITの3つのおすすめポイント、

  • 少額で投資を始めることができる
  • 価格変動の幅が株と比べて小さい
  • 安定したキャッシュフローが期待できる

について解説します。

少額で投資を始めることができる

一般的な不動産投資だと不動産投資ローンを借りるには数百万円~数千万円の頭金が必要です。

購入後も建物の維持管理費、賃貸管理委託費、固定資産税など多くの出費があります。

J-REITは不動産へ投資を行うことが出来ますが、1株数万円といった少額で始めることができます。

不動産投資を諦めていた人でもJ-REITなら小遣いや余剰資金で不動産への投資が可能です。

価格変動の幅が株と比べて小さい

株式投資の場合は、1社に投資することになるので会社の業績や景気の状況によっては株価が大きく変動するリスクがあります。

J-REITは、賃料収入といったインカムゲインがメインの不動産への投資に特化しているので株価と比べると価格変動の幅は小さいのでリスクを抑えた投資が可能です。

安定したキャッシュフローが期待できる

J-REITの最大の魅力は分配金です。

分配金は年1回~2回の決算期から3か月以内に支払われます。

初心者には景気の影響を受けにくい住居系や倉庫系は分配金の減配リスクも少ないのでオススメです。

ユナイテッド・アーバン投資法人とは?

ユナイテッド・アーバン投資法人は、大手商社の丸紅がスポンサーの総合型J-REITです。

資産運用はジャパン・リート・アドバイザーズが行っています。

ここではユナイテッド・アーバン投資法人の特徴、

  • ジャパン・リート・アドバイザーズが運用する不動産投資信託
  • 大手商社の丸紅がスポンサー
  • JCRから高格付の「AA」を取得

について解説します。

ジャパン・リート・アドバイザーズが運用する不動産投資信託

ユナイテッド・アーバン投資法人は、ジャパン・リート・アドバイザーズが運用する不動産投資信託です。

投資のタイプは用途を問わない総合型で、首都圏の商業施設やオフィスビル、ホテルがポートフォリオの中心となっています。

複数の用途に分散投資を行っているのが特徴です。

大手商社の丸紅がスポンサー

ユナイテッド・アーバン投資法人のスポンサーは大手商社の丸紅です。

資産運用会社のジャパン・リート・アドバイザーズは丸紅が100%株主となっています。

大手商社のネットワークを活かして良質な不動産に投資を行っています。

JCRから高格付の「AA」を取得

ユナイテッド・アーバン投資法人は、日本の格付け会社としては権威のあるJCRから高格付の「AA」を取得しています。

格付けの高さから日本銀行が投資口6%以上を保有している銘柄の一つでもあります。

ジャパン・リート・アドバイザーズの会社概要

ジャパン・リート・アドバイザーズの詳細情報は以下の通りです。

会社名

ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社

株主

丸紅株式会社(100%)

設立年

2001年12月4日

資本金

425百万円

所在地

〒105-6018
東京都港区虎ノ門四丁目3番1号 城山トラストタワー18階

まとめ

J-REITは、安定した値動きと高い分配金利回りが人気の不動産投資信託です。

不動産投資と比べると少額で始めることができ、株式投資と比べると価格変動の幅が小さく、安定したキャッシュフローを得ることができるメリットがあります。

初心者が購入する際は、J-REITの投資対象、分配金利回り、格付けなどのポイントをきちんと押さえることが大事です。

今回紹介したユナイテッド・アーバン投資法人は大手商社の丸紅がスポンサーでJCRから高格付の「AA」を取得しています。

J-REITの銘柄選びに迷ったらユナイテッド・アーバン投資法人を検討してみてください。

投資のプロがおすすめする「CREAL」(東証上場企業運営)

1万円の少額から不動産投資を始められる「不動産クラウドファンディング」が非常に人気です。

当サイトでも多くの不動産クラウドファンディングサービスを紹介してきましたが、中でもおすすめなのが、東証グロース市場に上場している「クリアル株式会社」が運営するCREALです。

CREALの特徴は主に下記の7つです。

1. 東証グロース市場上場企業が運営している安心感がある
2.不動産クラウドファンディングサービスの中で、最高額の150億円を調達している実績がある
3.3~8%の堅実なファンドから高利回りファンドまで扱っている
4.過去の元本割れ0件
5.月2〜3件の高頻度でファンドを募集している
6.1万円の少額から始められる
7.運⽤物件の空室リスクに対する対策として、マスターリース契約を⾏っている

最も総合点が高いといえるサービスなので、不動産クラウドファンディングに興味がある人は、まずはCREALから始めてみることをおすすめします。

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