「J-REITに投資をしたいので基本的な知識について学びたい」

「J-REITの動向を確認するにはどういった方法があるの?」

など、これから新しく投資を始めようと考えている人の間でJ-REITが注目されています。

J-REITは東京証券取引所に上場している不動産に特化した投資信託です。

運営する不動産投資法人は、投資家から集めた資金や金融機関の借入金を活用して不動産に投資を行い、不動産投資で得た利益を投資家に分配します。

J-REITは、家賃収入がメインなので安定した収益が期待できる、分配金利回りが高い、少額から始められるなど、投資家にとってメリットが多いです。

J-REITの動向を確認するには、東証REIT指数や個別銘柄のリアルタイムチャートでチェックする、J-REITが発表しているIR情報をチェックするといった方法があります。

今回は、J-REITの基礎知識とメリット、J-REITの動向を確認する方法について解説します。

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J-REITの基礎について学ぼう

J-REITを購入する前に、J-REITとはどういったものかを知っておく必要があります。

ここでは、J-REITの基礎知識、

  • 東京証券取引所に上場している不動産に特化した投資信託
  • 投資の仕方は3種類
  • 分配金を配当しやすい仕組みとは

について解説します。

東京証券取引所に上場している不動産に特化した投資信託

J-REITは投資信託ですが、一般の投資信託と違って東京証券取引所に上場しているのが特徴です。

一般の投資信託を購入する場合は、15:00までに購入申し込みを行い、その日の夜に基準価格が決まって初めて購入が完了します。

そのため、購入時には価格が分からず、リアルタイムで購入できないのがデメリットです。

一方で、J-REITは東京証券取引所に上場しているので価格をリアルタイムで確認することができ、取引時間内であれば証券口座を通じていつでも購入できます。

投資の仕方は3種類

J-REITは、オフィスビルや商業施設、ホテル、住宅、物流施設など様々な不動産に投資を行います。

J-REITの投資の仕方は、単一用途特化型、複数用途型、総合型の3種類です。

単一用途特化型は、1つの用途の不動産に特化して投資を行います。

オフィスビルや商業施設特化型の場合は、収益性が高いですが景気の影響を受けやすい、住居系や物流倉庫特化型は、利回りは低いですが景気の影響を受けにくく安定した収益が期待できるなど、投資する用途によってJ-REIITの特徴は大きく変わります。

複数用途型は、オフィスビルと商業施設、オフィスビルと住居系など、2つ以上の用途に投資する方法です。

特徴の違う用途の不動産を組合せることで分散投資の効果が期待できます。

総合用途型は、用途を決めずに投資を行う方法です。

不動産価格の推移や景気の動向を分析して適切な不動産に投資を行う必要があり、運営する不動産投資法人の運営能力によって業績が大きく変わります。

それぞれの投資の方法の特徴を理解した上で銘柄を選ぶようにしましょう。

分配金を配当しやすい仕組みとは

一般の法人は、事業を行って利益が出ると法人税を支払う必要があります。

しかし、J-REITを運営する投資法人は、利益の90%以上を分配金に回すなど一定の条件を満たせば法人税が免除されます。

そのため、J-REITは一般の法人よりも分配金が出しやすいという訳です。

J-REITの3つメリットを理解しよう

投資で失敗する人は、何となく人が良いと言っていたなど商品を理解せずに雰囲気で購入しているケースが多いです。

J-REITの購入で失敗しない為にも、どういったメリットがあるのかをきちんと確認しておく必要があります。

ここでは、J-REITの3つメリット、

  • 安定し収益が期待できる家賃収入がメイン
  • 高い分配金利回り
  • 少額から始めることができる

について解説します。

安定し収益が期待できる家賃収入がメイン

不動産投資が安定した収益を得られる要因は、入居者から毎月安定して家賃収入がある点です。

一般的な事業であれば、季節要因などによって毎月の売り上げに大きな波がありますが、家賃収入に関しては退去しない限り確実に入ってきます。

J-REITは不動産に特化した投資信託で、この家賃収入がメインなので、他の事業と比べて安定した収益が期待できるという訳です。

高い分配金利回り

J-REITの分配金利回りは、年3%台~5%台と他の投資商品と比べても高い設定です。

J-REITの仕組みでも解説しましたが、J-REITは一般企業と違い、分配金を90%以上配当するなどの条件をクリアすると法人税が免除されるので、一般企業と比べて投資家に多くの分配金を配当することができる仕組みになっています。

この高い分配金利回りが継続的に見込めるのがJ-REIT魅力と言えます。

少額から始めることができる

不動産に投資をしようと思うと、個人でする場合は数百万円~数千万円の多額の費用が掛かります。

J-REITの場合は、価格の低い物であれば数万円で購入することが可能です。

不動産に投資はしたいけど資金的に難しい場合はJ-REITから始めると良いでしょう。

J-REITを購入する際に気を付けたい3つのポイント

メリットの多いJ-REITですが、やはりデメリットもあります。

ここでは、J-REITを購入する際に気を付けたい3つのポイント、

  • 投資対象となる不動産の用途
  • 分配金の利回りの高さ
  • J-REITの格付けを確認

について解説します。

投資対象となる不動産の用途

J-REITは、オフィスビル、商業施設、ホテル、住居、物流施設など様々な用途の不動産に投資を行います。

不動産投資法人の投資方法は、単一用途特化型、複数用途型、総合型の3種類ですが、特に単一用途特化型は投資する用途の特徴が出やすいので購入の際には注意が必要です。

オフィスビルや商業施設は収益性の高さ、住居、物流施設は景気に左右されない安定した収益が期待できるといった特徴があります。

J-REITを購入する際は、自身の投資スタンスに合っている用途に投資を行っているかを確認しましょう。

分配金の利回りの高さ

分配金の高さ=リスクという認識を持っておくことが重要です。

オフィスビルや商業施設特化型は、分配金の利回りが高い傾向にありますが、景気に左右されやすく、リーマンショック時には価格が大きく値下がりしました。

又、利回りは、分配金÷価格×100で計算されるので、価格が大幅に下がっている場合にも高くなります。

いくら利回りが高くても業績の悪いJ-REITを購入してしまっては意味がないです。

購入前に必ず直近の価格変動についても確認をしておきましょう。

J-REITの格付けを確認

J-REITの銘柄選びの際には、格付けのチェックも重要なポイントです。

企業の格付け会社は、企業の規模や業績、財務状況などを元に格付けを行っています。

J-REITの不動産投資法人においても格付投資情報センター(R&I)や日本格付研究所(JCR)によって格付けが行われており、「AAA」「AA+」「AA」「AA−」などのランクに分けられます。

J-REITの動向を確認する3つの方法

実際にJ-REITを購入すると気になるのが価格の動向です。

ここでは、J-REITの動向を確認する3つの方法、

  • 東証REIT指数をリアルタイムチャートでチェック
  • 個別銘柄のリアルタイムチャートでチェック
  • J-REITが発表しているIRをチェック

について解説します。

東証REIT指数をリアルタイムチャートでチェック

東証REIT指数は、J-REIT全銘柄の時価総額を加重平均し、基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000として算出される指数です。

個別銘柄と比べると価格の上下は少なく、J-REIT全体の動向を把握することができます。

証券口座のホームページのリアルタイムチャートでチェックできます。

個別銘柄をリアルタイムチャートでチェック

J-REITを購入した後は価格や分配金利回りの動向が気になるところです。

個別の銘柄については東証REIT指数によりも価格の上下が大きいのでこまめにチェックしましょう。

J-REITが発表しているIRをチェック

J-REITを購入する際に必ずチェックしておきたいのが、J-REITが発表しているIRです。

IRは、J-REITが株主や投資家に対して財務状況などの投資家に必要な判断材料を提供するための活動全般のことを指します。

IRを見れば、そのJ-REITがどういった方向性で投資しているか、運用実績はどうか、財務面では問題ないかについて確認することができます。

まとめ

J-REITは、不動産に特化した投資信託で、安定した値動きと高い分配金利回りで人気の投資商品です。

東京証券取引所に上場しているので、証券口座があればいつでも購入することができ、少額から始められるのも魅力と言えます。

J-REITを運営する投資法人によって、投資する用途の不動産や方法が異なるので購入前にはきちんと確認しておく必要があります。

購入後は、東証REIT指数や個別銘柄のリアルチャート、IRなどで動向を確認することが可能です。

これから投資をしたいと考えている人は、J-REITを選択肢のひとつに入れてみてはいかがでしょうか。

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CREALの特徴は主に下記の7つです。

1. 東証グロース市場上場企業が運営している安心感がある
2.不動産クラウドファンディングサービスの中で、最高額の150億円を調達している実績がある
3.3~8%の堅実なファンドから高利回りファンドまで扱っている
4.過去の元本割れ0件
5.月2〜3件の高頻度でファンドを募集している
6.1万円の少額から始められる
7.運⽤物件の空室リスクに対する対策として、マスターリース契約を⾏っている

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