J-REIT・リサーチ・オープンの評判は良い？投資のプロが特徴やリスクについても徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

「J-REIT・リサーチ・オープンはどういったファンドなの？」

「J-REIT・リサーチ・オープンに投資しても問題ない？」

自身に合ったJ-REITのファンドを探している方の中には、 J-REIT・リサーチ・オープンについて、上記のような疑問や不安を抱えている方は少なくありません。

このため、この記事では、J-REIT・リサーチ・オープンの特徴やリスクなどについて詳しく解説していきます。

J-REIT・リサーチ・オープンの購入を検討している方は、この記事を参考にしてください。

J-REIT・リサーチ・オープンとは

J-REIT・リサーチ・オープンとは「三井住友トラスト・アセットマネジメント」が運用しているファンドのことです。

組入銘柄は51銘柄で、主に東証REIT指数に組み入れられている銘柄で構成されています。

また、総合型の銘柄だけでなく、オフィス特化型や商業施設特化型など、さまざまな銘柄で構成されているのも特徴です。

2022年5月6日時点の基準価額と純資産総額などは以下になります。

【毎月決算型】

【年2回決算型】

上記のように、種類によって基準価額などが異なります。

J-REIT・リサーチ・オープンの3つの特徴

J-REIT・リサーチ・オープンには、以下の3つの特徴があります。

• ファミリーファンド方式で運用している
• 安定したインカムゲインが確保できる
• 2種類の収益分配タイプがある

上記の特徴について詳しく解説していくので、内容をよく把握するようにしてください。

J-REIT・リサーチ・オープンの特徴1.ファミリーファンド方式で運用している

ファミリーファンド方式とは、投資家から集めた資金をまとめてベビーファンドとし、その資金をマザーファンドに投資して、実質的な運用をマザーファンドが行う仕組みのことです。

一箇所に資金を集めて運用したほうが、手数料が抑えられて運用資金が増えるため、資金が足りずに投資ができないという事態を防げて、投資の幅を広げられるといったメリットがあります。

J-REIT・リサーチ・オープンの特徴2.安定したインカムゲインが確保できる

J-REIT・リサーチ・オープンは、不動産研究に特化した「三井住友トラスト基礎研究所」から投資助言を受けており、徹底した銘柄調査と市場分析を行ったうえで投資しています。

したがって、安定したインカムゲインの確保が可能です。

なお、上記で解説した三井住友トラスト基礎研究所は、1988年に設立された不動産に関する専門の調査・研究機関です。

長年の不動産関連の調査・分析の蓄積を基礎に不動産投資の評価分析に関する研究を行っており、不動産市場や不動産金融分野に特化した独自のコンサルティングも展開しています。

J-REIT・リサーチ・オープンの特徴3.　2種類の収益分配タイプがある

J-REIT・リサーチ・オープンには、「毎月決算型」と「年2回決算型」の2種類の収益分配タイプがあり、毎月決算型は毎月17日に分配金を受け取ることが可能です。

一方で、年2回決算型は、毎年6月17日および12月17日に決算を行い、分配金を決定します。

また、種類によって基準価額なども異なるため、購入を検討する際は、価格などをよく理解したうえで購入する種類を決めるようにしてください。

J-REIT・リサーチ・オープンの3つのリスク

J-REIT・リサーチ・オープンには、以下の3つのリスクがあります。

• リートの価格変動のリスク
• 信用のリスク
• 流動性のリスク

それぞれのリスクについて解説するので、内容をよく確認して投資するかどうかを、判断するようにしてください。

J-REIT・リサーチ・オープンのリスク1.リートの価格変動のリスク

リートの価格は不動産市況や金利変動、社会情勢の変化など、さまざまな要因により変動します。

また、リートやリート運用会社の業績などによっても価格が変動するため、状況によっては基準価格の下落によって損失が出る可能性もあります。

このように、下落幅によっては元本割れを起こす可能性もあるので、必ずしも利益が得られるわけではないことを理解しておいてください。

J-REIT・リサーチ・オープンのリスク2.信用のリスク

信用のリスクとは、リートを発行している会社が財政難や経営不振などの理由により、利払いや償還金などを支払うことができなくなり、リート価格が著しく下落するリスクのことです。

リート価格が下落してしまうと、損失が出てしまい元本割れを起こす可能性があります。

とはいえ、J-REIT・リサーチ・オープンは前述したように、三井住友トラスト基礎研究所の助言を受けながらリスク管理をして運用しているため、信用のリスクは軽減できており、それほど懸念する必要はありません。

J-REIT・リサーチ・オープンのリスク3.流動性のリスク

J-REIT市場は株式市場などと比較すると取引量が少ない市場であるため、取引規制などが発生すると流動性が低下してしまい、REIT価格が低下する原因になります。

市場実勢から予期される時期または価格で取引が行えなくなるためです。

とはいえ、J-REIT市場の取引量が著しく低下する事態が起こる可能性は低いため、リスクがあることを覚えておく必要はありますが、過度に心配する必要はありません。

J-REIT・リサーチ・オープンの運用方法

J-REIT・リサーチ・オープンは、三井住友トラスト基礎研究所の投資助言を受けて、三井住友トラスト・アセットマネジメントが安定した運用を行っています。

それぞれ解説していきましょう。

まず、助言を行っている三井住友トラスト基礎研究所は、長年不動産関連の調査・分析を行っているうえに、不動産投資の評価分析に関する研究を特に重点的に行っています。

そのため、行われている助言は適格です。

さらに、運用している三井住友トラスト・アセットマネジメント自身も素人ではありません。

J-REITや株式、債権などの運用実績が豊富にあり、運用実績の中で得たノウハウを駆使しながら運用しています。

また、三井住友トラスト・アセットマネジメントはJ-REITの保有物件について数多くの現地調査を行っており、個別物件の価値に関して独自の判断基準で査定や、J-REITの運用会社に対して調査・ヒアリングを随時実施している点も魅力的なポイントです。

調査済み不動産は全国のJ-REITが保有している不動産の資産額のうち約8割を占めています。

このように、不動産のプロと資産運用のプロがタッグを組んで運用しているファンドであるため、安定した運用が期待可能です。

投資家からも他のファンドと比較してパフォーマンスが安定して高いファンドという評価を受けているため、J-REITを始めようと考えている方は、ぜひ検討してみてください。

J-REIT・リサーチ・オープンの運用実績

J-REIT・リサーチ・オープンの基準価格は、2020年の新型コロナウイルスによって一時的に大幅に下落しましたが、現在はもとの水準近くまで基準価格が戻っています。

実際に以下のグラフでも、上記の内容を確認することが可能です。

出典：Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン（毎月決算型）／（年2回決算型）販売用資料

上記のグラフは運用開始した2005年5月から直近の2021年12月末日の基準価額や分配金実績などを示した表になっており、コロナショック以前は右肩上がりで基準価格が上昇していることがわかります。

また、分配金に関しても2010年以降一度も65円を下回っておらず、安定した運用がされている状況です。

このように、J-REIT・リサーチ・オープンは安定した運用実績があるため、今後も安定した運用が続く可能性が高いと言えます。

これからJ-REITに投資を検討している方やすでに投資をしている方にもおすすめのファンドであるため、投資を検討してみてください。

まとめ

J-REIT・リサーチ・オープンは、三井住友トラスト基礎研究所の助言を受けて、三井住友トラスト・アセットマネジメントが運用しているため、安定しているファンドです。

また、過去の実績も安定しており、J-REITをこれから始める方にもおすすめのファンドになります。

ただし、信用のリスクや価格変動のリスクなどもあるため、リスクをよく理解したうえで投資することが重要です。

そこで、この記事では、EIT・リサーチ・オープンの特徴やリスクなどについて詳しく解説していきました。

J-REIT・リサーチ・オープンの購入を検討している方は、この記事を参考にしてください。