「住宅ローンの支払いが厳しいのにどうしていいのかがわからない」
「競売開始の連絡があったが何か対応策はないか」
など、住宅ローンを滞納してその後の対応に困っている人も多いと思います。
住宅ローンを滞納する前に家計の見直しや売却して清算してしまうという方法もありますが、滞納までに対策を打つ人は非常に少ないのが実情です。
しかし、住宅ローンを滞納したからといって、すぐに競売に掛けられて自宅が無くなってしまうわけではありません。
金融機関は、督促状の送付、差押え、競売といった流れで少しでも多く回収できるように段階を踏んで督促を行います。
住宅ローンの滞納から競売までの流れや期間を把握しておくことで、住宅ローンを滞納しても慌てることなく対策を打つことが可能です。
今回は、住宅の滞納から競売までの流れ、住宅ローンを滞納してしまった場合の対処方法について解説します。
投資家歴10年の個人投資家。慶應義塾大学在学中から世界中の株式投資、債券、コモディティまで運用中。
他にもマンション投資、ソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングにも投資中。
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目次
住宅ローンを滞納する前に取るべき対策は?
住宅ローンを滞納する原因としては、高額な物件を購入してしまって毎月の返済が多い、リストラや残業が無くなって収入が大幅に減った、離婚をするなど、様々な理由があります。
出来れば滞納する前に対策を打って、住宅ローンの滞納を避けるべきです。
住宅ローンを滞納する前に取るべき対策について紹介します。
家計の見直しをする
住宅ローンを滞納する一番の原因はリストラや残業代の減少などの収入の減少です。
昨今では正社員でも収入の減少は突然やってきます。
住宅ローンの支払いが厳しくなる前に家計を見直しておく必要があります。
外食を控える、自家用車をレンタカーやカーシェアにする、学資保険など早くから教育費を準備しておくなど、無駄な支出を減らすことで住宅ローンの滞納リスクを抑えることができます。
自宅の売却を検討する
住宅ローンの支払いが厳しいなと感じたら、自宅の売却を検討するのもひとつの方法です。
住宅ローンを滞納してしまうと売却が難しくなりますが、住宅ローンを滞納する前であれば自宅の売却も難しくありません。
ただし、住宅ローンの残債が売却価格よりも多い場合は、任意売却を活用するなど通常の売却が出来ないので注意が必要です。
滞納してもすぐに競売を掛けられるわけではない
住宅ローンを滞納すると自宅を競売に掛けられて売却されてしまうのではないかと不安だと思います。
しかし、実際には金融機関もいきなり差押えをするわけではありません。
金融機関も出来れば返済を続けて欲しいので、住宅ローンのリスクを行うなど最初は協力的です。
しかし、滞納すると督促状の送付、3か月以上続くと一括請求を行って差押え、そして競売の申立てといった流れで進めていきます。
住宅ローンの滞納から競売までの流れ
続いて、住宅ローンの滞納から競売までの流れ、
- 督促状が送られてくる
- 期限の利益を喪失し金融機関から一括請求される
- 代位弁済されて競売の申立てが行われる
- 競売が開始されて競落される
- 物件の引き渡し後も住宅ローンの支払いは残る
について詳しく解説します。
1.督促状が送られてくる
住宅ローンを滞納すると督促状が送られてきます。
滞納が3か月~6か月続くと金融事故として「個人信用情報機関」に登録されます。
これがブラックリストと言われるものです。
ブラックリストに載ってしまうと完済後5年間は情報が消えないのでクレジットカードやローンが組めなくなります。
2.期限の利益を喪失し金融機関から一括請求される
住宅ローンの滞納が長期化すると金融機関は期限の利益の喪失を理由に一括請求を行います。
期限の利益とは、債務者が住宅ローンの契約をする際に決まった金額を分割で支払う権利です。
期限の利益の喪失とはこの権利を喪失する＝一括返済しないといけないという訳です。
3.代位弁済されて競売の申立てが行われる
保証会社に加入している場合は、保証会社が債務者に代わって金融機関に一括返済＝代位弁済し、金融機関に変わって返済を請求します。
債務者が返済できない場合は、保証会社が差押え、保証会社に加入していない場合は金融機関が直接差押えを行います。
差押えをすることで所有者に勝手に不動産を処分させないようにするという訳です。
差押えを行った後、保証会社、金融機関は裁判所に競売開始の申立てを行います。
4.競売が開始されて競落される
裁判所に競売の申立てが認められると裁判所から競売開始決定通知が届きます。
裁判所の不動産調査が終われば入札開始です。
入札が開始されると任意売却等の対応ができなくなります。
住宅ローンの滞納から10~12か月程度で入札は始まるのが一般的です。
入札が成立すると不動産は競落されて売却されることになります。
5.物件の引き渡し後も住宅ローンの支払いは残る
競落されて落札者が代金を納付すると所有権は移転するので引渡しをしないといけません。
競売の落札代金で回収できなかった残債については、債務者が引き続き支払うことになります。
競売の場合は相場よりも7割以下の価格になるのが一般的で、残高が多く残ってしまうのでリスタートが非常に難しいです。
最悪の場合は自己破産しないといけないこともあるので、出来るだけ競売を避けられるように早めに対策をする必要があります。
住宅ローンを滞納してしまった場合の4つの対処方法
住宅ローンを滞納してしまった場合の4つの対処方法、
- 銀行に相談する
- 借り換えができないかを他の金融機関に打診する
- 任意売却する
- 個人再生を検討する
について開発します。
住宅ローンを滞納した場合の対処法1.銀行に相談する
住宅ローンは滞納してしまうと金融機関の印象が悪くなります。
住宅ローンを滞納しそうになったら早めに銀行に相談しましょう。
早い段階であれば返済計画の見直し＝リスケが可能です。
リスケには、借入期間の延長、返済額の一定期間減額、元金返済据置、ボーナス返済分の見直しなどがあります。
住宅ローンを滞納した場合の対処法2.借り換えができないかを他の金融機関に打診する
金利が高い、返済期間が短いなど毎月の返済が多い場合は、条件の良い金融機関に借り換えをするのもひとつの方法です。
借り換えに関しても滞納してからでは審査をクリアするのが難しくなってしまうので、余裕のあるうちに打診する必要があります。
又、借り換えの場合は、最初に住宅ローンを組むよりも審査が厳しくなる傾向にあるので、残債が少なくなっている、最初の借入時よりも年収が増えているなど与信枠がどの程度あるかが重要になります。
住宅ローンを滞納した場合の対処法3.任意売却する
物件の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い場合は、一般的な不動産会社を使った仲介で売却することができません。
そのため、任意売却を活用する必要があります。
任意売却は売却しても住宅ローンの残債が残る場合に、金融機関の同意を得て売却する方法です。
競売と比べると一般的な仲介での売却と同じ方法で売却できるので売却価格は高くなります。
又、仲介手数料や引越し費用なども捻出することができ、残った住宅ローンの返済も無理のない返済計画を組むことができるので競売と比べると任意売却の方がリスタートしやすいのもメリットです。
住宅ローンを滞納した場合の対処法4.個人再生を検討する
受託ローンの支払いが出来ない場合、債務整理のひとつとして活用できるのが個人再生です。
個人再生では住宅ローンの残債が残っている場合は、住宅資金特別条項という特別制度が使えます。
住宅資金特別条項は、住宅ローンなどの住宅資金貸付債権についてはリスケをするなどして支払いを続け、その他の借金については減額や分割払いにできる制度です。
自己破産をすると住宅ローン以外の借金も支払い義務は無くなりますが住宅も処分する必要があります。
住宅資金特別条項を活用すれば債務者が自宅を手放さずに再生することができます。
まとめ
住宅ローンの滞納が続くと最終的には競売によって自宅を失うことになります。
滞納すると金融機関の印象が悪くなるので、まずは金融機関に相談し、リスケをしてもらうことで家計を立て直すことができます。
返済の余力があるうちに自宅を売却するのもひとつの方法です。
それでも滞納が続く場合は、借り換え、任意売却、個人再生などを検討する必要があります。
任意売却や個人再生は専門的な知識が必要なので専門家に相談すると良いでしょう。
これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。
それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。
不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。
たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。
数百万円安売りして大損しないためにも、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。
「でも、リースバックに対応している会社を0から複数社探すのは面倒・・・」
と感じる人は、複数のリースバック会社から1分でまとめて見積もりが取れる一括査定サイト「家まもルーノ」が便利です。
一般的な不動産売却とは異なり、リースバックに対応している会社はとても少ないです。
そのため、「家まもルーノ」を活用して、一番良い条件で買ってくれる会社を比較することをおすすめします。
無料かつ1分で利用できて非常に簡単なので、少しの手間を惜しんで数百万円の大金をドブに捨てることにならないためにも、ぜひ活用してみてください。家まもルーノの公式サイトを見る