「突然のリストラで収入が無くなって住宅ローンの支払いができない」
「リモートワークで残業が無くなり年収が大幅に減りそうなので住宅ローンの支払いが心配」
など住宅ローンが払えなくなったらどうすればよいのかと不安な人も多いと思います。
順調に住宅ローンの返済が進んでいる状況でも、突然収入が途絶える、減少するといった事態に追い込まれるケースもあります。
貯えが十分にあれば良いですが、返済計画に余裕がない場合など住宅ローンの支払いができなくなると大変です。
住宅ローンの滞納が続くと最終的には金融機関から自宅を差し押さえられて競売に掛けられます。
競売が開始になるとどうすることもできなくなるので、それまでに対策することが重要になります。
今回は、住宅ローンが払えなくなった場合の対応策について解説します。
投資家歴10年の個人投資家。慶應義塾大学在学中から世界中の株式投資、債券、コモディティまで運用中。
他にもマンション投資、ソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングにも投資中。
これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。
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不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。
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目次
住宅ローンが払えなくなるとどうなる?
住宅ローンが払えなくなったからといって、いきなり自宅を競売で失うわけではありません。
金融機関もまずは毎月の返済額の見直しや元金の据え置きといったリスケなどから話をスタートさせます。
しかし、住宅ローンの滞納が3か月以上続くと金融機関もいよいよ回収の準備を始めます。
ここでは住宅ローンが払えなくなると何が起こるのかについて解説します。
住宅ローンが払えなくなると何が起こるのか
住宅ローンを滞納すると金融機関から督促状が届きます。
支払えない状態が3カ月～6か月程度続くと金融機関は期限の利益の喪失を理由に一括請求を行います。
期限の利益とは、住宅ローンを契約する際に債務者が毎月決まった金額を分割で支払うことができる権利のようなものです。
債務者は、分割払いをする権利＝期限の利益を失ってしまうので一括請求されることになります。
一括請求されると通常は支払えませんので、金融機関は所有者に資産を処分されないように自宅を差押えします。
差押えをしたら次は裁判所へ競売の申立てです。
裁判所に競売開始が認められると裁判所は物件の調査を行って入札を行います。
入札で購入者が決まり、代金が入金されると購入者に所有権が移転するので、所有者は自宅を明け渡すことになります。
競売の場合は一般的に物件価格が相場の7割以下になることが多く、住宅ローンの支払いが残るので再出発が非常に難しいです。
最悪の場合は自己破産も視野に入れる必要があります。
住宅ローンが払えなくなる前に売却を検討する
競売が開始になると自宅を売却することができなくなります。
そのため、自宅の価値が住宅ローンの残債よりも高い場合は、滞納が続く前に売却を検討するのもひとつの方法です。
住宅ローンの返済は購入者の代金ですることができ、再出発の資金も確保しやすくなります。
しかし、自宅の価値が住宅ローンの残債よりも低い場合は注意が必要です。
購入者の資金だけでは住宅ローンの返済ができないため、足りない資金を自分で用意するか、銀行と相談して任意売却することになります。
住宅ローンが払えないときに取るべき5つの対処法
住宅ローンが支払えなくなりそうだと感じたらまずは金融機関に相談することが重要です。
金融機関に相談することでリスケを検討してもらえます。
それでも難しい場合は不動産仲介による売却、任意売却、リースバックなどを検討する必要があります。
次は、住宅ローンが払えないときに取るべき5つの対処法、
- 金融機関にまずは相談
- 借り換えができないかを検討
- 不動産仲介による売却
- 任意売却
- リースバック
について解説します。
住宅ローンが払えないときの対処法1.金融機関にまずは相談
住宅ローンが支払えなくなったら最初に相談するのは住宅ローンを借りている金融機関です。
金融機関は、毎月の住宅ローンの返済額を減らしてもらう、元本を据え置きにして利息だけを払うといったリスケの提案をしてくれます。
一時的に支払いが苦しい場合や将来的に収入が回復する見込みがあれば、住宅ローンが支払えない状況をリスケで乗り切ることができます。
住宅ローンが払えないときの対処法2.借り換えができないかを検討
与信的に余裕がある場合は借り換えもひとつの方法です。
金利が高い場合や借入期間が短い場合は、借り換えをすることで金利を下げる、借入期間を延ばすことで毎月の返済を減らすことができます。
ただ、住宅ローンの支払いが厳しくなっている状況なので、借り換え先の金融機関の審査のハードルも高いです。
借り換えを検討する場合は早めに対応することが重要になります。
住宅ローンが払えないときの対処法3.不動産仲介による売却
不動産の売却価格が住宅ローンの残債より高い場合は、不動産仲介による売却が可能です。
売却資金で住宅ローンを返済することができるので、新たに自宅の買い替えをする、賃貸に引越しをするなど、選択肢も広がります。
又、不動産の売却価格が住宅ローンの残債より低い場合は、不足分を手出しする必要があり、資金が用意できない場合は売却できません。
その場合は、任意売却を検討する必要があります。
住宅ローンが払えないときの対処法4.任意売却
任意売却は、不動産を売却しても住宅ローンの残債が残る場合でも金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
不動産仲介と同様に売却できることから競売と比べると高値で売却できます。
金融機関と交渉することで仲介手数料や引越費用なども捻出することが可能です。
住宅ローンの支払いが残る場合は引き続き返済をする必要がありますが、金融機関と相談をして無理のない返済計画を立てるようにしましょう。
住宅ローンが払えないときの対処法5.リースバック
任意売却において買取を希望する場合はリースバックが利用できます。
リースバックは、不動産会社に不動産を買い取ってもらい、その不動産会社と賃貸借契約を結ぶ手法で、引越しをせずに引き続きその物件に住むことができるので環境を変えたくない人におすすめです。
ただし、買取になるので市場価格よりも安くなってしまうため、住宅ローンの残債が多く残ってしまうというデメリットがあります。
住宅ローンの支払いができなくなった人の体験談
実際に住宅ローンの支払いが出来なくなった人の体験談を読むことで、どういった状況が想定されるのかを学ぶことも重要です。
3年前に郊外に建てた新築戸建てを購入しました。
コンビニのエリアマネージャーをしていたが、コロナウィルスの影響でコンビニ業界も業績が悪く大幅に年収が減ってしまった。
ただ、業績が回復すれば又年収が戻る可能性も高かったこともあったので金融機関に相談したところ、年収が回復するまでは毎月の返済を減額して返済するリスケを了承してくれることになった。
担当者の話では滞納してからだとリスケの対応が難しくなったとのことだったので早めに相談してよかった。
IT企業に勤めており、年収も高かったこともあり、無理をしてタワーマンションを購入しました。
最初は順調に返済が進んでいたがリモートワークに切り替わって残業が無くなったので大幅に年収が減少してしまいました。
年収が減少した当初は、貯金やボーナスで毎月の返済をやりくりしていたが最終的に住宅ローンを滞納することに。
将来的にも年収が上がる見込みはなく、物件価格も購入当時より下がっていたこともあり、任意売却をすることにしました。
タワーマンションは人気で住宅ローンの残債も数百万円で済んだ。
現在は賃貸に引越しをし、残債については毎月3万円の返済をすることで金融機関に合意してもらった。住宅ローンが払えないときにやってはいけない3つの注意点
住宅ローンが払えないからといって焦って間違った対応をしてしまうと取り返しのつかないことになるケースもあります。
ここでは住宅ローンが払えないときにやってはいけない3つの注意点、
- 専門家の意見を聞かずに自己流で対応
- 消費者金融などから借り入れする
- 夜逃げする
について解説します。
住宅ローンが払えないときの注意点1.専門家の意見を聞かずに自己流で対応
専門家の意見を聞かずに自己流で間違った対応をしてしまうと最悪自己破産になってしまうなど取り返しのつかないケースに陥ることもあります。
住宅ローンが払えなくなると法律的な対応が必要になるので素人では対応が難しいです。
まずは金融機関や不動産会社、弁護士などの専門家に相談しましょう。
専門家に相談すれば、これまでの経験から色々なアドバイスを得ることできます。
任意売却や個人再生を上手に活用することで再出発もしやすくなります。
住宅ローンが払えないときの注意点2.消費者金融などから借り入れする
住宅ローンの返済に困ったからといって消費者金融で借りて返済するのも危険です。
一時的に滞納は防げるかもしれませんが、住宅ローンよりも大幅に高い金利でお金を借りることになるので将来的に破綻することが目に見えています。
消費者金融で借りるくらいなら金融機関にリスケに協力してもらうように相談するほうが有効な手段と言えます。
住宅ローンが払えないときの注意点3.夜逃げする
住宅ローンを滞納するのが怖いと投げやりになって夜逃げをするのは最悪です。
夜逃げをすると連帯保証人に迷惑をかけることになりますし、定職に就くのが難しい、借金取りにおびえて暮らさないといけないなど、その後の生活も悲惨なものになります。
夜逃げをするのであれば、競売、自己破産など正式な手続きをする方が再出発もしやすいです。
まとめ
住宅ローンを滞納することになったら、まずは金融機関や不動産会社、弁護士などの専門家に相談することが重要です。
専門家への相談は少しでも早い方が取れる選択肢も増えます。
まずは、金融機関によるリスケ、不動産仲介による売却を検討し、売却しても住宅ローンの残債が残るようなら任意売却、個人再生などを活用することになります。
間違っても消費者金融での借り入れや夜逃げなどはしないようにしてくださいね。
これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。
それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。
不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。
たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。
数百万円安売りして大損しないためにも、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。
「でも、リースバックに対応している会社を0から複数社探すのは面倒・・・」
と感じる人は、複数のリースバック会社から1分でまとめて見積もりが取れる一括査定サイト「家まもルーノ」が便利です。
一般的な不動産売却とは異なり、リースバックに対応している会社はとても少ないです。
そのため、「家まもルーノ」を活用して、一番良い条件で買ってくれる会社を比較することをおすすめします。
無料かつ1分で利用できて非常に簡単なので、少しの手間を惜しんで数百万円の大金をドブに捨てることにならないためにも、ぜひ活用してみてください。家まもルーノの公式サイトを見る