戸建ての不動産投資は失敗する？成功させる方法から注意点まで投資のプロが徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

不動産投資といえば、アパート経営や駐車場経営、区分所有マンション経営などを思い浮かべる方も少なくないと思いますが、近年戸建て不動産投資の人気が上昇してきました。

もともと住んでいた自宅を賃貸として貸し出し、その賃料で新たな家を構え、住宅ローンの返済に充てる方も多いです。

戸建て物件は賃貸アパートと違い、隣人との壁がないため、音を気にせず長く住める環境です。

そのため、子供がいるファミリー層から高い支持を得ています。

在宅ワークが主流になりつつある今、家族がいるファミリー層は都心部から地方への移住も増え、ますます戸建て需要が高まってきました。

そのため、多くの投資家が今注目している不動産投資でもあります。

しかし、戸建て不動産投資は決して簡単なものではありません。

運用方法次第では赤字経営になることもあるでしょう。

今回は戸建て不動産投資で赤字経営をしないためにも、メリット・デメリットを理解し、何に注意するべきなのかを解説していきます。

戸建て不動産投資のメリット4選

戸建て不動産投資のメリットは大きく分けて4つ、

• 将来的に売却も可能
• 戸建てを複数棟所有していた場合、相続紛争対策になる
• アパートと比べ坪単価が安い
• 入居期間が長い

がありますので解説していきます。

将来的に売却も可能

戸建て物件は投資家だけが探してわけではありません。

マイホームを探している方も、購入を検討しています。

住宅金融支援機構のデータによると、2020年度の建売住宅の所要資金は3,495万円でしたが、中古戸建ての所要資金は2,480万円でした。

約1,000万円以上の差があることで、将来的に売却する際も、マイホームを検討している購入者の間口が広がります。

戸建てを複数棟所有していた場合、相続紛争対策になる

戸建て物件を複数棟所有していることで、相続時の遺産分割が揉めにくくなるケースもあります。

相続の際は、遺言がない限り、法定相続分に財産が分与されます。

しかし、法定相続分とはいえ、遺産の分割を決めるのは裁判所ではなく、遺産を受け継ぐ相続人たちです。

財産を分与する時は、お金も絡むことから家族間、親族間での争いが絶えないことも多いです。

しかし、戸建て物件を複数棟所有していれば、物件を均等に相続させることが可能となるので、遺産分割での争いは減るケースが多いでしょう。

アパートと比べ坪単価が安い

一般的に木造新築アパートを建築した際の坪単価は、60万円前後が相場です

坪単価とは本体金額÷延べ床面積で算出可能です。

坪単価を理解することで、構造別、用途別、メーカー別の価格を比較することが可能となります。

戸建ての坪単価は、おおよそ50万円前後が相場です。

木造新築アパートより価格が安い要因としては、住宅設備の数でしょう。

例えば、2階建戸建てと1LDK2世帯アパートが同じ延べ床面積だった場合、１LDKにはキッチンやお風呂を含めた設備が戸建てより2倍の数が必要となります。

住宅設備は本体金額に含まれるケースが多いため、坪単価があがる要因になります。

戸建ては住宅設備ひとつあれば足りますので、坪単価が安く済むということにつながります。

入居期間が長い

一般的に1Kなどの単身者向けより、3LDKや4LDKなどのファミリー層に需要がある物件の方が、長く入居してくれるケースが多いです。

学生を除く単身者向け物件の平均居住年数は、2年から4年が67%以上です。

一方、ファミリー層は、平均居住年数の61%が4年から6年となっております。

さらに6年以上となると平均居住年数は12年以上となり、単身者向け物件より入居期間が長いことがわかります。

戸建て不動産投資のデメリット3選

戸建て不動産投資を始める際は、メリットだけでなくデメリットを理解する必要もあります。

ここでは3つのデメリット、

• 収益が悪い
• リスクが高い
• 1棟のみ場合、全額融資は融資が難しい

を解説してきます。

収益が悪い

賃貸アパートと比べ、戸建て不動産投資は収益率が弱いです。

2020年度住宅金融支援機構融資を使用して購入した建売住宅の全国平均延べ床面積は101.1㎡です。

同じ大きさの建物を建築するとなれば、1K4世帯の賃貸アパートが建築可能となります。

仮に、建売住宅の家賃を15万円とし、1Kの家賃を6万円と設定しても、単身者向けの方が収益は高いのはわかります。

下記に条件を設定し比較しました。

本体金額の他に、外構費用、附帯工事費用、諸費用などが追加となりますので、上記の金額は参考までにしてください。

しかし、上記の表の数値をみても、戸建て不動産投資は賃貸アパートより収益が大きく劣るでしょう。

リスクが高い

金融機関からの借り入れを使用し、戸建て不動産投資を始めた場合、1棟のみの運営ではリスクが高くなります。

1棟だけの場合、入居者が居なければ家賃収入を得ることができず、預金または他事業収入から借入返済をしなくてはいけないリスクがあります。

1棟のみ場合、全額融資は融資が難しい

戸建て不動産投資を金融機関からの借り入れで行うのは非常に難しいです。

投資する物件の利回りは良いケースもありますが、金融機関も空室リスクを考えます。

金融機関は不動産投資をする方には、事業用ローンという金融商品で融資します。

事業用ローンは、融資する事業だけで借り入れ返済できることが基準条件です。

そのため入居者が居なかった際は返済できないと判断するため、1棟だけでの融資は難しいでしょう。

戸建て不動産投資を始める際に注意すること3選

戸建て不動産投資のデメリットを理解したうえで、つぎに、投資を始める際に注意する事3選、

• 大きめの間取りを検討する
• 建築動機を間違えない
• 売却を検討するタイミング

を紹介していきます。

大きめの間取りを検討する

戸建て入居者の退去理由の多くは、家族が増えたために、大きい間取りの家に引越しする場合やマイホームを建築することが挙げられます。

そのため、事前に大きめの間取りを提供することで、退去される懸念をひとつ抑えることにもつながるでしょう。

一般的な戸建て不動産は、2LDKや3LDKの供給が多いです。

他物件と競合しないためにも、4LDKなどの間取りを検討しましょう。

建築動機を間違えない

戸建て不動産投資は賃貸アパート投資より収益性は弱く、儲かる事業とは言いがたいです。

戸建て不動産投資を始める際は、相続対策などの動機であればオススメします。

利益重視で高額な家賃を設定すれば、ローン組んでマイホームを購入した方が安いという考えになる入居者も多いので注意しましょう。

売却を検討するタイミング

戸建て不動産の売却を考えるタイミングは、所有してから5年以上が経っているかで判断します。

売却した価格より購入時の価格が高い場合、税金は課税されないケースが多いですが、売却時の価格の方が高い時、譲渡税が課税されます。

5年以上所有してから売却した場合、譲渡税の税率は20％ですが、5未満で売却した場合、税率は39％になります。

税率が分かれる譲渡税は下記のとおりです。

• 長期譲渡所得（税率20％）
• 短期譲渡所得（税率39％）

長期譲渡所得の税金は、課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除で算出可能です。

ここでの譲渡価額は売却代金を指し、取得費は購入時の価格から減価償却分を差し引いた金額です。

譲渡費用は不動産会社に支払う仲介手数料や測量費用などが該当します。

特別控除は基本的に該当しませんが、マイホームを売った時の特別控除などが適用されます。

課税長期譲渡所得金額に20%の税率を掛けた価格が納税額です。

課税短期譲渡所得金額も計算方法は同じですが、税率が高くなります。

そのため、戸建ての売却時は5年を境に検討することをオススメします。

戸建ての不動産投資を成功させる方法2選

戸建て不動産投資を始める際は、場所と初期費用が重要になります。

立地を考える

戸建て不動産は立地が大切になります。

入居者の多くはファミリー層であり、小学校や中学校が近い場所が人気です。

子供を頻繁に転向させないたくない親が一般的であり、長く住んでもらえるケースが多いです。

しかし、土地が安いがゆえに田舎で戸建ての不動産投資を始めても、需要が無く、入居者確保に苦戦します。

住環境が整った場所で戸建て不動産投資を始めましょう。

建築の場合相見積もりを取る

戸建て不動産は立地の他に、家賃設定も大切です。

高額な家賃であれば、入居者はマイホームを建築することも検討するでしょう。

そのため、家賃設定を高額にしないためにも、初期費用を抑えることが大切です。

新築戸建てを建築する際は1社のハウスメーカーで決めるのではなく、相見積もりを複数社取りましょう。

各社の提案してくれるプランは延べ床面積が違う事が多いため、坪単価を比較し、どの業者が安いのか判断することをオススメします。

まとめ

戸建て不動産投資のメリット・デメリットと注意点を解説してきました。

戸建て不動産は収益より、相続時に役立つ投資方法です。

収益を重視するのであれば賃貸アパートの方が良いでしょう。

しかし、将来的な売却面や安定的な入居の強みがあります。

短期で利益を得る投資より、長期的な経営を検討されている方にオススメです。