リースバックとリバースモーゲージの違いとは？それぞれの特徴を徹底解説

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リースバックとは

リースバックとは、家を不動産会社などに売却し、売った後も賃貸契約を交わすことで、家に住む続ける仕組みのことです。

家を活用した資金調達の一つで、特徴は引っ越しをすることがなく、家で生活が続けられることと、短期間で現金化できることです。

例えば、住宅ローンの返済や老後の資金の確保、事業資金の確保などに利用されています。

リースバックが向いているのはこんな人

リースバックが向いている人は、短期間で多額の資金が必要な人です。

一般的な家の売り方と違って、不動産業者が家を買い取るため、購入者を探す必要がなく、短期間で現金化ができます。

そのため、短期間で資金調達をする必要がある人に、とても向いている方法です。

他にも、引っ越しをしたくない人にも、リースバックは向いています。

家を売った後も、賃貸契約を交わすことで、家で生活できるため、住所変更や子供を転校させる必要がありません。

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リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、家を活用して資金調達を行う仕組みの一つです。

その仕組みは、そのまま家で生活をしながら、家を担保にして、資金の借入ることができます。

借入れた人が死亡した後に、担保になっていた家を売って、その売った金額で返済を行うものです。

ただし、60代以上といった年齢制限や資金の使用方法などの条件が設定されているため、誰でも利用できるわけではありません。

主に、老後の資金の確保を目的として、利用されている仕組みです。

リバースモーゲージが向いているのはこんな人

リバースモーゲージが向いている人は、引っ越しをしないで、老後の資金を確保したい人に向いています。

家を売ることがなく、資金の融資が受けられるため、老後資金の確保が簡単です。

他にも、家を売らないため、引っ越しをする必要がありません。

ただし、死亡後に家を売るため、相続人の同意が必要な場合も多いです。

家を財産として、残したい場合には、利用しないようにしてください。

リースバックとリバースモーゲージの5個の違い

リースバックとリバースモーゲージは同じく家を活用した資金調達の方法です。

では、この2つの方法の違いは何があるのでしょうか？

それは以下の5つの違いです。

それぞれについて、説明していきます。

対象物件

リースバックは一戸建て住宅やマンション、店舗、工場などのさまざまな建物で利用が可能です。

一方で、リバースモーゲージは、融資を行う金融機関などによって異なりますが、一戸建て住宅やマンションでしか利用できないという制限がされています。

名義

リースバックは家を売るため、名義が新しい所有者に変わります。

一方でリバースモーゲージは、家を売るわけではないので、名義は変更されません。

年齢や収入の制限

リバースモーゲージは、年齢制限や収入などが融資を行う条件として、設定されています。この条件は金融機関などによって、多少は異なりますが、概ねどこも同じです。

一方で、リースバックは特に、年齢制限や収入制限などの条件はありません。

推定相続人の同意の有無

リバースモーゲージを行うためには、推定相続人の同意が必要である場合が多いです。

一方で、リースバックは相続人の同意が必要ありません。

資金の使用用途

リバースモーゲージは、融資を行う機関などによって、資金の使用用途が制限されている場合があります。

一方で、リースバックはこのような制限がなく、自由に使うことが可能です。

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リースバックのメリットとデメリット

ここまでリースバックとリバースモーゲージの違いを説明してきました。

より違いを理解するためには、それぞれのメリットやデメリットを知ることが必要です。

まず、リースバックのメリットとデメリットから説明していきます。

リースバックのメリット5つ　

メリットは以下の5つです。

• 売却してから現金化までが短期間で行える
  不動産会社に家を売るため、購入者を探す必要がないので、短期間での現金化が可能です。
  場合によっては、査定結果について同意を得てから、２週間で現金化することができます。
• 売却金額を一括で受け取ることができる
  不動産会社に家を売るため、売った金額を一括して受け取ることが可能です。
• 売却したことを周囲に知られることがない
  家の購入先が決まっていることにより、購入者を新たに募集する必要がないため、家を売ったことが周囲に知られることがありません。
• 将来的に、家を戻すことができる
  リースバックには、将来的に家を買い戻すことができる特約があります。
  そのため、家を買い戻すことが可能です。
  しかし、この特約は契約時にしか結ぶことができないため、買い戻したい場合には、契約を忘れないようにしてください。
• 家の所有者が変わる
  リースバックは家を売却するため、家の所有者が購入者に変わります。
  家の所有者が変わることによって、固定資産税を支払う必要がありません。
  また、生活が困窮した場合には、生活保護を受け取ることも可能です。

リースバックのデメリット4つ

主なデメリットは以下の４つです。

• 家の売却価格が安い
  リースバックは家の売却金額が市場価格よりも60％〜80％程度なることが多いです。
• 買い戻し金額が高い場合が多い
  ほとんどの場合は、買い戻し金額が売却金額の1.1〜1.3倍程度に設定されています。
  理由としては、土地の評価額が上昇した場合の備えや買い戻しに必要な諸経費が買い戻す金額に含まれているからです。
• 賃貸契約の更新ができない可能性がある
  リースバックの賃貸契約は定期賃貸契約になっていることが多く、定期賃貸契約の場合は契約を更新できません。
  契約期間が終了したら、新たに賃貸契約を結ぶことが必要です。
  しかし、貸主が同意しない場合には、賃貸契約を結ぶことができません。
• 周辺の家賃相場よりも高くなる可能性がある
  リースバックの家賃は、家の売却金額の8〜12％で設定されているため、売却金額によっては周辺の家賃相場よりも高くなります。

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リバースモーゲージのメリットとデメリット

では、次にリバースモーゲージのメリットやデメリットについて、解説していきます。

リバースモーゲージのメリット3つ

メリットは以下の３つです。

• 家を売却する必要がない
  家を担保して、融資を受け取るので、家を売る必要がありません。
  そのため、そのまま家で生活を続けられます。
• 支払いは利息分だけ
  死亡後に家を売却して、借入金を返済するため、生きている間は利息分を支払うだけです。
  そのため、月々の資金的な負担は少なくなっています。
• 金融機関によって資金の使い道が自由
  リバースモーゲージで融資された資金の使い道は、融資を行った金融機関によって制限されることがあります。
  しかし、資金の使用用途を制限していない金融機関も多いです。
  そういった場合には、生活費だけでなく、娯楽費にも利用ができます。

リバースモーゲージのデメリット3つ

デメリットは以下の３つです。

• 長寿の可能性
  長生きをしたことによって、融資額限度額を超えた場合には、返済額が多くなります。
  このようなリスクがあることは把握しておいてください。
• 金利上昇の可能性
  リバースモーゲージは変動金利が採用されている場合が多く、定期的に金利が見直されます。
  そのため、金利が上昇すれば、利息が高くなることや借入残高が増えて、融資上限に達するなど、当初の想定よりも受け取れる金額が低くなる可能性があります。
• 不動産評価額が下落する可能性
  融資額は、契約時の不動産評価額によって、決まっています。
  不動産評価額は変化するので、定期的に評価額の見直しが実施されるため注意が必要です。
  もし、この見直しの際に評価額が下がっていた場合には、融資限度額の引き下げや最悪の場合には、融資が止まる可能性があります。

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まとめ

リバースモーゲージとリースバックはどちらも家を利用して資金を得る方法です。

しかし、この2つには、さまざまな違いがあります。

例えば、リバースモーゲージは家を売却せずに資金を得るのに対して、リースバックは家を売却して資金を得ます。

他にも、年齢制限などの条件に違いがあるのです。

このように、それぞれの特徴や違いを正確に把握することで、どちらの方法が自分にあった方法なのかを判断することができます。

資金調達をする必要がある場合には、この記事を参考にどちらの方法があっているのかを慎重に検討してください。