リースバックは資金調達の手段として一般的に利用されるようになりました。
リースバックは対象物を売却後にそのまま利用する代わりに売却先に賃料を払いますが、対象物を利用する必要がない場合、または他者に利用させる必要がある場合にリースバックの手法を活用することはできないのでしょうか？
このような場合に役立つのが「転リース」です。
今回は、リースバックの転リースについて、その仕組みやメリット注意点を説明します。
一般にはあまり利用されることはありませんが、知識として押さえておくとリースバックについての理解が深まるでしょう。
これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。
それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。
不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。
たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。
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不動産業界の経験者やITなどに精通しているライターで構成されています。これまで、不動産×ITに関する100以上の商品やサービスを紹介してきました。不動産テックサービスの導入を検討している企業様や、不動産×ITに関する商品の利用を検討している個人の利用者様に向けて、出来るだけわかりやすく解説することを心がけています。
Contents
リースバックの転リースとは
「リースバックの転リース」とは、初めから他人に転貸（転リース）する目的で自己所有の不動産や物品を売却し、売却先から賃貸を受けることをいいます。
転リースの仕組み
転リース後の法律関係としては、売却先が賃貸人、当初の所有者が賃借人、実際に対象物を利用する者が転貸人ということになります。
当初の所有者が対象物について、いわゆる「又貸し」をしている状態になります。
当初の所有者は、売却先に支払う賃料とおおむね同様の条件で、もしくは一定の利益を上乗せした転リース料を設定して転リースします。
リースバックの転リースを行う理由は？
リースバックの転リースは、リース会社が転リースを制限しているために、一般的には行われません。
例外的なケースとしてリースバックの転リースが行われる場合とは、会社所有の設備や不動産を子会社やフランチャイズ加盟店などの関係会社が利用している場合で、所有会社の資金調達のニーズが生じた場合です。
リースバックの転リースを行う３つのメリット
リースバックの転リースを行う場合は特殊な場合ですが、次のようなメリットがあります。
すでに他人に賃貸している資産をもとに資金調達ができる
資金調達の手段としては、資産を担保にして金融機関から融資を受けたり、新たに出資を募集したりするのが一般的ですが、財務上の理由からそのような手段をとることが難しいケースがあります。
そのような場合にでも、リースバックの転リースの仕組みを利用することによって、自己所有の資産を売却しつつ従前の利用形態を保持することが可能となります。
所有者としての負担を軽減したい
単に不動産や物品をリースする場合と、リースバックの転リースをする場合とでの相違点は、対象物の所有者であるか否かという点です。
特に不動産の場合には、所有者であることで固定資産税が発生する、大規模な修繕費の支払い義務があるなど、さまざまな負担が発生します。
また、物件の所有者であることによって、物件の不具合や事故によって第三者に損害を与えた場合には、民法上所有者責任を負うことになります。
このように、所有者であることから生じる様々なリスクを避ける目的でも、リースバックの転リースが利用される場合があります。
オフバランスをして財務を健全にしたい
企業がリースバックを利用する目的のほとんどは、オフバランスのためです。
オフバランスの「バランス」とは財務諸表の中の「バランスシート」、つまり貸借対照表を指し、資産を売却することによって貸借対照表から資産を除くことを「オフバランス」と表現しています。
貸借対照表から大きな資産を現金化することで、金融機関や株主の目から見て財務分析に使われる指標が多くの場合改善します。
その結果融資が受けやすくなったり、株価上昇のきっかけになったりするのです。
リースバックの転リースを行うときの注意点
転リースは一般的なリースの場合には禁じられていることがほとんどです。
リース会社が転リース先の信用状況や経営状況まで把握することが難しく、万が一リース物件を売却して資金を回収しようとする場合に転リースされていると、迅速な対応が難しくなってくるからです。
それでも、リースバックの転リースを相談する際には、以下の点について注意する必要があります。
勝手に転リースするのは厳禁
リースバックを受けた後に、リース対象物件が必要ない状況になれば、他人に転貸して利益を得ようという発想はだれでも思いつくことでしょう。
しかし、所有者に無断で転リースすることは論外です。
多くの場合リース契約上無許可の転リースは禁止されていますし、無断での転リースは売却先との信頼関係が崩壊し、最悪の場合にはリース契約は解除されてしまうでしょう。
そうなると、リース物件の所有者は物件を売却して投資回収を図ろうとしますので、今後物件を利用することはできなくなることは必至です。
転リースする許可を得よう
民法上、転貸（転リース）をする際には、所有者の承諾が必要とされています。
リース契約の条項の中でも、転リースには所有者の承諾が必要されている場合がほとんどです。
リースバックの転リースは特殊な取引ですので、所有物件を売却する前にリース会社に取引の目的と詳細な事情を説明し、転リースをする許可を得る必要があります。
リースバックの転リースにリスクはある？
リースバックの転リースをする場合であっても、通常のリースバックと同様のリスクがあります。
つまり、物件の所有者の倒産・破産リスク、リース料が売却価格を基に決定されるために、市場価格よりもリース料が高く設定される可能性があるリスクなどです。
そのほかに、転リース特有のリスクもあります。
所有者に転リースの承諾をもらっていたとしても、賃貸人がリース料を滞納してリース契約を解除された場合には、転リース契約も自動的に終了になってしまいます。
また、賃貸人は転借人のリース物件の利用について監督責任があると解釈されているために、リース物件について転借人の故意・過失によって損害が生じた場合には、賃借人にも責任が生じる場合が多いことにも留意しておく必要があります。
リースバックの転リースをした場合の会計処理はどうなる？
リースバックの転リースをした時の会計処理については、リースバックの会計処理と転リースの会計処理が同時に発生します。
物件の元の所有者であるリース物件を「又貸し」している者（賃貸人）の会計処理を考えてみましょう。
リースバックをするときのリースは金融目的であることが多いために、特別な条項がなければ会計上の所有権移転外ファイナンスリースに分類されます。
この場合、貸借対照表の資産の部にリース債権またはリース投資資産が計上され、負債の部には借手としての立場からリース債務が計上されます。
また、損益計算書には、貸手として受け取るリース料と借手として支払うリース料の差額を手数料収入として、リース期間にわたって収益計上します。
通常の所有権移転外ファイナンスリースにおいて計上されるような、支払利息、売上高、売上原価等の計上はありません。
まとめ
リースバックの転リースの手法は関連会社がたくさんある大企業や、フランチャイズ加盟店や代理店が本社所有の資産を利用する場合に用いられる、特殊なリースバックの手法です。
契約に関連する登場人物が増えるだけに、法律関係や複雑になりがちです。
リースバックの転リースの利用を相談する場合には、関係当事者を明らかにして、現在トラブルが発生していないか、法律関係が変わっても大丈夫かについて吟味する必要があります。
そのうえで、リース会社と売却、リースバック、転リースの各手続の流れや金額等の重要事項を確認して、スムーズな取引を心がけることが大切です。
これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。
それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。
不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。
たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。
数百万円安売りして大損しないためにも、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。
「でも、リースバックに対応している会社を0から複数社探すのは面倒・・・」
と感じる人は、複数のリースバック会社から1分でまとめて見積もりが取れる一括査定サイト「リースバックマッチ（首都圏特化）」と「家まもルーノ（全国）」が便利です。
一般的な不動産売却とは異なり、リースバックに対応している会社はとても少なく、自力で業者を探すのはとても手間がかかります。
そこで「家まもルーノ」「リースバックマッチ」を併用することで、大きく下記の2点のメリットがあります。
①リースバック業者を探す手間が省ける上に、それぞれの会社とのやり取りを代わりにやってくれる
②一番良い条件で買ってくれる会社を簡単に比較でき、数百万円損するリスクをグッと下げられる
最短5日で現金化もできるので、急ぎ手元に資金が必要な人にもおすすめです。
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