「住宅ローンの支払いができない」

「リースバックと任意売却、競売はどう違う?」

上記のような悩みを抱えたことはありませんか?

住宅ローンは長期で支払っていく高額な借金のため、支払いが滞ることはよくあることです。

では、住宅ローンの支払いが滞るとどうなるのでしょうか?

たいていの場合は、金融機関から一括返済を求められ家を手放すことになります。

その手段が、「リースバック」と「任意売却」と「競売」です。

手段と言っても、おそらく3つの手段の違いを正確にわかる人は少ないのではないでしょうか?

そこで、この記事では、「リースバック」と「任意売却」と「競売」の手段の違いについて、詳しく解説していきます。

住宅ローンに悩みを抱えていて売却を検討しているのなら、この記事を参考にしてみてください。

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これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。

それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。

不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。

たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。

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リースバックと任意売却と競売は何が違う?それぞれの仕組み・特徴を紹介

住宅ローンの支払いが難しくなった際に、自宅を売却する方法として、以下の3つの方法があります。

  • リースバック
  • 任意売却
  • 競売

それぞれの特徴について、説明していきます。

リースバックの仕組みと特徴

個人的な意見にはなりますが、住宅ローンが返済できなくて自宅を売却する際に、最もおすすめの方法はリースバックです。

もちろん、あなた自身の状況や希望によって最適な選択肢は変わるので、慎重に選択するようにしてください。

ここでは、リースバックの仕組みや特徴を詳細に説明していきます。

リースバックとは

リースバックとは、家を第三者に売却して現金化した後も、賃貸契約を交わすことで、その家に住み続けられるシステムです。

そのまま家に住んでいる状態で、現金の確保ができるため、住宅ローンの返済資金に当てることができます。

他にも、老後の資金の確保や事業資金の確保などのさまざまなニーズで利用することが可能です。

特徴

リースバックの最大の特徴は、売却後もそのまま自宅に住み続けられることです。

他にも、短期間で現金化が可能なことも特徴の1つといえます。

このように、リースバックを利用することで、大きなメリットとなる特徴をたくさん持っています。

しかし、当然ながらデメリットとなる特徴もあるので、注意が必要です。

例えば、家賃の設定が自宅を売った金額の8%〜12%程度と売却した金額によって設定されているため、周辺の家賃相場よりも高くなる事が少なくありません。

また、短期間で現金化できる代わりに、通常の不動産売却よりも割安な場合もあります。

結果、長期的に見ると、支払う金額が3つの方法の中で最も高くなる選択肢であることも忘れないようにしてください。

任意売却の仕組みと特徴

住宅ローンの返済が滞って自宅を売却する際に、任意売却は悪い選択肢ではありません。

状況によっては、任意売却が最適な選択である人も少なくないのです。

そこで、ここでは、任意売却について詳細に説明していきます。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、通常の不動産売却と同じ手法を行いながら物件を売り出して、売却金額を返済にあてる方法です。

成立させる条件として、融資を受けた金融機関に同意をしてもらう必要があります。

これは、任意売却をするためには、自宅に掛かっている抵当権(住宅ローンの担保)を外してもらう必要があるからです。

他に、重要な条件としては、住宅ローンを滞納していることが挙げられます。

返済が滞ってない状態で、金融機関が任意売却に応じるメリットがないため、条件として設定されています。

ここで重要なのは、条件を満たすために安易に滞納してはいけないということです。

条件を満たすために住宅ローンを滞納すると、信用情報機関(俗にいうブラックリスト)に記載されてしまいます。

滞納してないけど返済が苦しくて売却したいという場合は、金融機関に相談することで、抵当権を外してくれる事も珍しくありません。

この場合は、正直に「支払いが苦しくてこのままでは滞納してしまう」事を伝えてみてください。

特徴

任意売却の利点は通常の不動産売却と同じように販売されるため、より条件の良い購入者を選べることです。

そのため、売却金額と市場価格との差があまりありません。

ただし、先ほども述べた通り、売却する条件として銀行などの債権者の合意が必要になります。

他にも、不動産を売却する際にかかる仲介手数料や登記料などの諸経費を売却額から支払うことが可能なため、余計な持ち出し金の必要がない点も大きな利点です。

さらに、債権者と話し合いながら今後の返済計画をたてるため、交渉によっては引越し費用や引越し時期などを融通してもらえることもあります。

競売の仕組みと特徴

住宅ローンの返済が滞ることで自宅を売却する際に、最悪なケースが競売といえます。

ここでは、競売とは何なのか、詳細に説明していきます。

競売とは

競売とは、住宅ローンの返済を滞納し続けた際に、住宅ローンの融資を受けるときに設定されている抵当権(住宅ローンの担保)を根拠にして、金融機関が住宅を強制的に売却する行為のことです。

金融機関が、競売の手続きを裁判所でとり、裁判所主導のもと、建物や土地を差押えて売却されます。

特徴

競売が行われるというのは、自宅を売却する中で、最悪の状況です。

そのため、デメリットしかなく、メリットは1つもありません。

競売される最大のデメリットは、売却額が通常の不動産売却よりも5〜8割程度の値段で売られることです。

金融機関も早期に現金化する必要があるため、市場価格よりも安い値段で競売にかけられます。

その他にも、ネット上で住所などの詳しい情報が掲載されて隣人に知られたり、引越し代が自己負担になったりするなど様々なデメリットがあります。

リースバック・任意売却・競売の違いを表でわかりやすく解説

リースバック・任意売却・競売の違いを表にまとめています。

それぞれ比較してみてください。

 

リースバック

任意売却

競売

売却金額

70〜90%程度

75〜90%程度

50〜80%程度

プライバシー性

近所に知られることはない

近所に知られることはない

競売情報がインターネットで公開される

引越しの有無

そのまま住むことができるため、必要ない

引っ越す必要があるが、時期などは相談できる

引っ越さない場合、強制的に退去させられる

引越し代

引っ越す必要がないため、必要ない

売却代金から捻出できる

新たに引越し資金が必要

残債務の交渉

住宅ローンを滞納していないため、相談できる

債務者と話し合い行い、返済計画を建てる

一括返済を求められる

このような違いあるため、自宅を売却する場合は、自分に合ったより良い方法を選ぶようにしてください。

関連記事⇨リースバック業者おすすめ比較ランキング8選2020

結局どれを選ぶべき?タイプ別おすすめの選び方

ここまで、「リースバック」、「任意売却」、「競売」の3つの売却方法について、解説してきました。

では、実際に住宅ローンの返済が困難で、自宅の売却が必要な場合には、どの方法を選ぶといいのでしょうか?

それは、あなたの将来の返済予測や希望によっても、おすすめする方法は変わります。

ここでは、それぞれの売却方法をおすすめしたい人について、説明していきます。

リースバックをおすすめしたい人の特徴

リースバックをおすすめしたい人は、一時的に住宅ローンの返済が困難になったが、自宅を手放したくない人です。

それでいて、尚且つ将来的には買い戻すことができる必要があります。

その理由は、リースバックは自宅を売却して現金を得ることができますが、賃貸契約を交わす必要があるため、長期的には返却金額が多くなるからです。

将来的に買い戻す目処が立たない人は、相場より高額な家賃を払い続けないといけないため、リースバックは避けた方が無難と言えます。

任意売却をおすすめしたい人の特徴

住宅ローンの返済が困難になり家を売却する際、家にこだわりがない方は、任意売却をおすすめします。

なぜなら、任意売却は、自宅の売却金額が競売よりも高いことやリースバックのように相場より高額な家賃支払う必要がないなどの多くのメリットがあるからです。

ただし、任意売却は住宅ローンを滞納しているという条件があります。

もし、まだ住宅ローンの返済が滞ってないけど、将来的に厳しく家を売却したい場合は、金融機関に相談してみてください。

金融機関によっては、任意売却と同じように抵当権を外してくれる場合もあります。

競売をおすすめしたい人の特徴

住宅ローンの返済が難しく、自宅を売却しないといけない方法で、最悪な方法が競売です。

ですから、競売をおすすめしたい人というのは存在しません。

出来る限り、任意売却を選択するようにしてください。

では、任意売却をできない場合とは、どんな状況なのでしょうか?

それは、不動産の所有者でない場合や共同名義者や連帯保証人の同意を得られない場合です。

例えば、あなたが自宅の所有者ではなく、夫が所有者であった場合に、夫に売る意思がない場合などです。

まとめ

住宅ローンの返済を滞納すると、信用情報機関に登録されたり、競売にかけられたりするなど最悪の事態に陥りかねません。

そうなる前に、「リースバック」や「金融機関に相談して売却」などの手を打つ必要があります。

特に、「リースバック」は住み慣れた家から引っ越さないで済むので、おすすめです。

しかし、すでに滞納してしまって「リースバック」や「金融機関に相談して売却」が出来ない場合もあるかもしれません。

その場合は、出来る限り「任意売却」を選択して、最悪のケースである競売を避けるようにしてください。

このように、状況に合わせた最適な選択をする為には、「リースバック」と「任意売却」と「競売」それぞれのことを詳しく知る必要があります。

ですから、この記事では、「リースバック」と「任意売却」と「競売」の手段の違いについて詳しく解説しています。

あなたの参考にしてもらえると幸いです。

数百万円損します!リースバックには相見積もりが必須です!

これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。

それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。

不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。

たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。

数百万円安売りして大損しないためにも、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。

「でも、リースバックに対応している会社を0から複数社探すのは面倒・・・」

と感じる人は、複数のリースバックに対応している会社から、1分でまとめて見積もりが取れる「家まもルーノ」が便利です。

家まもルーノを利用することで、あなたの家を一番高く買ってくれる会社が簡単に見つかります。

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不動産テックラボ編集部

不動産業界の経験者やITなどに精通しているライターで構成されています。これまで、不動産×ITに関する100以上の商品やサービスを紹介してきました。不動産テックサービスの導入を検討している企業様や、不動産×ITに関する商品の利用を検討している個人の利用者様に向けて、出来るだけわかりやすく解説することを心がけています。