不動産業者から「マンション投資に興味はないですか」としつこく勧誘を受けた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

一度でも話を聞くと、何度も電話が来て、断ってもきりながいというケースが多いです。

本記事では、マンション投資の勧誘について説明し、対処方法なども解説します。

今後マンション投資をする際、悪質業者に会った際の対処処置として参考にしてください。

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マンション投資の勧誘は違法?

マンション投資の勧誘は、基本的には違法ではありません。

しかし、顧客に対ししつこい勧誘や、悪質な勧誘の場合は違法となるケースが多いです。

ここでは違法になる2つの禁止事項を解説します。

不招請勧誘の禁止

不招請勧誘の禁止とは、マンション投資の検討もしていない顧客に対し、購入の勧誘をすることを禁止している法律です。

マンション投資などの金融商品取引の不招請勧誘は、宅地建物取引業法にも適用されます。

しつこいマンション営業をして、顧客が「マンションは購入しませんので来ないでください」と伝えた場合は、業者はすぐに勧誘を辞める必要があります。

宅建業法で禁止されている勧誘

宅地建物取引業法では、相手の意思に反してマンション投資の勧誘をすることを禁止しています。

飛び込み営業といわれる営業手法は、相手が契約しない旨を伝えた時点で、勧誘し続けることは宅地建物取引業法違反になり、最悪の場合業者は免許はく奪になります。

もちろん、飛び込み営業だけでなく、電話勧誘なども悪質な勧誘は禁止されています。

マンション投資の勧誘が悪質だった場合の対処方法4選

マンション投資の勧誘を、何度もしつこく連絡してくるような悪質な勧誘だった場合の対処方法である4つ、

  • 話を聞かない
  • 法律違反になることを伝える
  • 監督官庁に報告する
  • 消費生活センターに報告

を紹介します。

話を聞かない

マンション投資の勧誘を受けた際は、話を聞かないことが一番です。

一度でも話を聞いてしまうと、興味がある顧客と判断され、何度でも連絡が来ることでしょう。

その際はしっかり断ることが大切です。

「今は忙しいので」、「時間がないから」などの理由では、後日話をしに来ますという言い方をされてしまいます。

相手を諦めさせることが大切ですので、きっぱり興味がない旨を意思表示しましょう。

間違えても電話番号などは伝えないようにしましょう。

法律違反になることを伝える

マンション投資の勧誘をしつこく受けた場合は、宅建業法違反になること伝えましょう。

悪質な勧誘は法律違反になる可能性が高く、業務停止や宅建免許はく奪となることを恐れる不動産業者は多いです。

監督官庁に報告する

悪質な勧誘は監督官庁に報告することで勧誘を止めることが可能です。

宅地建物取引免許は、都道府県登録の場合と大臣認定の場合の2種類あります。

都道府県の場合、住宅課に連絡し、大臣認定の場合は国土交通省が窓口となります。

免許が分からない場合は、国土交通省建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで確認することが可能です。

参照:http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do?outPutKbn=1

記載が無い場合は、都道府県の不動産免許登録のケースが多いので、宅地建物取引協会に連絡して確認しましょう。

消費生活センターに報告

上記の3つは契約前の勧誘対処法になりますが、万が一契約してしまった場合、消費生活センターに報告し、相談に乗ってもらいましょう。

100%解約できるわけではありませんが、クーリングオフ制度などの案内をしてくれます。

もし勧誘を受けて購入した場合の対処法3選

マンション勧誘の話を受け、誤って契約してしまった場合の対処方法である3つ、

  • クーリングオフを利用する
  • 物件の価値を確認する
  • 売却する

を紹介します。

クーリングオフを利用する

契約してしまった場合は、8日以内のクーリングオフなどが適用できます。

しかし細かな条件がありますので、下記の点を注意しておきましょう。

  • 売主が宅地建物取引業者であること
  • 買主が宅地建物取引業者ではないこと
  • 契約場所が宅地建物業者の事務所や関連建物以外であること
  • 代金を支払っていない子
  • クーリングオフの説明を受けてから8日以内であること

売主が宅地建物取引業者であること

クーリングオフ制度は、知識のない買主を守る制度です。

そのため売主が宅地建物取引業者であることがポイントです。

買主が宅地建物取引業者ではないこと

買主が宅建業者などである場合、クーリングオフは適用外です。

専門的な知識があると判断されるため、自己判断能力が悪いということにつながります。

契約場所が宅地建物取引業者の事務所や関連建物以外であること

宅地建物取引業者の事務所や関連建物で契約した場合、買主が望んで契約したと判断されるため、クーリングオフの対象外となります。

クーリングオフが適用できる場所と対象外の場所は下記の表になります。

クーリングオフが対象となる場所

買主の自宅など

喫茶店

クーリングオフが対象外となる場所

不動産会社の事務所や営業所

住宅展示場など

一般的に、買主がその投資事業の判断がしづらい場所はクーリングオフの対処となるケースが多いです。

もちろん、場所問わず買主から契約の申し入れをした場合はクーリングオフ対象外となります。

間違って契約してしまった場合は、すぐに消費生活センターに相談しましょう。

万が一クーリングオフの期間が切れたとしても相談に乗ってくれます。

物件の価値を確認する

悪質な勧誘だったもの、契約した物件が、本当に収益が出ない物件なのかを確認しましょう。

一般的な新築投資物件の利回りは5%が相場です。

利回りとは、投資資金に対して回収できる収入を%で表した数値です。

例えば利回り5%の場合、20年で100%資金が回収できるということになります。

悪質な勧誘の場合、物件自体の価値がなく、利回りも2%や3%などの収益物件を勧めてくるケースがあります。

そのため、物件の相場と見比べ、悪質な物件でないかを調べておきましょう。

各地域の利回り相場は下記の通りです。

地域

ワンルーム

ファミリー向け

東京都(目黒・世田谷)

4.0%

4.2%

東京都(墨田区・江東区)

4.3%

4.3%

札幌

5.3%

5.5%

仙台

5.3%

5.5%

さいたま

5.0%

5.0%

千葉

5.0%

5.0%

横浜

4.5%

4.8%

名古屋

4.8%

5.0%

京都

5.0%

5.1%

大阪

4.6%

4.7%

神戸

5.0%

5.1%

広島

5.5%

5.6%

福岡

5.0%

5.0%

引用:https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/20211125-report.pdf

物件を確認する際は利回りの確認が大切ですが、近隣相場の需要なども確認するようにしましょう。

購入したマンションの収益が高く、利回りも良いのであれば、そのまま保有していてもよいかもしれません。

売却する

物件の確認をしても、その価値を見出すことが出来ないと判断した場合は、マンションの

売却を検討していきましょう。

マンションの購入代金を、金融機関からの融資を用いて購入した場合、家賃収入より借入返済額の方が多い、負の財産であるならなおさらです。

しかし、売却する際は金融機関からの借りたローンを完済する必要があります。

売却代金をローン返済に充てても良いですが、それでも完済できない場合は自己資金で支払う必要があります。

更に売却時には下記の手数料が必要となります。

仲介手数料

(売買代金×3%+6万円)×消費税

売買契約印紙代

売買代金による(高く見ても10万円)

抵当権抹消費用

数万円前後

登録免許税

不動産価額の1.5%+司法書士手数料(5万円から10万円前後)

多くの方は自己資金を減らしたくないため、負の財産を所有し続けています。

しかし、毎月の収支も赤字で、かつ固定資産税などを考慮したうえで、売却した方がトータル収支を減らすことにつながるかもしれません。

マイナスを減らすことになるのであれば、迷わず売却をする方が良いでしょう。

まとめ 

これまでマンション投資の勧誘についてと3つの対処方法を解説してきました。

悪質なマンション勧誘は毎年後を絶ちません。

国土交通省の方でも消費者の方へ注意発起しております。

参照:https://www.mlit.go.jp/about/oshirase_index.html

勧誘を受けた際は、話を聞かず、無視することが大切です。

それでもしつこい場合は、宅建協会や監督官庁、消費者センターなどの第3者機関に相談しましょう。

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一般的な不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは3%程度ですが、COZUCHIのファンドはなんと最大で20%もの想定利回りを誇るファンドが募集されたこともあるほど。

また、投資期間中で手元に現金が必要になった場合でも、手数料を支払うことで換金できるのも嬉しいポイントです。

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