終身雇用制度が崩壊し続ける日本では、投資や副業で将来の資産を作っている方が増え続けてきました。

株式やFX、仮想通貨などさまざまな投資方法がある中で、不動産投資は昔から根強い人気があります。

不動産投資は自身が働くわけではなく、物件を所有しているだけで収入を得ることができる点が、多くの方から支持を受けています。

しかし決して安易なものではなく、非常に経営力と判断力が求められる投資事業です。

今回ご紹介するのは不動産投資のマンション投資についてです。

1棟アパートなどより投資額を抑えられるマンション投資に、初心者の方から注目されています。

しかし、ネットなどにはマンション投資は儲からないと多く記載されており、「本当に始めてよいのだろうか」と疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。

本記事ではマンション投資のメリット・デメリットを解説し、儲からないといわれている理由を4つ説明します。

これからマンション投資を始める方はぜひ参考にしてください。

投資のプロがおすすめする「COZUCHI」(最大利回り20%)

1万円の少額から不動産投資を始められる「不動産クラウドファンディング」が非常に人気です。

当サイトでも多くの不動産クラウドファンディングサービスを紹介してきましたが、中でもおすすめなのがLAETOLI株式会社が運営するCOZUCHIです。

COZUCHIは、20以上ある不動産投資クラウドファンディングサービスの中でも、トップクラスの想定利回りの高さを誇ります。

一般的な不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは3%程度ですが、COZUCHIのファンドはなんと最大で20%もの想定利回りを誇るファンドが募集されたこともあるほど。

また、投資期間中で手元に現金が必要になった場合でも、手数料を支払うことで換金できるのも嬉しいポイントです。

1万円の少額かつ最短15分でスピーディに始められ、ほったらかしで投資ができるので投資初心者の方にもおすすめです。

またCOZUCHIは、初めて投資をした人を対象に、Amazonギフト券最大300,000円がプレゼントされるキャンペーンが実施中です!

過去最大級のキャンペーンですが9月いっぱいで終了してしまうので、興味がある人は今のうちに投資家登録を済ませておくことをお勧めします。

COZUCHIの公式サイトを見る

マンション投資のメリット

マンション投資のメリットは大きく分けて3つ、

  • 1棟アパートより投資額は少ない
  • 入居者が居れば安定的な収入を確保できる
  • 出口戦略で売却も可能

がありますので紹介します。

1棟アパートより投資額は少ない

購入する物件によるものの、一般的に1棟アパートよりマンション投資の方が安く購入できるため、投資金額を抑えることが可能です。

さらに、金融機関からの融資を利用することで、自己資金0円で始めることも可能です。

入居者が居れば安定的な収入を確保できる

一般的に賃貸借契約は2年間のため、2年間は安定的に賃料収入を得ることが可能となります。

下記の表は公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表した2020年度賃貸住宅の入居者別平均居住期間です。

入居者/期間

1年未満

1~2年未満

2~4年未満

4~6年未満

6年以上

学生

0.6%

4.7%

79.5%

14%

1.2%

一般単身

2.3%

21.1%

66.9%

9.7%

0%

ファミリー

0%

12.8%

61%

25.6%

0.6%

引用:日本賃貸住宅管理協会、平均居住期間単身は2~4年:全国賃貸住宅新聞 (zenchin.com)

契約期間は2年というものの、実際は2年から4年間入居している割合が多いため、4年間は安定した収入を確保できるでしょう。

出口戦略で売却も可能

マンション投資は家賃収入だけでなく、売却して利益を出すことも可能です。

所有しているマンションの地価上昇などがあった場合、購入価格より売却価格の方が高くなるケースもあります。

また借り入れしてマンション投資をした場合、毎月の借入返済がありますが、売却してしまえば、完済することも可能となります。

1棟アパートよりマンション価格の方が売却価格も低く、買い手の間口が広いため、売りやすいメリットがあります。

マンション投資には借入リスクや空室リスクはあるものの、売却という選択肢を持てる強みがあります。

マンション投資のデメリット

マンション投資のメリットだけでなくデメリットもありますので、以下の3つ、

  • 入居者が居なければ収入につながらない
  • 実質利回りが悪い
  • 金融機関のローン審査を通す必要がある

を紹介します。

入居者が居なければ収入に繋がらない

1室のみのマンション投資である場合、当たり前の事ですが、入居者が居なければ収入は得られません。

さらに、金融機関からローンを組んで投資した場合、毎月の返済を自身の預金から支払う必要があります。

マンション投資は入居者あっての事業となりますので、入居者が確保できない時点で利益を生まない負の財産になるということです。

実質利回りが悪い

マンション投資には家賃収入から管理費や修繕積立金を管理組合に支払う必要があるため、実質利回りが悪いです。

実質利回りとは、投資額に対してキャッシュフロー(手残り)ベースでの資金回収率を表したものです。

実質利回りが良ければ資金回収も早いという事になりますが、マンション投資は年数が経つことにより家賃は下落し修繕費が大きくなり、実質利回りがさらに低くなります。

金融機関のローン審査を通す必要がある

1棟アパートよりマンションの方が価格は安いとはいえ、決して手ごろに投資できる価格ではないため、多くの方は金融機関の事業用ローンを用いています。

金融機関からお金を借りるためには、マンションの事業性だけでなく、申込者がそれなりの年収であることが大切です。

そのため、誰でも融資が通るというわけではありません。

マンション投資が儲からないと言われている4つの理由

マンション投資が儲からないと言われている理由として下記の4つ、

  • 空室リスクが高い
  • 築古物件は修繕費用が必要となる
  • 新築物件に関しては収入に対して価格が高すぎる
  • 管理費や修繕積立金の増額

が挙げられます。

空室リスクが高い

マンション投資の場合、運用するのは1室のみとなりますので、入居者が居ない場合は家賃収入を得られません。

そのため0か100の入居状況になるデメリットが考えられます。

空室になったとしても、家賃の収入を保証してくれるサブリース業者もおります。

しかし1室だけの管理委託は、サブリースする会社もリスクが大きいため、厳しい条件を提示する場合や、そもそも管理委託を断られる場合もあります。

マンション投資は常に空室リスクと向き合っていく必要があります。

築古物件は修繕費用が必要となる

マンションは築年数が経つにつれて、物件の設備が老朽化し、修繕が必要となります。

水道配管や給湯器、エアコンなどの故障や修繕は、貸主負担となります。

また、管理組合が徴収する修繕積立金は、マンションの外装や外構など修繕費用で別物です。

自身が貸出する部屋は、自身で修繕する必要があるということです。

新築物件に関しては収入に対して価格が高すぎる 

先ほどのデメリットでも説明しましたが、マンション投資は利回りが悪くキャッシュフローがでません。

更に新築マンションは価格も高いため、表面利回りも3%や4%の物件が多いです。

実質利回りはさらに低く投資資金を回収するまで30年以上かかるケースもあるでしょう。

多くの方がマンション投資は儲からないという理由にするのは、利回りが要因となります。

管理費や修繕積立金の増額

毎月支払う修繕費用は5年や10年で見直しが入るケースが多いです。

修繕積立金は国土交通省のガイドラインによって定められており、マンションの規模によって異なります。

全国的な平均的は10,000円~12,000円前後が多いです。

しかし、マンションが老朽化することに伴い、修繕積立金は増額となるケースも多く、15,000円や20,000円となる場合もあります。

築年数が経つことで家賃は下落する一方ですが、修繕積立金は増えて、収支バランスが悪くなるため、儲からないと言われています。

マンション投資で儲ける方法3選

では、マンション投資で儲けるためには何をしたらよいのでしょうか。

ここでは3つの儲ける方法、

  • 短期的な投資でキャピタルゲインを狙う
  • 分散投資の一つとして投資する
  • 築古物件を購入し、リノベーションを行う

を解説していきます。

短期的な投資でキャピタルゲインを狙う

マンション投資は長く物件を所有していることで、修繕費用がかさみ、収益が出なくなることをお伝えしました。

そのため、売却して利益を出すキャピタルゲインを目的に投資している方も多いです。

所有しているマンションの地価が上昇することにより、購入価格より売却価格の方が高くなり利益を残すことが出来ます。

しかし、地価上昇を狙える場所を選定しなくてはいけません。

常に不動産流通や経済市場に着目しておく必要があります。

分散投資の一つとして投資する

マンション投資だけでは、空室リスクが常に伴うため、賃貸アパートなど世帯数が確保できる物件も保有した方が良いでしょう。

マンション投資では入居率が0%か100%ですが、アパートと複合することで、0%になることは限りなく低くなります。

そのためマンション投資は 分散投資の一つとして投資した方が良いでしょう。

築古物件を購入し、リノベーションを行う

近年ではリノベーション物件が入居者から高い支持を得ています。

築古物件を購入し、水回りを始め、部屋の内装をリノベーションして貸し出します。

しかしリノベーション費用が必要となるため、マンション購入代金と合わせて採算が合うかを計算する必要があります。

そのため、どの物件でもできるというわけではありません。

必ず家賃収入と投資資金のバランスを考慮してから検討しましょう。

まとめ

本記事ではマンション投資のメリット・デメリットを解説し、儲からないといわれている理由を4つ説明しました。

マンション投資だけの運用では、空室リスクも高ければ収益性も非常に弱いです。

さらに修繕費などのランニングコストがかかるため、支出にも注意しながら運用しなければなりません。

マンション投資を始める際は、他の不動産収入と複合で投資し、リスクを分散することが大切です。

投資のプロがおすすめする「COZUCHI」(最大利回り20%)

1万円の少額から不動産投資を始められる「不動産クラウドファンディング」が非常に人気です。

当サイトでも多くの不動産クラウドファンディングサービスを紹介してきましたが、中でもおすすめなのがLAETOLI株式会社が運営するCOZUCHIです。

COZUCHIは、20以上ある不動産投資クラウドファンディングサービスの中でも、トップクラスの想定利回りの高さを誇ります。

一般的な不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは3%程度ですが、COZUCHIのファンドはなんと最大で20%もの想定利回りを誇るファンドが募集されたこともあるほど。

また、投資期間中で手元に現金が必要になった場合でも、手数料を支払うことで換金できるのも嬉しいポイントです。

1万円の少額かつ最短15分でスピーディに始められ、ほったらかしで投資ができるので投資初心者の方にもおすすめです。

またCOZUCHIは、初めて投資をした人を対象に、Amazonギフト券最大300,000円がプレゼントされるキャンペーンが実施中です!

過去最大級のキャンペーンですが9月いっぱいで終了してしまうので、興味がある人は今のうちに投資家登録を済ませておくことをお勧めします。

COZUCHIの公式サイトを見る