マンション投資は収益目的だけでなく、節税目的で投資している方も多いです。

さまざまな費用が経費として計上することができ、所得税や住民税の節税につながります。

また現金をマンションに資産を組み替えることで相続税対策にもなるメリットがあります。

大きな節税につながるマンション投資ですが、その内容を理解していない方が多いのも現状でしょう。

本記事ではマンション投資が節税になる3つ項目と、経費に繋がる6項目について解説します。

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マンション投資は節税になる?2つの仕組みを解説

マンション投資が節税になる仕組みとして大きく2つの方法を利用します。

損益通算

損益通算とは、マンション所得とは別の所得と合算し、赤字と黒字を相殺できる方法です。

例えば、マンション投資で赤字が出ている場合、事業所得、譲渡所得、山林所得と合算し、課税対象となる所得を小さくすることが可能となります。

事業所得を500万円とした場合、500万円に税率がかかり、納税額は572,500円となります。

しかし、マンション投資の所得が-100万円の赤字だった場合、事業所得と損益通算でき、所得が400万円となり、納税額は372,500円となります。

減価償却費

減価償却費は、マンションの資産価値を年々少しずつ経費として計上できる方法です。

経費として計上することで、所得を圧縮する事につながり、所得税の節税に繋がります。

経費計上できる年数は、法令で定められており、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの場合、47年間となります。

さらに、設備などの費用は15年間に分けて経費計上できます。

減価償却費を利用して所得を赤字とし、他の所得と損益通算して節税するというわけです。

節税になる3つの項目

マンション投資が節税になる3つの項目とは、

  • 所得税
  • 住民税
  • 相続税

です。

所得税

所得税は、収入がある方にかかる税金です。

会社員の方は源泉徴収という形で納税しています。

マンション投資の所得税の場合、年間の家賃収入から経費を差し引いた額に対して税率が課せられます。

  • 所得税=(年間家賃収入-経費)×税率-控除額

税率と控除額に関しては下記の表を参考にしてください。

所得税の速算表

課税される所得金額

税率

控除額

1,000円 から 1,949,000円まで

5%

0円

1,950,000円 から 3,299,000円まで

10%

97,500円

3,300,000円 から 6,949,000円まで

20%

427,500円

6,950,000円 から 8,999,000円まで

23%

636,000円

9,000,000円 から 17,999,000円まで

33%

1,536,000円

18,000,000円 から 39,999,000円まで

40%

2,796,000円

40,000,000円 以上

45%

4,796,000円

引用:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

会社員やサラリーマンの方が給与所得を受け取っている場合、損益通算の結果では、給与から源泉徴収されていた所得税の還付を受けることも可能となります。

住民税

先ほどは経費計上することにより、所得税の圧縮につながることを説明しましたが、住民税も節税につながります。

住民税は地方自治体によって税率が異なるものの、所得に応じて計算するものと、均等割りで計算するものがあり、おおよそ所得の10%前後が納税額となります。

住民税も経費が多ければ所得を減らすことにつながり、納税額が減ります。

相続税

相続税は、資産を継承した人が納める税金です。

基本的には配偶者や子供などが該当します。

相続税は被相続人(亡くなった人)が所有していた財産に税率がかかり納税額が決まります。

しかし、現金でマンションを購入することで、財産の評価が下がり、相続税納税額の圧縮に繋がります。

例えば現金1億円を所有していた場合、1億円に対して相続税率が課せられますが、1億円のマンションを現金で購入した場合、その資産価値は6,000万円から7,000万円となり、3,000万円分の資産を下げることになります。

基本的に現金より不動産の方が資産価値は下がりますので、マンション投資をしている方は相続税対策で購入している方も多いです。

マンション投資で経費にできる6項目

マンション投資で節税するうえで、経費がとても大切です。

経費を多く計上することで所得税や住民税の圧縮に繋がります。

ここではマンション投資で経費にできる6項目、

  • マンション投資関連項目
  • 租税公課
  • 借入利息
  • 司法書士や税理士委託料
  • 接待交際費や交通費
  • 保険料

について紹介します。

マンション投資関連項目

マンション投資関連では以下の4つ、

  • 管理手数料
  • 仲介手数料
  • 修繕費用
  • 減価償却費経費

を経費計上出来ます。

管理手数料

マンションを賃貸物件として貸す場合、不動産会社に管理委託する方が多く、一般的に家賃の5%を手数料として支払います。

手数料は全額経費として計上することが可能です。

また、マンション管理に関わる管理費も経費として計上可能です。

共用部分の清掃代金や設備の点検などに関わる費用などが該当します。

仲介手数料

賃貸物件の入居者を不動産会社に誘客した場合は、不動産会社に仲介手数料を支払います。

一般的には家賃の1か月分とされており、その費用は経費として計上できます。

また、マンション購入時に支払う仲介手数料も同様です。

修繕費用

入居者が退去した際の原状回復リフォーム費用や、エアコンや給湯器などの交換費用は経費として計上出来ます。

しかし、20万円未満の修繕内容、3年以内の修繕周期であるなどさまざまな条件があります。

参照:https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_08.htm

減価償却費

先ほども説明した減価償却費は経費として大きな金額になります。

鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が47年と定められており、本体金額に0.022をかけた数値が経費となります。

例えば新築ワンルームマンションを2,000万円で購入した場合、

2,000万円×0.022=44万円を47年間に渡って経費計上出来ます。

租税公課

マンション投資に関する税金も経費として計上可能です。

固定資産税

固定資産税は固定資産税評価額に1.4%をかけた値が納税額となり、全額経費として計上可能です。

新築マンションを購入した場合、翌年にならなければ固定資産税評価額が分かりませんが、おおよそ購入価格の0.5~0.6前後の価格が固定資産税評価額になります。

都市計画税

都市計画税は地方自治体によって税率は変わるものの、一般的には固定資産税評価額に0.3%をかけた値が納税額です。

固定資産税同様に全額経費計上可能です。

地方によっては都市計画税自体が存在しない地域もあるので、行政に確認しておきましょう。

不動産所得税

マンションを購入した数か月後に不動産所得税が課せられます。

その納税額は全額経費となります。

不動産所得税は建物の固定資産税評価額に3%をかけた数値です。

ただし、賃貸マンションの場合、延べ床面積が40㎡以上240㎡未満であれば1,200万円の控除が該当します。

2,000万円の新築ワンルームマンション(延べ床面積30㎡)を購入した場合で計算します。

2,000万円×0.6=1,200万円(固定資産税評価額)

1,200万円×3%=36万円が不動産所得税となります。

借入利息

マンションを購入する際に、金融機関からローンを組んだ場合、毎月の借入利息は経費となります。

借入返済額ではなく、借入利息だけですので注意しましょう。

ローンを完済するまでは経費計上可能です。

例えば2,000万円のワンルームマンションを、25年間の期間を金利1.2%で借入した場合、25年間で316万円の借入利息となります。

25年間分の利息を一括ではなく、毎月支払った借入利息分が経費となります。

司法書士や税理士委託料

マンションを購入する際に所有権移転登記を委託する司法書士への手数料や、確定申告を委託する税理士への手数料は経費となります。

接待交際費や交通費

マンション投資に関する不動産会社との打ち合わせのために要した交通費や飲食費は、経費として計上出来ます。

一人での飲食やプライベート目的での交通費は経費として認められませんので注意しましょう。

保険料

火災保険や地震保険は加入した年数に合わせて経費計上できます。

火災保険は最長10年(2022年は5年になる予定)となり、10年間経費として計上出来ます。

地震保険は最長5年であり、契約年数に合わせて経費となります。

期限が切れた際は再度保険に加入し、再び経費として計上できるようになります。

まとめ

マンション投資が節税になる3つの項目と、経費に繋がる6項目について解説してきました。

ポイントを理解して投資することで大きな節税対策に繋がります。

しかし、どのような項目が経費として計上できるかを理解しないまま投資してしまうと、うまく運用できず、大きな納税額となってしまうことに繋がりかねません。

目先の収益だけを考えるのではなく、経費のポイントもしっかり押さえて投資しましょう。

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4.過去の元本割れ0件
5.月2〜3件の高頻度でファンドを募集している
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