マンション投資はやってみたいけど、「リスクが大きいと聞くし、失敗したくない」という気持ちが強く、なかなか踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

初心者の方は、不動産知識もないため、安易にマンション投資へ手を出してしまい、大失敗している方も多いです。

今回、マンション投資で失敗する5つの理由と対策方法を解説します。

これからマンション投資を検討している方は、本記事を読んで事前に対策してから始めましょう。

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COZUCHIは2022年5月に36億円という業界で、過去最大のファンドを募集しました。

筆者もさすがに36億円は集まらないだろうと予想していましたが、なんと募集開始と同時に半分以上の資金が集まり、約3時間で完売となってしまいました。

筆者自身も募集と同時に張り付いて投資をしましたが、あまりの速さに驚きましたし、それほど人気ということですよね。

COZUCHIがこれだけ人気の理由は、大きく下記の6つのメリットがあるからです。

COZUCHIの6つのメリット

上記の中でもやはり利回りの高さがダントツの魅力で、利回り10%を超えるファンドが毎月のように組成されます。

また予定運用期間を満了する前に償還となるファンドも少なく、実質利回りが10%を超えるケースもあるのがCOZUCHIの嬉しいメリットです。

今後も頻繁に利回り10%のファンドが募集されていくと予想されるので、興味がある人はまず無料の会員登録と投資家登録を済ませておきましょう。

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マンション投資で失敗事例と5つの理由

マンション投資で失敗する理由としては下記の5つ、

  • 空室期間が長くなり、キャッシュフローが悪化する
  • 老朽化に伴い、修繕ばかりを行う物件
  • 近隣市場が変わり、入居率に大きな影響
  • マンション購入額が高額だった
  • 借入しているローンの金利が高額

が原因とされています。

投資してから失敗する理由と、投資前に失敗している理由が挙げられます。

空室期間が長くなり、キャッシュフローが悪化する

賃貸物件の繁忙期は3月と言われています。

3月は新生活の準備期間とされており、大学に入学する学生や、新社会人の就職に伴う引越しなどで賃貸物件の入退去が多い時期です。

その反面、3月の繁忙期に入居者を確保できなかった場合、次の繁忙期まで空室期間が続くリスクがあります。

3月の繁忙期を逃したあとは、10月に企業の決算や人事異動があるため、ある程度の見込みは出来ますが、3月ほどの入退去ではありません。

そのため繁忙期を逃し、空室期間が長く続いた場合、当初想定していたキャッシュフローが悪化してしまうことになります。

老朽化に伴い、修繕ばかりをおこなう物件

初めてのマンション投資のため、リスクをかけたくないことから、古くて安い物件を購入する方がいます。

しかし、築年数が古いがゆえにマンションの内装補修や給排水管の取り替えなどのリフォーム費用が発生する場合があります。

物件が老朽化するほど、修繕回数がかさみ、大きな出費となってしまうでしょう。

さらに、マンション投資の場合、管理組合の方で大規模修繕工事費用である修繕積立金の徴収があります。

マンションの築年数が経つほど修繕積立金は見直しが入り、こちらも大きな出費になることでしょう。

近隣市場が変わり、入居率に大きな影響 

購入したマンションが、近隣の大手企業や商業地や工場の従業員などに依存するものだった場合、周辺需要の変化に伴い、入居率が大きく低下してしまうこともあるでしょう。

企業の撤退や、商業地であるショッピングモールの閉鎖、工場の廃業などにより、入居者が退去してしまい、収益を生まない物件となってしまいます。

周辺環境の変化は、投資家が対策できることは多くありません。

企業の撤退などの情報が出た際は、すぐに売却という選択肢しかありませんが、買主もそれくらいの情報を入手しているため、売りたくても売れない状況になりかねないでしょう。

マンション購入額が高額だった

初めてのマンション投資のため、知識がある不動産会社に全て任せてしまい、高額物件を購入させられるケースもあります。

不動産会社は、買主の年収や職業を確認し、ある程度の融資が付くのではと判断し、高額物件を勧めてきます。

物件の価格が高くなるほど仲介手数料が大きくなり、不動産会社が儲かるためです。

融資を利用してマンション投資をした場合、毎月の高額返済に圧迫され、売却したくなる方も多いです。

いざ売却を試みてみたものの、ローンの残債より売却価格の方が低いケースもあるでしょう。

ローンを完済しないと売却できないため、売却価格+手持ち金で完済しなければいけません。

借入しているローンの金利が高額

マンション投資をされている方の多くは金融機関の事業用ローンという金融商品を利用されています。

2022年1月時点の一般的な事業用ローン金利は1.5%前後です。

しかし、3%や5%で貸し出ししている金融機関もあります。

下記の表は2,000万円のワンルームマンションを購入した場合の金利別支払額を比較したものです。

ローン期間は25年と設定します。

金利

1.5%

3%

5%

毎月支払額

79,987円

94,842円

116,928円

総返済額(25年)

23,996,179円

28,452,678円

35,075,402円

上記の金利ごとの支払額を比べても、大きな差額があることがわかるでしょう。

高金利でローンを借りても、マンションの家賃収入は変わらない為、借りる金融機関の選択も非常に大切となってきます。

マンション投資で失敗しないための対策5選

マンション投資の失敗事例を理解したうえで、次に失敗しないための対策5選、

  • キャッシュフローの良い物件を購入
  • 築年数を考慮して物件を選ぶ
  • 近隣市場と需要の調査を行う
  • 借り換えも検討する
  • 事前に収支シミュレーションを行う

を紹介します。

キャッシュフローの良い物件を購入

平成30年度の賃貸物件の都道府県別「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」を見ると、全国平均空室率は21.4%でした。

参考記事:https://www.chintai.or.jp/common/img/pdf/h30akiyakakuhou.pdf

12か月を100%とすると、21.4×12÷100=2.5か月間は年間平均空室期間となります。

そのため2.5か月もしくは3か月間の空室期間が続いても、年間で10か月入居してくれる物件であれば赤字になることは無い計算になります。

マンションを購入する際は、2、3か月の空室期間があっても余裕のあるキャッシュフロー経営になる物件であるかを検討して購入しましょう。

築年数を考慮して物件を選ぶ

マンションを購入する際は、築年数も大切です。

新築物件は入居率が高いため、買えることに越したことはないですが、価格も高額です。

そのため、築年数と購入価格のバランスを考えたうえで15年前後の物件を購入しましょう。

15年未満のマンションは、オートロックなど人気のある住空間設備がついている物件も多く、住む分には不便が少ない物件が多いです。

また、入居者の立場からみても、家賃が高額ではないため住みやすい傾向があるでしょう。

しかし、近年の中古マンションの動向を確認すると、売買成約物件の平均築年数が21.99年となっています。

リノベーションをして自身で住む方が多いだけでなく、賃貸物件として貸している投資家も多いためです。

参考記事:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2020.pdf

リノベーション費用をかけても十分な収益を回収できるようであれば、築年数20年のマンションでも十分検討の余地はあるでしょう。

近隣市場と需要の調査を行う

近隣市場調査を行うことで、入居率の安定化に繋がります。

さきほどの失敗事例のように、企業の撤退や商業地の閉鎖で人口が減少する懸念がないかは事前に調べて対処できます。

さらに、毎年人口が減少している地域は、需要として弱い傾向があります。

増加している地域は、賃貸市場の需要率にもつながり、入居率安定につながります。

行政のホームページで人口推移を確認することができるので調査しましょう。

借り換えも検討する

高金利で事業用ローンを組んだ場合、将来的な支払いを加味して借り換えも検討していきましょう。

借り換えとは、今借りている金融機関から違う金融機関に融資を変えることを指します。

先ほどの金利別の総返済額比較をすると、1.5%と3%の差額は500万円近くありました。

そのため、金利を低く貸してくれる金融機関がある場合、一度相談した方がよいです。

ただし、借り換えをする際は下記の4つの手数料が必要となります。

  • 抵当権抹消登記手数料
  • 抵当権設定手数料
  • 契約印紙代金
  • 事務手数料

他にも金融機関によって保証料などを求める場合もありますので、注意して下さい。

2,000万円前後の借り換えである場合、費用も100万円未満で済むため、前向きに検討していきましょう。

事前に収支シミュレーションを行う

上記の対策を含め、事前にマンション投資のシミュレーションを行いましょう。

近隣市場や需要だけの収入確保だけでなく、収支計算も必要です。

不動産会社が売り出ししている多くのマンション物件は、入居率を100%とし、家賃下落率を加味しないケースが多いです。

そのため、事実に基づいた入居率や家賃下落率で計算し、収支シミュレーションをしておきましょう。

まとめ 

マンション投資で失敗する5つの理由と対策方法を解説してきました。

さまざまな失敗理由を説明しましたが、対策方法は全て事前にできることです。

これからマンション投資を始める方は、事前対策をすることで、後々失敗することも少なくなるでしょう。

決して安易な気持ちでマンション投資を始めるのではなく、自身で勉強しながら取り組むようにしましょう。

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COZUCHIは2022年5月に36億円という業界で、過去最大のファンドを募集しました。

筆者もさすがに36億円は集まらないだろうと予想していましたが、なんと募集開始と同時に半分以上の資金が集まり、約3時間で完売となってしまいました。

筆者自身も募集と同時に張り付いて投資をしましたが、あまりの速さに驚きましたし、それほど人気ということですよね。

COZUCHIがこれだけ人気の理由は、大きく下記の6つのメリットがあるからです。

COZUCHIの6つのメリット

上記の中でもやはり利回りの高さがダントツの魅力で、利回り10%を超えるファンドが毎月のように組成されます。

また予定運用期間を満了する前に償還となるファンドも少なく、実質利回りが10%を超えるケースもあるのがCOZUCHIの嬉しいメリットです。

今後も頻繁に利回り10%のファンドが募集されていくと予想されるので、興味がある人はまず無料の会員登録と投資家登録を済ませておきましょう。

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