マンション経営で経費計上できる範囲を紹介！投資のプロが経費にするメリットを徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

マンション経営をするうえで、経費を理解しておく必要があります。

経費をうまく活用することにより、節税につながるメリットなどがあるため、マンション経営を成功させたい方は、必ず経費を理解する必要があります。

経費にはさまざまな項目が該当しますが、多くの方は、どの費用が経費計上できるか理解していません。

そこで今回はマンション経営の経費となる項目を9つ解説します。

また経費計上できない項目もあるので、合わせて説明していきます。

マンション経営における経費とは？

マンション経営における経費とは、マンションの経営のためにかかった支出が該当します。

例えば中古のマンションを購入しリフォームなどをした場合は、リフォーム費用を経費として計上することが可能となります。

マンション経営で経費にするメリット

先ほどのリフォーム費用を経費として計上することで、所得税の圧縮に繋がります。

所得税は所得に対して税率を掛け、控除額が引かれた額です。

しかし経費がある場合、所得に対して経費が引かれ、税率かかり控除額が差し引かれます。

つまり、経費があることで所得が減り、所得税圧縮につながるわけです。

下記の例は経費がある場合と無い場合の所得税の比較です。

経費が多ければ差し引き後の所得も下がり、納税額が少なくなることがわかるでしょう。

マンション経営における経費計上できる9項目とは

経費のメリットを理解した上で、経費計上できる9項目を解説します。

• 減価償却費
• マンション購入時にかかった費用
• 租税公課
• 火災保険料や地震保険料
• 管理費
• 共益費
• 借入利子
• 接待交際費や交通費など
• 弁護士・税理士報酬

減価償却費

マンションの減価償却費とは、マンション取得に要した金額を法令耐用年数期間に分けて必要経費として計上できる勘定科目です。

法令耐用年数は建物の構造によって異なります。

引用：https://www.city.fujieda.shizuoka.jp/material/files/group/130/taiyounensuuhyou.pdf

マンションの場合は鉄筋コンクリート造が一般的で47年間経費計上出来ます。

ただし、マンション工事における設備工事の法定耐用年数は15年間など、費用項目によってことなるので注意しましょう。

マンション購入時にかかった費用

マンションを購入する際は購入代金の他にさまざまな諸費用が必要となります。

諸費用は項目によっては経費計上可能です。

しかし、経費計上できるのは支出した翌年の申告時の一回だけとなりますので注意しましょう。

主な経費計上できる諸費用は、

• 仲介手数料
• 登録免許税
• 印紙代
• 司法書士報酬額
• 不動産取得税

になります。

5つの項目について、以下で詳しく解説します。

仲介手数料

マンション購入時は、売り主と買主を仲介してくれる不動産会社に手数料を支払います。

一般的には（売買代金×3%＋6万円）×消費税です。

仲介手数料は全額経費計上可能です。

登録免許税

登録免許税は、マンション購入後の登記申請前に支払う税金で、下記の計算式で算出可能です。

登録免許税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（新築住宅建築の所有権保存登記の場合：0.4％）

なお、中古マンションの場合、税率は0.4％から2％となります。

印紙代

マンション購入する際は、売買契約書を2通作成し、売主と買主の双方が1つずつ保管します。

売買契約書には収入印紙を添付して捺印しますが、印紙は売主と買主が1部ずつ用意する必要があります。

印紙は売買代金によって異なりますが、数万円程度となり、その費用は経費として計上可能です。

司法書士報酬

登録免許税を含む所有権移転登記をする際は、司法書士に委託するケースが多いです。

その報酬額は司法書士によって異なるものの、おおよそ5万円～10万円前後です。

その支出は経費計上出来ます。

不動産所得税

マンションを購入してから数週間から数か月後に不動産取得税の納税義務があります。

金額は、固定資産税評価額の3％です。

租税公課

固定資産税や都市計画税など、マンション経営にかかわる税金は経費として計上可能です。

マンション経営をしている以上、固定資産税や都市計画税は毎年支払い続けることになりますが、毎年経費計上できるという意味でもあります。

マンション経営における固定資産税は、居住部分の面積が2分の1以上でかつ、床面積が50㎡以上280㎡以下である場合、新築から5年間は税額が1/2となります。

6年目になると納税額は大きくなりますが、経費も大きくなることを覚えておきましょう。

都市計画税も軽減処置があるものの、税率も0.3%と低い地域が一般的なため、さほど経費に影響は出ません。

火災保険料や地震保険料

火災保険や地震保険は一般的に加入時に一括払いをします。

支払った金額を加入期間にわけて経費計上することが可能です。

例えば火災保険料を5年間分20万円支払った場合、毎年4万円を5年間経費計上できます。

地震保険も同様です。

1年ごとに加入している場合は、1年分をそのまま経費計上する形となります。

管理費

所有しているマンションの家賃回収や入退去の手続きなどは、不動産会社に委託するのが一般的です。

自身で行うことも可能ですが、賃貸借契約書などの専門的な書類もあるため、多くの方は任せています。

その手数料として、所有しているマンション賃料の5%を管理費として不動産会社へ支払います。

不動産会社によって管理手数料は異なりますが、手数料全額経費計上可能です。

共益費

共益費はマンションの共有部分の照明やエレベーターなどの電気代金、外部水道などの費用が該当します。

共益費は入居者から頂戴し、賃料と同様に収入となりますが、それらは水道高熱費に充当されます。

支払った金額は、全て経費となります。

借入利子

事業用ローンを用いてマンション投資をした場合、借入利子に関しては経費計上することが可能です。

金融機関から送られてくる借入返済表には元本部分と利子がわかれていますので確認してみましょう。

接待交際費や交通費など

マンション経営に関わる接待交際費や交通費、スマートフォンなどの通信費などは経費計上可能です。

ここで大切なのはマンション経営に関わる費用という事です。

関係のない接待交際費や交通費は該当しませんので注意しましょう。

弁護士・税理士報酬

マンション経営に関わるトラブルなどがあった場合、弁護士に相談する方もいらっしゃいます。

弁護士への相談料は経費となります。

また確定申告を委託する税理士報酬額も経費計上可能です。

必ず領収書を忘れずにもらいましょう。

マンション経営における経費計上出来ない項目

先ほどはマンション経営における経費計上できる項目について解説してきました。

ここからは経費計上できない項目を3つ解説します。

• 借入返済の元本
• 家族や親族への給与や家賃
• マンション経営に関わらない項目

借入返済の元本

マンションを購入する際に借りたローンの元本部分は経費計上できません。

経費計上できるは利子だけになりますので注意しておきましょう。

家族や親族への給与や家賃

同居などをしている生計が同じ配偶者や家族に対して支払う給与は経費計上できません。

つまり、マンションの家賃収入を家族にあげるということです。

また家賃や生活費も同様です。

生計が同じということは、同じ生活費で生活していることを表します。

例え、子供が一人暮らしをしており、その分の家賃や生活費をマンション経営者が支払っていても経費計上不可です。

マンション経営に関わらない項目

マンション経営に関係ない支出は経費計上不可能です。

例えば知人との旅行代金や旅行交通費などは経費不可となります。

あくまでマンション経営に関する内容となりますので、関係ない場合は経費になりません。

しかし、投資用の物件を見るという名目である場合、旅行代金や交通費は経費計上できます。

このように経費に関しては不確定要素が多いものの、関係ない支出を経費計上することは脱税にも繋がりかねませんので注意しましょう。

まとめ

マンション経営の経費となる項目を9つと経費計上できない3項目について解説してきました。

マンション経営をしているとさまざまな支出があるため、どの支出が経費になるのかわからなくなることも多いでしょう。

その場合、節税できるはずだった項目を見逃し、所得税を多く支払うことになってしまうでしょう。

そのためマンション経営を始める方や始めている方は、経費の項目について理解しておきましょう。