マンション経営の収入はどれくらい？投資のプロが実際のシミュレーション方法を紹介！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

マンション経営で得られる収入にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類あります。

投資家によってはインカムゲイン専用の投資物件と、キャピタルゲイン専用の投資物件と分けて運用している方も多いでしょう。

今回ご紹介するのは、2つの収入方法と支出についてです。

この記事を読むことで、それぞれの収入方法に対する支出の項目が分かるようになります。

また自身で支出の計算ができるようになり、より不動産投資への能力が向上するでしょう。

マンション経営で得られる収入とは

冒頭にもお話した通り、マンション経営で得られる収入方法には2種類あります。

ここではインカムゲインとキャピタルゲインについて解説します。

インカムゲイン

マンション経営で得られるインカムゲインは、家賃収入や駐車場収入が該当します。

資産を保有しているだけで得られる収入と覚えておきましょう。

毎月安定収入を確保できるのがインカムゲインという認識が強いのも特徴です。

一方で入居者がいなければ1円も収益を生むことがないため、安定的な収入とは言えがたいでしょう。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとはマンション売却で得る利益を指します。

購入時価格より売却時価格の方が高ければ、売却益を出すことが可能となります。

キャピタルゲインを狙う投資家は、事前に地価が上がると想定して購入します。

そのため、先見の明がある方に向いている収益方法でしょう。

インカムゲイン時の収入から差し引かれる3つの項目

インカムゲインは家賃収入だけでなく、支出の面も加味して経営していかなければなりません。

ここではインカムゲイン時の収入から差し引かれる3つの項目、

• 借入返済
• 固定資産税・都市計画税
• 所得税

について解説します。

借入返済

借入返済は、金融機関からローンを組んでマンション投資をした場合に支出として差し引かれます。

インカムゲインの一番の支出となることが多いでしょう。

しかし借入返済は完済が完了するまで続きますが、利息に関しては経費となる特徴があります。

また、相続時に被相続人（亡くなった方）が借入を残してマンション経営をしていた場合、相続税の節税になるなど、さまざまなメリットもあります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、マンションを所有している限り、毎年支払い続ける税金です。

固定資産税は固定資産税評価額の1.4％、都市計画税は固定資産税評価額の0.3％の額を納税します。

ただし、都市計画税は地方によっては無い場合もありますので、所有しているマンションの行政に確認しましょう。

所得税

所得税は、インカムゲインで得た家賃収入に対して課税される税金です。

所得税は年間収入から経費を差し引き、その額に税率をかけ控除額を差し引いた値になります。

税金と控除額は所得に対して値が決められています。

下記の表は2022年2月時点の所得税早見表です。

引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

（年間家賃収入－経費）×税率－控除額＝納税額となり、マンションの年間所得が分かれば、自身で計算することも可能となるでしょう。

キャピタルゲイン時の収入から差し引かれる3つの項目

ここからはキャピタルゲイン時の収入から差し引かれる項目ついて紹介します。

支出と言われる項目は主に下記の4つ、

• 仲介手数料
• 印紙代金
• 所有権移転登記費用
• 譲渡所得税

が該当します。

仲介手数料

仲介手数料はマンションの売買時に不動産会社へ支払う手数料です。

仲介手数料は売買代金によって最大報酬額が異なります。

下記の表は売買代金別仲介手数料です。

引用：https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf

仲介手数料は成果報酬のため、売買契約後の決済時に支払うのが通常ですが、近年では売買契約時に仲介手数料の半金、決済時に仲介手数料の残金を支払うことが条件の不動産会社が増えて来ました。

過去に売買契約した後に、買主が解約を申し出したため契約の履行が成されず、不動産会社が仲介手数料をもらえないという事例がありました。

結果、売買契約を行ったということで、仲介手数料の半金分を請求できるという判決があったため、今では不動産会社では半金ずつ請求するのが主流となっております。

そのため、仲介手数料は売買契約時と決済時の2回に分けて支払うことがあると認識しておきましょう。

印紙代金

売買契約を締結する際は、契約書に印紙を添付し、割印する必要があります。

契約書は2通作成し、売り主と買主が1通ずつ保有します。

そのため、印紙は2枚必要となりますが、双方1枚ずつ用意するのが一般的です。

契約印紙は売買代金によって金額が異なるため、下記の表を参考にして用意しましょう。

引用：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

軽減税率は令和4年3月31日までに契約した場合、適用となります。

所有権移転登記費用

所有権移転登記はマンションを購入した方の物件であるということを法務局で登記することです。

一般的には司法書士に委託し、法務局で登記してもらいます。

所有権移転登記費用は、マンションの課税評価額×0.2%＋司法書士報酬額となります。

そのため、物件価格や司法書士によって報酬料が異なります。

譲渡所得税

マンションを売却した際に得た利益は課税対象となります。

税率はマンションを保有していた期間によって異なります。

下記の表は所有年数別所得税率と住民税率になります。

引用：https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

マンション経営を5年していたかで税率は倍近く変わってきます。

また、利益を計算する際は、売却額から取得費を差し引いて計算します。

取得費とはその物件を購入した際にかかった費用の合計額です。

マンションなどの建物の場合、減価償却費相当額を差し引いた値となるので注意しましょう。

実際の収入シミュレーション

これまでの支出を参照にインカムゲインとインカムゲインにおけるキャッシュフローを計算してみましょう。

インカムゲインの場合

インカムゲインにおけるシミュレーションとして、購入した物件情報は下記の設定とします。

ここでは下記の3点を算出します。

• 借入返済
• 固定資産税・都市計画税
• 所得税

借入返済

借入返済額は78,121円となります。

年間で937,452円です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税＝1,200万円×1.4%＝168,000円

都市計画税＝1,200万円×0.3%＝36,000円

所得税

年間所得＝年間家賃収入144万円－70万円＝74万円

74万円×5％＝37,000円

上記を踏まえ、年間収入を算出します。

年間収入に対し約12%が手残りとなりましたが、あくまで一例のシミュレーションとなります。

キャピタルゲイン場合

キャピタルゲインにおけるシミュレーションとして、売却する物件情報は下記の設定とします。

ここでは下記の4点を算出します。

• 仲介手数料
• 印紙代金
• 所有権移転登記費用
• 譲渡所得税

仲介手数料

仲介手数料＝（2,500万円×3.3％＋6万円）＝891,000円

印紙代金

売買価格が2,500円のため、印紙代金は1万円

所有権移転登記費用

所有権移転登記費用＝1,500万円×0.2%＋5万円（司法書士報酬額）＝8万円

譲渡所得税

譲渡所得税＝（2,500万円－2,000万円）×20％（所得税と住民税）＝100万円

上記を踏まえて収入に対し支出をまとめた表が下記になります。

売却益に対し、残債のウエイトが大きいため、大きな手残りとはなりませんが、地価が向上することでキャピタルゲインを得ることが可能となります。

こちらもインカムゲインのシミュレーション同様、一例となりますが、自身で算出する際は計算式にあてはめてみましょう。

収入計算する時の利回りについて

マンション投資をする際は、利回りを一つの判断材料とします。

利回りとは、投資した資金（購入代金）に対しての年資金回収率を表します。

利回りが高ければ高いほど、投資額を早く回収できるということです。

さきほどのキャピタルのシミュレーションでは、年間収入が144万円に対し、投資額が2,000万円でしたので、利回りは144万円÷2000万円×100＝7.2％の利回りでした。

一般的にマンション投資の利回りは5%前後が多いため、さきほどのシミュレーションでは高利回り物件という事がわかります。

しかし、実際の手残りは261,548円だったため、261,548円÷2,000万円×100＝1.3％と判断することも可能でしょう。

これを実質利回りと言います。

実際マンション投資販売されている広告に掲載されている利回りは、手残りベースで計算した実質利回りではないため、購入時には注意が必要です。

マンションを購入する際は、必ず支出も計算した実質利回りを計算してから判断しましょう。

まとめ

これまでキャピタルゲインとインカムゲインについてと支出の計算方法を解説してきました。

不動産投資の計算は難しいと思われがちですが、初心者の方でも数式に当てはめれば簡単に支出の計算をすることが可能となります。

支出が分かればマンション経営の収入がより明確となり、事前に対策できることも増えるでしょう。