資産形成の一つとして、マンション経営による収入方法があります。

2022年には高校の家庭科の授業で資産形成の分野が導入され、今後ますます需要と競争が激しくなることでしょう。

若い世代が大人になった際、資産を形成している人が増えてくることが想定できます。

そんな人たちに負けない為にも、今のうちこれからマンション経営などを行い、資産を形成しておいても良いのではないでしょうか。

老後資金問題や雇用制度が不安視される中、本業以外の収入を確保しておくことも大切です。

今回、資産形成であるマンション経営は儲かるのかを解説していきます。

どれくらい儲かるかをシミュレーションし、納得できる経営なのかの判断材料にしてもらえればと思います。

また、マンション経営で儲けている人と儲けていない人の違いについても説明します。

これからマンション経営を考えている人は、本記事を読んでから進めてみましょう。

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1万円の少額から不動産投資を始められる「不動産クラウドファンディング」が非常に人気です。

当サイトでも多くの不動産クラウドファンディングサービスを紹介してきましたが、中でもおすすめなのがLAETOLI株式会社が運営するCOZUCHIです。

COZUCHIは2022年5月に36億円という業界で、過去最大のファンドを募集しました。

筆者もさすがに36億円は集まらないだろうと予想していましたが、なんと募集開始と同時に半分以上の資金が集まり、約3時間で完売となってしまいました。

筆者自身も募集と同時に張り付いて投資をしましたが、あまりの速さに驚きましたし、それほど人気ということですよね。

COZUCHIがこれだけ人気の理由は、大きく下記の6つのメリットがあるからです。

COZUCHIの6つのメリット

上記の中でもやはり利回りの高さがダントツの魅力で、利回り10%を超えるファンドが毎月のように組成されます。

また予定運用期間を満了する前に償還となるファンドも少なく、実質利回りが10%を超えるケースもあるのがCOZUCHIの嬉しいメリットです。

今後も頻繁に利回り10%のファンドが募集されていくと予想されるので、興味がある人はまず無料の会員登録と投資家登録を済ませておきましょう。

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条件のいいファンドに応募する機会を逃さないためにも、まずは早めに会員登録を済ませておくことをおすすめします。

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マンション経営は儲かるのか?

マンション経営が儲かるかどうかは、その人が望む利益次第です。

マンション経営はミドルリスクミドルリターンと言われ、投資に対して大きなリスクも少なければ、大きな収益も生まない安定型の経営です。

そのため大きな収益を望む方は儲かると判断できないでしょう。

しかし、マンションを複数戸所有することで大きな利益にすることも可能です。

つまり経営者の能力次第で儲かることも可能となる経営方法ということでもあります。

新築マンション経営のシミュレーション

首都圏の新築ワンルームマンションの平均価格は2015年で2,642万円でした。

東京ワンルームマンションの平均家賃は地域によって変わるものの、おおよそ10万円前後のため、利回りは約4.5%となります。

利回りとは、投資した資金に対して一年間で回収する割合を表します。

上記の平均価格と家賃でシミュレーションすると、一年間で120万円の家賃収入は2,642万円に対し、4.5%回収しているということです。

全額投資資金回収をするには、2,642万円÷120万円=22年という年数を要することがわかります。

とはいえ、家賃収入から固定資産税や都市計画税、修繕積立金や管理手数料などの支出があるため、投資資金を全額回収するには更に年数がかかるでしょう。

中古マンション経営のシミュレーション

中古ワンルームマンションの場合、首都圏の平均単価は2015年時点では1,284万円でした。

家賃は物件の築年数や立地によって異なりますが、おおよそ7万円前後が一般的です。

利回りに換算すると、6.5%と想定できます。

もちろん新築ワンルームマンション同様、さまざまなランニングコストがかかるため、キャッシュフローベースの利回りは下がりますが、新築ワンルームマンションと比べて大きな収益が見込めることでしょう。

しかし、中古ワンルームマンションの場合、老朽化に伴う設備や配管の補修工事費用などが必要となる場合があります。

そのため、一概に中古ワンルームマンションの方が儲かるとは言えないことでしょう。

マンション経営で儲けている人・儲けていない人の3つの違い

先ほどのマンション経営の利回りを比較しても、投資資金を回収するまで時間を要することがわかり、大きな収入にならないことは理解できましたでしょうか。

ではマンション経営で儲けている人と儲けていない人はどのような点が異なるのでしょうか。

ここではマンション経営で儲けていない人の特徴を3つ、

  • エリアの選定が出来ていない
  • 利回りやコストの考えが異なる
  • リスクを抑えた運用ができていない

を紹介します。

エリアの選定が出来ていない

マンション経営は入居者あっての事業であるため、需要が無い場所で経営しても入居者を確保できず、収益は生まれません。

マンション経営で儲からない人の特徴としては、価格を優先しがちです。

価格ばかりに目が行き、需要のあるエリア選定ができていない方がマンション経営で儲からない方の特徴です。

利回りやコストの考えが異なる

先ほど説明した利回りは表面利回りと言います。

不動産や建築業界での利回りは表面利回りで表記します。

しかし、マンション経営で儲けている方は表面利回りではなく、実質利回りで比較検討します。

実質利回りとは、支出なる費用をすべて計算し、キャッシュフローベースでの利回りを指します。

マンション経営で儲からない方は、支出となる計算ができない方が多く、表面利回りのみで比較してしまいます。

しかし、儲かる方は細かく計算する方が多く、知識量や能力値で差が出ていることが要因となっているでしょう。

リスクを抑えた運用ができていない

マンション経営にはさまざまなリスクが考えられます。

「空室リスク」「借入リスク」など、入居者からの家賃収入に対するリスクから、「劣化リスク」「資産価値リスク」など、建物の築年数から影響がでるリスクがあります。

儲かる経営者は先ほどの利回りだけでなく、上記のリスクを懸念して投資するかを検討しています。

しかし儲からない方の特徴としては、リスクに対する考えの甘さや知識量不足が見受けられます。

マンション経営で儲けるための6つのポイント

マンション経営で儲からない人の特徴はお分かりになりましたでしょうか。

次に、マンション経営で儲けるための6つのポイント、

  • マンション経営の知識を学ぶ
  • 需要に合った物件を選ぶ
  • 自己資金割合を大きくする
  • ランニングコストを検討した利回りで判断する
  • リスクヘッジを加味した物件を選ぶ
  • 中古から始めるのがおすすめ(初期費用が小さい)

を解説していきます。

マンション経営の知識を学ぶ

マンション経営を始める前に、不動産投資を含めたマンション経営について学ぶ必要があります。

単純に収益計算の方法だけでなく、リスクに対する考え方や、入居者を安定的に確保できる方法など、さまざまな知識が必要です。

そのような専門的知識を学ぶためには、セミナーや勉強会に参加し、専門家やプロの話を聞きましょう。

需要に合った物件を選ぶ

マンション経営は立地産業ともいわれ、場所がとても大切です。

とはいえ、需要に沿わない物件であれば、入居者確保に繋がらないでしょう。

例えば、大学周辺のマンションである場合、ワンルームや1LDKの需要が高くなります。

しかし、そのエリアでのファミリータイプ物件は需要に沿わないため、入居も不安定となります。

必ず市場に合った物件を選ぶことが大切となります。

自己資金割合を大きくする

マンション経営をする方の多くは、金融機関からの融資を利用して投資しています。

自己資金を出したくないため、投資する費用を全額融資してもらいたい方が多いでしょう。

その分借入額も大きくなるので、毎月の借入返済が高くなります。

マンション経営をする際は、全額融資ではなく自己資金を2割から3割捻出するのが一般的です。

下記の表は、2015年におけるワンルームマンションの全国平均価格を、融資を利用して購入した場合と自己資金を捻出した場合の月返済シミュレーションです。

また自己資金を捻出した額と返済額を合わせた総支出額も比較しますので目安としてください。

ワンルームマンション平均価格

2,642万円(30年ローン・金利1.5%想定)

自己資金割合

自己資金0円(全額借入)

5,284,000円(自己資金2割)

7,926,000円(
自己資金3割)

月返済額

91,180円

72,944円

63,826円

総返済額

32,825,073円

26,260,058円

22,977,551円

総支出額

32,825,073円

31,544,058円

30,903,551円

総支出額を見ると、さほど変わりが無いことがわかりますが、自己資金を捻出することで毎月の返済額も変わります。

借り入れリスクを抑えたい方は自己資金を捻出するのが妥当でしょう。

ランニングコストを検討した利回りで判断する

先ほどの儲からない方の特徴でもお伝えした通り、月々にかかる費用を検討した上で利回り計算しましょう。

表面利回りは不動産会社などの売り手の立場である場合、高く見せて売却したいでしょう。

しかし、目先の利回りではなく、キャッシュフローベースで計算する実質利回りを計算した上で判断しておくことが大切です。

リスクヘッジを加味した物件を選ぶ

先ほどのお話した通り、マンション経営にはさまざまなリスクがあります。

如何にリスクを抑えるかがマンション経営の成功の秘訣です。

借り入れリスクや空室リスクなどを抑えるためには、入居者を常に確保し、安定した家賃収入を得ることです。

すなわち、人気が高い物件を購入し、リスクを抑える経営をすることが大切でしょう。

中古から始めるのがおすすめ(初期費用が小さい)

マンション経営については、新築マンションは危ないといった話がありますし、新築と中古どちらから始めればよいか初心者の方は迷いますよね。

確かに新築マンションは一回でも住めば中古になるため、割高になってしまう場合もあります。

また金額が大きいため仲介手数料を狙って強引な不動産会社もいるようですので注意しましょう。

一方で中古マンションについては修繕費が早い段階でかかるため、新築は絶対ダメ、中古が絶対良いとも言えません。

一つの考え方として、初期投資は中古の方が小さくて済むため、初心者の方は中古から始めることがおすすめできます。

実際にやってみないとわからないこと、学べないことはたくさんありますので、初期費用を抑えられる中古から始めてみることは一理あるでしょう。

まとめ

今回マンション経営は儲かるのかについて解説してきました。

シミュレーションをしてみると、中古ワンルームマンションは新築より価格面での強みが収益に繋がっていることがわかります。

しかし、利回りは6.5%と決して大きな数値ではありません。

そのため、大きく儲けることはできるとは言い難いでしょう。

しかし経営方法を正しく行えば、高利回りにすることもでき、更にマンション経営の数を増やすことで大きな収益を出すことも可能となります。

そのためにもマンション経営の知識を身に付けてから始めるようにしましょう。

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COZUCHIは2022年5月に36億円という業界で、過去最大のファンドを募集しました。

筆者もさすがに36億円は集まらないだろうと予想していましたが、なんと募集開始と同時に半分以上の資金が集まり、約3時間で完売となってしまいました。

筆者自身も募集と同時に張り付いて投資をしましたが、あまりの速さに驚きましたし、それほど人気ということですよね。

COZUCHIがこれだけ人気の理由は、大きく下記の6つのメリットがあるからです。

COZUCHIの6つのメリット

上記の中でもやはり利回りの高さがダントツの魅力で、利回り10%を超えるファンドが毎月のように組成されます。

また予定運用期間を満了する前に償還となるファンドも少なく、実質利回りが10%を超えるケースもあるのがCOZUCHIの嬉しいメリットです。

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