マンションをリースバックする方法は？仕組みやメリット・デメリットとは

 

資金が必要な人に人気のリースバックとは

リースバックとは、家や店舗などの物件を活用して資金を得る方法の１つです。

他の資金調達の方法と比べて、比較的新しい方法ですが、活用する人が増加しています。

リースバックの仕組み

家やマンションなどを不動産業者に売って資金を得た後も、賃貸契約を交わすことによって、そのまま継続して生活することができる仕組みです。

特に、すぐに現金がほしい人や引っ越しをするのがいやな人におすすめの方法です。

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住み替えのためにリースバックする人も

リースバックは資金が必要な人だけでなく、自宅を売って新たな家に住み替えをするために利用する人もいます。

その理由は以下の２つです。

• 売却したお金で住宅ローンの完済ができる
• 仮住まいに引っ越す必要がなく焦ることもない

それぞれについて、説明します。

売却したお金で住宅ローンの完済ができる

家を売った金額が住宅ローンの残積よりも多い場合には、その資金を活用して住宅ローンを返済することができます。

そのため、住宅ローンが残っていても家を売却し、住み替えることが可能です。

仮住まいに引っ越す必要がなく焦ることもない

売った家に住み続けることができるので、仮住まいに引っ越す必要がありません。

そのため、家を売ったあとも、ゆっくりと住み替えたいと思う物件を探すことができます。

また、すでに物件を見つけていた場合には、リフォームなどが終わるまで生活するために使う人もいます。

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マンションのリースバックで気を付けること

マンションを活用する場合にはどこに気を付けたらいいのでしょうか？

それは、以下の３つです。

• 共有名義の部屋は名義人全員の同意が必要
• 賃貸で住める期間を確認する
• 複数の業者で査定を依頼して比較する

それぞれについて、説明していきます。

共有名義の部屋は名義人全員の同意が必要

マンションの名義が、奥さんや両親などといった複数の名義人で購入している場合には注意が必要です。

その名義人全員の同意がないとリースバックが利用できません。

もし、その状況でリースバックを利用する場合は、事前に同意を得るようにしておいてください。

賃貸で住める期間を確認する

リースバックで交わす賃貸契約は、期間が決まっている定期賃貸契約というものになっている場合が多いです。

この契約は、契約期間が終わると通常の賃貸契約と違って、更新することができません。

そのため、家に住み続けるには、貸主と新たに契約を交わす必要があります。

もし、契約を更新できない場合は、住み慣れた家を出ていかなければなりません。

住み慣れた家を離れたくない人は、リースバックを利用する前に、賃貸で住める期間と契約内容を確認するようにしてください。

ちなみに、不動産業者によっては、契約の更新を保証している場合もあります。

複数の業者で査定を依頼して比較する

マンションの買取査定価格をより高くしたいなら、複数の会社で査定依頼をすることがおすすめです。

なぜなら、会社によって自宅の査定額に違いがあるため、査定額を比較することで、どこが一番高く買い取ってくれるかがわかるからです。

また、会社によっては、他の査定の価格を提示することで価格が上がる場合もあります。

ちなみに、基本的に、どこの会社でも無料で査定を行ってくれるので、査定金などの経費は必要ありません。

マンションをリースバックするときの5個のメリット

メリットは以下の５つです。

• 引っ越す必要がない
• 現金が一括で受け取れる
• すぐに現金が受け取れる
• 売ったことが周囲に知られる可能性が低い
• 将来的に再購入が可能

それぞれについて、説明していきます。

引っ越す必要がない

リースバックは売った自宅を借りることで、そのまま自宅に住み続けることができます。

そのため、引っ越しをする必要がありません。

引っ越す必要がないため、一般的なマンションの売却方法と違って、引っ越しの費用を用意しなくても済みます。

また、子供がいる場合には、転校をしなくていいので、子供に負担がかからないのも大きなメリットです。

現金が一括で受け取れる

不動産業者に自宅を売却するため、現金を一括して受け取ることが可能です。

そのため、住宅ローンの返済といった高額な資金を調達することができます。

すぐに現金が受け取れる

不動産業者にマンションを売ることが決まっているため、売却先を探す必要がありません。

そのため、通常の方法よりも、物件を売ってから現金を受け取るまでの時間が早いです。

すぐに現金が必要な方には、これが1番のメリットといえるかもしれません。

売ったことが周囲に知られる可能性が低い

リースバックは、購入者を募集しないので、以前と同じように生活が続けられます。

そのため、周囲に自宅を売ったことが知られる可能性は低いです。

ただし、マンションの管理組合からは外れるため、そこから周囲に漏れる可能性はあります。

その点だけは、十分に注意するようにしてください。

将来的に再購入が可能

リースバックには、買い戻し特約というものが付いている場合が少なくありません。

買い戻し特約とは、将来的に自宅を買い戻すことができる契約のことです。

そのため、「当面の資金が必要だけど、将来的には目処が立っている」などの事情を持つ人は、リースバックを利用することをオススメします。

マンションをリースバックするときの４個のデメリット

デメリットは以下の４つです。

• 売却価格が安くなることが多い
• 買い戻し金額が売却価格より高い
• 家賃が周辺の相場より高いことがある
• 残債が多い場合は利用できないこともある

それぞれについて、説明します。

売却価格が安くなることが多い

リースバックでマンションを売る場合には、市場価格の60〜80％ほどになることが多いです。

その理由は不動産業者が買い取るからです。

不動産業者は、買い取った物件を最終的に売らなければなりません。

そのため、必要なリフォーム費用などの諸経費を、買取価格から差し引いているため、安くなることが多くなります。

再購入金額が売却価格より高い

売った自宅を再購入する場合には、売却した金額の1.1~1.3倍の価格になることが多いです。

では、年月が経っているのに、なぜ買い戻し金額が売却価格より高いのでしょうか？

それは、不動産業者が利益を得るために高く設定しているからです。

また、買い戻す際に必要な諸経費を上乗せしていることも一因になっています。

家賃が周辺の相場より高いことがある

リースバックの家賃設定は売った金額の8〜12％に設定されていることが多いです。

このような計算方法で、家賃を決めるため、売却金額によっては周辺の家賃相場よりも高くなることがあります。

もし、家賃を下げたい場合は、不動産業者に交渉することで、買取価格を下げてもらうことも可能です。

残債が多い場合は利用できないこともある

住宅ローンの残積が自宅を売った金額よりも多い場合には、債権者である金融機関の同意が得られないことがあります。

その場合は、リースバックを利用できません。

なぜなら、債権者の同意を得られないと、抵当権（住宅ローンの担保）を外してもらうことができないからです。

どうしても、リースバックを利用したい場合は、債権者に状況を正直に伝えて、相談してみてください。

債権者も、最悪を想定しているため、それで同意してくれることもあります。

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マンションをリースバックして変わることは？

ここまで、マンションをリースバックすることのメリットとデメリットについて、説明してきました。

他に、マンションをリースバックすることで、知っておくべきことは何があるでしょうか？

それは以下の３つです。

• 所有者から入居者の立場になる
• マンションをリースバックすると管理組合から外れる
• 管理費や固定資産税などの支払いが不要に

それぞれについて、説明していきます。

所有者から入居者の立場になる

リースバックを行うことで、所有権が購入者に移り、新しい所有者と賃貸契約を結びます。

そのため、所有者という立場から入居者という立場に変化するのです。

マンションをリースバックすると管理組合から外れる

所有者から入居者になることによって、管理組合から外れます。

もし、積極的に管理組合に参加していた場合には、売却を行ったことが周囲にわかることも珍しくありません。

そのため、知られたくない場合には、十分な注意が必要です。

管理費や固定資産税などの支払いが不要に

立場が変化したことによって、所有者が支払う義務があるマンションの管理費や固定資産税を支払う必要がなくなります。

ただし、固定資産税を滞納していると、家を売った資金から滞納分を支払う必要があるので、覚えておいてください。

リバースモーゲージとはどう違う？

リースバックと似た資金調達の方法として、リバースモーゲージという方法があります。

リバースモーゲージは、家を担保にして金融機関から融資を受け、所有者が死んだあとに家を売って返済する方法です。

リースバックとの違いは以下の4つです。

• 60歳以上などの年齢制限がある
• 資金の使い方が決められていることがある
• 所有権が本人のもの
• 対象物件に制限がある

もし、あなたが、リバースモーゲージを検討しているのなら、このような違いがあることを知っておく必要があります。

知った上で、どちらが自分に合っているのか、慎重に判断してください。

どちらが自分に向いているかしっかりと考えよう

先ほども述べましたが、どちらを利用するか決めるためには、上記の違いを理解することが重要です。

理解した上で、自分にはどちらの方法が向いているのかを考えるようにしてください。

そのためには、どのような目的で利用しているかを今一度、振り返ることが効率的です。

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まとめ

この記事では、マンションを利用したリースバックの特徴や気をつけるべき点ついて説明してきました。

なので、最後まで読んでくれたあなたは、マンションを利用したリースバックについて、理解できたと思います。

しかし、マンションのリースバックについて、理解しすぎるということはありません。

なぜなら、リースバックは、高額が動く契約になるからです。

ですから、マンションをリースバックすることで、少しでも悩んだら、この記事をもう一度参考にしてみてください。