マンション投資は成功しない？投資のプロが失敗事例から成功させるコツまで徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

不動産投資の中でもマンション投資は根強い人気があり、誰もがマンション投資をするなら成功したいと思うはずでしょう。

しかし、投資を始めたからといって必ず成功するわけではありません。

安易な気持ちでマンション投資を始めたばかりに、不安定な収入と毎月の返済に追われ、ストレスを感じている方も少なくないでしょう。

今回マンション投資を成功させる3つのポイントと、3つの失敗理由を紹介します。

これからマンション投資を始める方は、本記事を読んで何が大切かを身に付けてからマンション投資を開始しましょう。

マンション投資を成功させる3つのポイント

マンション投資は始める前が一番重要です。

物件の選択ですべて決まると言っても過言ではないでしょう。

ここではマンション投資が成功する3つの注意点

• 入居が見込める立地
• 安定した回転率
• すぐに売却できるマンション

を解説します。

すべて事前対策となりますので、しっかり確認しましょう。

入居が見込める立地

不動産投資において立地が一番大切です。

マンション投資も同様になります。

入居者が確保できない場所であれば、収入も生まれず、固定資産税や借入返済だけをする負の財産となるでしょう。

そのため、入居者確保できる立地の物件であることが大切です。

入居者が確保できる立地というには、地域によって異なるものの、一般的には「企業などが多い」「駅が近い」「大学などがある」ことが挙げられます。

企業が多い場合や、駅が近い場合は社会人の入居者がターゲットとなり、大学などが付近にある場合は、学生ターゲットとして見込めます。

東京に関してはこのような条件がそろっているため、都内の物件だけを購入している方も数多くいるのです。

事前に需要がある立地の物件なのかを確認することで、マンション投資でも大きな利益をもたらすことも可能となるでしょう。

安定した回転率

回転率とは、マンション入居者の入退去率を指します。

もちろん、長く入居してくれることに越したことはありませんが、賃貸物件は必ずと言っていいほど入退去があります。

退去したあと、すぐに入居してもらえる物件であれば、空室期間も少ないため、安定した家賃収入を得ることができるでしょう。

回転率を上げるためにはさきほどもお伝えした立地も大切ですが、家賃設定や築年数、内容なども考慮しなくてはいけません。

高すぎる家賃や築古の物件は人気がありません。

さらに、女性入居者にターゲットを絞る場合は、おしゃれさや防犯なども考慮しなくてはいけないでしょう。

回転率をあげるためにさまざまな工夫をしている物件なのかを見極めることが大切です。

すぐに売却できるマンション

多くの方は、投資用のマンションを購入する際、金融機関の事業用ローンを借りています。

毎月の返済があるので、ストレスを抱える方もいるでしょう。

そのような場合でも、投資用マンションは売却することも可能です。

所有しているマンションの地価が向上し、購入時より売却時の方が高く売れるケースもあります。

これをキャピタルゲインとも言います。

投資家は、家賃収入を得るインカムゲインだけでなく、売却益を得るキャピタルゲイン専門の方もいます。

高額な投資額にはなりますが、2つの収入方法とリスクヘッジを持ち合わせていることがわかるでしょう。

マンション投資で失敗した3つの理由

ここからはマンション投資の失敗理由を3つ、

• 初期費用が高く、借入返済に追われる
• 入居需要が無く収益も生まない
• 不動産会社の言いなりで購入した

を紹介します。

どれもマンション投資の知識がないために失敗した理由となりますので、初心者の方は特に注意して確認しましょう。

初期費用が高く、借入返済に追われる

高額な投資物件を購入するということは、高額ローンを組むことになることでしょう。

その場合、毎月の返済額が家賃収入を上回ることも考えられます。

さらに築年数が経てば、家賃は下落しますが、支払額は変わりません。

老朽化していくたびに、借入返済が苦しくなっていくでしょう。

入居需要が無く収益も生まない

マンションを購入したものの、入居者需要がなく、家賃収入得られないケースです。

不動産知識がなかったがゆえに、安さ重視で購入した失敗事例です。

特に初心者の方に一番多い失敗理由です。

不動産会社の言いなりで購入した

マンション投資の知識がないため、プロである不動産会社に勧められた物件を購入したが、収入も不安定となり、赤字経営になる失敗事例です。

こちらもマンション投資初心者の方がよく該当します。

優良物件ではなく、売れ残りになっている物件を初心者に売るケースがあります。

売れ残りになっているということは、入居不安定や立地が悪いなどさまざま理由があるからでしょう。

初心者のため知識がなく、不動産会社に言われるままに購入したため、マンション投資が失敗した方が多いので、十分注意する必要があります。

マンション投資を始める前の3つの準備

ここからは初心者の方が、マンション投資を失敗しないために、事前に出来る3つの準備、

• セミナーや勉強会に行く
• 実際の物件を目で見る
• 金融機関は複数行打診する

を紹介してきます。

セミナーや勉強会に行く

マンション投資初心者の方はセミナーや勉強会に参加し、投資知識を身に付けるようにしましょう。

物件の良し悪しや収益計算方法だけでなく、失敗しない投資物件や間違えない不動産会社の選び方などが学べます。

ただし、セミナーで学んだ勢いでマンション投資をすぐに始めるのは注意しましょう。

投資したい意欲が勝ってしまい、収益が出ない物件を購入してしまう場合もあるためです。

必ずセミナーで勉強した後は、何度もマンション投資の収益検証や需要検証を行いましょう。

実際の物件を目で見る

投資する物件は必ず現物を確認しましょう。

現物を確認する理由としては下記の3つがあります。

• 架空物件でないことを確認する
• 入居者が居るかを確認する
• 投資物件の周辺市場の確認する

架空物件でないことを確認する

悪徳不動産会社の手口として、架空物件の投資物件を契約させ、仲介手数料を持ち去って連絡が途絶える方法があります。

そのため、本当にある物件なのかを確認する必要があります。

入居者が居るかを確認する

不動産会社から入居者がいると聞いていたのにもかかわらず、実際はいないという詐欺事例を防ぐためです。

最近では入居者が居なくてもカーテンをしている状態を見せてくる不動産会社もおりますので、電気メーターやガスメーターが動いているか確認しましょう。

投資物件の周辺市場の確認する

「購入する際、大手の企業があるから入居は問題ない」と言われて勧められるケースもありますが、実態を調べるようにしましょう。

大手企業とは言え、撤退する可能性も十分ありますので、地場の不動産会社などに聞き込みをすることをおすすめします。

また、相場の家賃や入居率情報なども確認することで、投資する物件の良し悪しの判断ができることでしょう。

金融機関は複数行打診する

マンション投資のローンを利用する際は、複数行の金融機関に相談しましょう。

金融機関によって融資の検証方法も異なれば、金利も異なります。

大手金融機関の方が金利の優遇が大きいケースが多いですが、審査が厳しいなど、各行特徴があります。

融資を通すためだけでなく、金利の比較をするためにも、2、3行融資打診しましょう。

まとめ

マンション投資が成功する3つの注意点と、3つ失敗理由を紹介してきました。

マンション投資を始める前の事前準備が成功につながるということはお分かりになりましたでしょうか。

物件を購入してからでは出来る対策にも限りがあるため、投資前にたくさんの精査を行うようにしましょう。