マンション経営をすることで大きな収入を得ることができると認識している方も多いのではないでしょうか。

しかし、マンション経営はハイリターンよりもミドルリターンと言われ、すぐに高額な収入を得られるわけではありません。

しかし、マンション経営をする方は減少どころか増加傾向にあります。

では、マンション経営をされている方にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここではマンション経営をする3つのメリットを解説します。

また、メリットだけでなく、もちろんデメリットもありますので紹介しておきます。

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マンション経営のメリット3選 

マンション経営をする主なメリットは3つ、

  • 家賃収入が老後資金にもなる
  • 節税効果が見込める
  • 資金が必要な時に売れる

がありますので紹介します。

家賃収入が老後資金にもなる

日本の老後資金問題が解決しない中で、マンション経営は将来の大きな収入源となることでしょう。

65歳から95歳までの30年間で、公的年金だけでは生活できず、2,000万円の資金が必要と金融庁が報告書を作成したのが世間を驚かせました。

もちろん、各世帯の生活基準や浪費額によって異なるため、一概に2,000万円以上必ず必要とは言えません。

しかしながら総務省が公表している家計調査報告から算出したこの金額は、決して安い金額ではないことと思うのは一般的でしょう。

30年間で2,000万円ということは、月55,000円ほどの別収入が必要となります。

物件の収支によるものの、マンション経営をしていることで、月55,000円の収入を確保することも可能となり、将来の老後資金問題を不安視しなくても良くなることでしょう。

マンション経営は現在の収入だけでなく、将来も視野に入れた収入としてもメリットがあることがわかります。

節税効果が見込める

マンションをたくさん保有し、経営することで収入が大きくあがると思われがちですが、一方で大きな節税対策にもつながります。

マンションには減価償却といって、本体金額や設備費用を法定耐用年数に合わせて経費計上することが可能です。

経費計上することにより、マンション経営の収入に対する所得税の納税額を圧縮するなどの効果が見込めます。

下記の表は代表的な賃貸物件の構造別法定耐用年数になります。

構造

2×4工法

鉄骨造((骨格

材の肉厚が3ミリ以上4ミリメートルを以内)

鉄骨造((骨格

材の肉厚が4ミリメートルを超えるもの)

鉄骨鉄筋コンクリート造

法定耐用年数

22年

27年

34年

47年

引用:https://www.city.fujieda.shizuoka.jp/material/files/group/130/taiyounensuuhyou.pdf

マンション経営の場合、一般的には鉄筋鉄骨コンクリート造が多く、47年に渡って経費計上出来ます。

47年間、本体金額に0.022をかけた金額を毎年経費として計上できますが、設備などは15年となり、掛け率も異なるので注意しておきましょう。

仮に2,000万円のマンションを購入した場合(本体金額2,000万円と仮定)、毎年44万円が経費となります。

500万円の所得である場合、所得税は572,500円となりますが、減価償却である経費44万円を差し引くと所得税は484,500円となり、88,000円近く圧縮可能です。

仮に47年間マンションを所有し、所得も同じだった場合、400万円以上の節税効果があることがわかります。

資金が必要な時に売れる

急な資金が必要となった際は、マンションを売却して現金にすることが可能です。

もちろんローンを借りて購入していた場合は、完済する必要があるので注意しましょう。

例えば相続が発生し、高額な相続税の納税が必要となった際、現金が必要となるでしょう。

場合によっては相続納税額分を融資してくれる金融機関もありますが、借入したくない方も多いはずです。

イレギュラーな出費があった場合でも、マンションを売却することで対策を打てることにもつながります。

マンション経営のデメリット3選

マンション経営はメリットだけでなく、デメリットもあります。

ここでは大きく分けて3つのデメリット、

  • 借り入れリスクが伴う
  • 空室リスクにより収入不安
  • 維持管理費がかかる

を紹介します。

借り入れリスクが伴う

マンション経営をする方の多くは、金融機関からの融資を利用して購入しております。

そのため、毎月の借入返済が発生することでしょう。

借入は支払わなければならないというプレッシャーから、ストレスを感じる方も多いだけでなく、家賃収入が入らなければ自身の預金から支払うことになりますので、大きなリスクに繋がります。

空室リスクにより収入不安

マンション経営は入居者が居なければ、税金などを支払うだけの負の財産となります。

そのため、常に入居者を確保していることが大切です。

日本の賃貸物件の空室率は、2018年に公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会が推計した結果、21.4%でした。

つまり必ずといって良いほど空室期間があり、家賃収入が入らない期間があります。

このように、マンション経営には空室リスクはつきもので、常に向き合って対策をしていく事が重要となります。

維持管理費がかかる

マンション経営は毎月の借入返済だけでなく、ほかにもさまざまな支出があります。

下記の表は毎月支払う費用と、毎年支払う費用、1度だけ支払う必要があるものをまとめたものです。

毎月支払いもの

毎年支払うもの

1度だけ支払うもの

借入返済(ローンがある場合)

固定資産税

不動産所得税(マンション購入後に)

修繕積立金

都市計画税

リフォーム費用(建物の老朽化に伴う)

管理費(共益費)

上記の様に、マンション経営をすることで支払う必要がある項目が多数とあります。

そのためマンション経営は維持管理費が高いと言われる要因にもなっていることがわかるでしょう。

また、これらの他に所得が黒字である場合は所得税や住民税などが課せられますので注意しておきましょう。

マンション経営を始める際に注意すること3選

マンション経営のメリット・デメリットを理解した上で、マンション経営を始めるときはどのようなことに注意すれば宜しいのでしょうか。

ここではマンション経営を始める際に注意すること3選、

  • 経営を始めるまでにかかる費用
  • 利回りだけで判断しない
  • 長期的な投資物件を増やしていくことを視野に入れる

を紹介します。

経営を始めるまでにかかる費用

マンション経営を始める際は、物件の購入価格の他に諸費用も必要となることを理解しておきましょう。

購入時は下記の3項目の諸費用が必要となります。

  • 仲介手数料
  • 契約印紙代金
  • 所有権移転登記費用

諸費用について理解しないでマンションを購入したあまり、預金から想定していなかった出費がでてしまったということがないようにここで説明します。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に売買を依頼する場合の手数料です。

一般的には(マンション価格×3%+6万円)×消費税です。

近年では仲介手数料を上記の計算式で算出した金額の半分の額という会社も増えてきておりますので、インターネットで探してみることをおすすめします。

契約印紙代金

マンションの売買をする際は、売買契約書に印紙を添付することが法律で義務化されております。

そのため、売買契約をする際は、売買価格に準じた印紙を用意する必要があります。

下記の表は売買契約した際の印紙代代金になります。

令和4年3月31日までの売買契約は軽減税率が適用となりますので覚えておきましょう。

契約金額

本則税率

軽減税率

10万円を超え50万円以下のもの

400円

200円

50万円を超え100万円以下のもの

1千円

500円

100万円を超え500万円以下のもの

2千円

1千円

500万円を超え1千万円以下のもの

1万円

5千円

1千万円を超え5千万円以下のもの

2万円

1万円

5千万円を超え1億円以下のもの

6万円

3万円

1億円を超え5億円以下のもの

10万円

6万円

5億円を超え10億円以下のもの

20万円

16万円

10億円を超え50億円以下のもの

40万円

32万円

50億円を超えるもの

60万円

48万円

引用:https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

所有権移転登記

マンションを購入した際は、法務局に所有者を移転する必要があります。

移転しないと誰の物かわからないだけでなく、第三者が勝手に使用するリスクや、マンションの売り主へ固定資産税が課せられるケースもあります。

そのため所有権移転登記は必須となりますが、手続きが複雑なため、司法書士に委託するのが一般的です。

手数料は司法書士や物件によって異なるものの、3,000万円前後のマンションである場合は数十万円前後と認識していても良いでしょう。

利回りだけで判断しない

マンション経営を始める際は、必ずと言っていいほど多くの投資家は利回りを確認します。

利回りとは投資した資金に対して、一年間でどれくらい回収できるかを判断する指標です。

マンション経営の場合、5%が平均的なため、20年で投資資金を回収できるという計算になります。

しかし5%の利回りには支出が加味されていないため、実際はさらに手残りが低い利回りとなります。

支出などを加味したキャッシュフローの利回りを実質利回りと言いますが、2%や3%などが多いです。

そのような場合、回収するまで40年50年の期間が必要となります。

そのため、物件情報に記載されている利回りだけで判断することはやめましょう。

長期的な投資物件を増やしていく事を視野に入れる

さきほどの利回りから判断しても、マンション経営は即座に大きな収入が入るわけではありません。

さらに、1室だけでのマンション経営ではさまざまなリスクも大きければ、利益が低いでしょう。

そのため、複数棟所有することを目標とし、経営していかなければなりません。

マンション経営物件を増やしていく事で、リスクが抑えられるだけでなく、収入の安定化にも繋がります。

とはいえ、マンション経営に融資する金融機関も、経営者の支払い能力を、年数をかけて確認したのちに再度違う物件の融資を行うため、即座にマンション経営を増やすことは難しいです。

長期的な視野で経営していく事が大切です。

まとめ 

これまでマンション経営をするメリット・デメリット、始める際に注意する事3選を紹介してきました。

マンション経営は決して良い事ばかりではなく、常にリスクと向き合い対応していく事が大切となります。

副収入が欲しいからと安易な気持ちで始めてしまうと、マンション経営は失敗に終わる事でしょう。

そのため、長期的な経営と認識し、さまざまな知識が必要という事を理解した上でマンション経営を始めることをおすすめします。

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一般的な不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは3%程度ですが、COZUCHIのファンドはなんと最大で20%もの想定利回りを誇るファンドが募集されたこともあるほど。

また、投資期間中で手元に現金が必要になった場合でも、手数料を支払うことで換金できるのも嬉しいポイントです。

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