みんなで大家さんのリスク・デメリット総まとめ【2023年最新】～投資する価値はあるのかプロが徹底検証！

「みんなで大家さんは、どういった不動産投資なの？」

「みんなで大家さんには、どんなリスクがあるの？」

みんなで大家さんについて投資を検討している方は、上記のような疑問を持ったことがあると思います。

この記事では、みんなで大家さんのデメリットやその対応策、魅力について、解説していきます。

実際に筆者自身も、2022年7月からみんなで大家さん「成田13号」に100万円分を実際に投資し始めています。

実際の分配金の受け取りなどはこれからですが、情報を都度こちらに更新していく予定ですので、ぜひ参考にして下さい。

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関連記事⇒みんなで大家さんの評判・口コミ記事へ

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当サイトでも多くの不動産クラウドファンディングサービスを紹介してきましたが、中でもおすすめなのが、東証グロース市場に上場している「クリアル株式会社」が運営するCREALです。

CREALの特徴は主に下記の7つです。

１. 東証グロース市場上場企業が運営している安心感がある
２.不動産クラウドファンディングサービスの中で、最高額の150億円を調達している実績がある
３.3~8%の堅実なファンドから高利回りファンドまで扱っている
４.過去の元本割れ0件
５.月2〜3件の高頻度でファンドを募集している
６.1万円の少額から始められる
７.運⽤物件の空室リスクに対する対策として、マスターリース契約を⾏っている

最も総合点が高いといえるサービスなので、不動産クラウドファンディングに興味がある人は、まずはCREALから始めてみることをおすすめします。

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【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。慶應義塾大学在学中から世界中の株式投資、債券、コモディティまで運用中。
他にもマンション投資、ソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングにも投資中。

みんなで大家さんのリスク・デメリット5選

不動産小口化商品を取り扱うみんなで大家さんのリスクとデメリットは以下の5つです。

• 元本保証や賃料収入保証がない
• 募集が先着順なので、投資したい商品に投資できない可能性がある
• 会社が倒産する可能性がある
• REITのように、複数の不動産にまとめて投資できない
• 節税アイテムとしての不動産投資にはならない

それぞれについて、詳しく説明していきましょう。

みんなで大家さんのリスク・デメリット1.元本保証ではない

みんなで大家さんだけではなく投資全般に共通することですが、みんなで大家さんも元本保証の商品ではありません。

ただし、優先劣後システムを導入しているため、ある程度不動産収入が下がったとしても投資家の元本と利子は守られます。(みんなで大家さんの場合は運営会社の出資割合が20%)

その効果もあり、15年以上サービスを継続してきた中で一度も元本割れがないと公表もしていますが、未来は誰にも分かりません。

投資としてのリスクは必ずあると言えます。

「絶対に1円も損をしたくない」という方は、銀行預金以外おすすめできません。

みんなで大家さんのリスク・デメリット2.募集が先着順なので、投資したい商品に投資できない可能性がある

みんなで大家さんは多数の商品を取り扱っています。

しかし、取り扱っている商品の募集総口数の上限が決まっているため、上限に達するとその商品に投資できません。

そのため、良い条件の商品が見つかったら、すぐに投資するスピードも重要です。

みんなで大家さんのリスク・デメリット3.会社が倒産する可能性がある

みんなで大家さんの商品の営業者である「都市綜研インベストファンド株式会社」は、過去に債務超過により行政処分を受けています。

この情報を知ると不安を感じるかもしれませんが、利益分配金が支払われなかったことはありませんので、安心してください。

ただし、どのような投資でもそうですが、会社が倒産するリスクやサービスが停止するリスクがあることは覚えておきましょう。

みんなで大家さんのリスク・デメリット4.REITのように、複数の不動産にまとめて投資できない

みんなで大家さんは個別の商品に投資を行うので、リスク分散が難しいデメリットがあります。

しかし、「REIT」のように自動でリスク分散はできませんが、複数の商品に投資することは可能です。

もちろん、資金には限りがあるので、商品の内容を慎重に吟味することが重要になります。

みんなで大家さんのリスク・デメリット5.節税アイテムとしての不動産投資にはならない

富裕層は不動産投資を節税アイテムとしても活用しますよね。

現金ではなく、資産を土地や建物で持つことで評価額を下げるという相続対策をする方も多いです。

みんなで大家さんは「不動産小口化商品」という不動産投資サービスとなるため、従来の不動産投資と異なる点があります。

節税アイテムとしては従来の不動産投資より使いにくいため、節税が主目的の方には向かないかもしれません。

現金ではないため資産縮小効果はあり相続税対策にはなり得ますが、具体的な相談はみんなで大家さんではなく税理士などにするべきでしょう。

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みんなで大家さんのリスク・デメリットに対してのおすすめの対応策・解決策

ここまで、みんなで大家さんのリスクやデメリットについて説明してきました。

では、このリスクやデメリットに対する対応策はないのでしょうか？

おすすめの対応方法は、以下の3つです。

• 複数の商品に投資することで、リスク分散する
• 良い商品があれば、すぐに投資をおこなう
• 商品の運営会社の経営状況をチェックする

それぞれについて、詳しく説明していきましょう。

みんなで大家さんの対応策・解決策1.複数の商品に投資することで、リスク分散する

単体の商品だけに投資をすると、運用している不動産の価値が下落するなどして元本割れを起こすなどのリスクが高くなってしまいます。

では、どのようにすればリスクを避けられるのでしょうか？

このようなリスクを避けるためには、複数の商品に投資してリスクを分散させることが重要です。

リスクを分散させることで、安全性を高くして投資が行えます。

みんなで大家さんの対応策・解決策2.良い商品があれば、すぐに投資をおこなう

みんなで大家さんは、さまざまな商品を取り扱っており、新しい商品も増えていきます。

そのため、新商品の情報をいち早くつかんで、良い条件の商品には、素早く投資をおこなうことが重要です。

ただし、リスクはあるので、条件や不動産の内容にはついては慎重に見極めなければいけません。

みんなで大家さんの対応策・解決策3.商品の運営会社の経営状況をチェックする

みんなで大家さんの商品の不動産を運営している企業は「都市綜研インベストファンド株式会社」です。

運営会社の経営が悪化するような事態になると、利益配分も停止して、元金も返ってこない可能性が高くなります。

このような事態を事前に察知するためにも、運営会社の経営状況を常にチェックすることが重要です。¥

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みんなで大家さん最大のリスク・デメリットは過去の債務超過？今でも危ない？

「みんなで大家さんが危ない」という評判の大半は、過去にあった債務超過のことを指しているのではないでしょうか。

確かに、みんなで大家さんが2012年に行政処分を受けたのは事実です。

ただし、内容を調べると、みんなで大家さんは上場企業ではないにも関わらず、行政から一部上場企業と同じ会計基準を求められたことが原因のようでした。

債務超過とは、貸借対照表という会計上の問題であり、修正によって見え方が変わったことに起因して騒がれたようです。

実際に解約が殺到したようで、当時はリスクが高まったかもしれませんが、10年経った今でも何の問題もなくサービスは継続していますよね。

「利息が支払われない」という噂や「裁判になった」という噂も、匿名の書き込みではあるものの、その根拠は見つけられませんでした。

過去の債務超過やそこから派生した噂については、問題ないと言えるのではないでしょうか。

みんなで大家さんは本当に返金されないリスク・デメリットがある？本当に解約もできる？

みんなで大家さんは本当に返金されるのかを不安に感じている方もいるかもしれませんね。

「返金されない」「返金が遅れる」という噂もネット上では見つけられます。

筆者はみんなで大家さんの公式ページに加えて実際の投資家の記事なども確認しましたが、事実として2012年に返金が遅れたことがあるようでした。

当時の会計修正で債務超過に見えたことと行政処分を受けたことで、不安になってしまった投資家たちが一斉に解約を申請し、返金が遅れる事態が一時発生したようです。

「みんなで大家さんは返金されない」という噂は、このできごとから派生していると思われます。

その後、遅れたものの返金は完了していますし、2023年時点まで返金できなかったことは一度もないとしています。

投資家のブログも確認しましたが、「損が出た」「返金がされない」というトラブルは見つけられないため、公式の発表どおりのはずです。

解約についても、決められた手続きを行えば規定通りに解約と返金ができるようですし、「お金が返ってこない」といった噂は事実ではないと言えるでしょう。

みんなで大家さんは2023年1月現在も元本割れ無し(2022年12月分配完了)

投資家にとって重要なことは想定通りに分配が継続されているかですよね。

みんなで大家さんは2か月に1回の分配タイミングですので、最新情報を確認することができます。

さらにみんなで大家さんは毎月分配実績を公表しています。

公式ページにもある通り、2023年現在最新である2022年12月の分配金も予定通り分配されました。

このように状況を投資家だけではなく誰でもわかるところで公表していることも、透明性という安心度は高まりますよね。

10月公表のファンドは15個、11月公表のファンドは16個、12月公表のファンドも16個ありましたが、全て想定分配率通りです。

長期に渡って想定通りの分配金が続いている事実があると言えます。

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みんなで大家さんは胡散臭い？利回りが高すぎる？投資家がファンドを分析

それでは、みんなで大家さんのリスクやデメリットについてネットの声も確認してみましょう。

みんなで大家さんのリスクとデメリットの評判①

みんなで大家さんという広告をよく見かけるのだけど、あれって危ないヤツ？
年利7%ねぇー。

— やむやむ (@hq5QOHMlaXKx466) December 22, 2020

みんなで大家さんのリスクとデメリットの評判②

「みんなで大家さん」ってすごいな。
本当に利回り7%なら僕も全財産をつぎこみたい。🤑
運用難の銀行が黙ってみてるはずがないもんな。
……早く上場しないかしら！！🙃

— 投機的なパチャ⚡めざせ配当金生活 (@DENGENKAIHATSU) February 17, 2021

みんなで大家さんのリスクとデメリットの評判③

CMでやってる「みんなで大家さん」を調べて見たけど怪しすぎでしょ🙄
年利7%が本当なら全財産突っ込んで一生ニートするけど🙄🙄🙄🙄🙄🙄🙄 pic.twitter.com/ZsifNTeV39

— よん (@AP200927) December 4, 2020

みんなで大家さんには「危ないのでは？」「胡散臭いのでは？」という心配の声もありますよね。

その原因として、7%ほどの利回りが「高すぎる」という意見が見つけられます。

実際に利回り7%は怪しいのか、投資歴10年以上の筆者が分析していきましょう。

みんなで大家さんは都心のマンション投資ではない

みんなで大家さんを、予定利回りだけを見て「怪しい」と言っている方は、通常の都心の不動産投資と比べているのかもしれません。

確かに、都心のマンション投資で利回り7%と言われると「高いな」と感じますが(それでもあり得ない数字ではありません)、みんなで大家さんは地方も含めて様々な場所や種類の不動産に投資をします。

例えば、現在募集中のファンドは成田の成田空港周辺開発プロジェクト用地を組み入れていますし、過去には伊勢やバイオテクノロジーセンターなどのファンドもありました。

みんなで大家さんの利回りは高すぎない(十分可能)

結論として、みんなで大家さんを利回りだけから「胡散臭い」と判断する口コミは、あまり投資を知らないのだと思われます。

もちろん高い利回りですが、「危ない」と長年噂がありながらも15年間もサービスが継続できている事実が、何よりの証拠ではないでしょうか。

過去に、自信満々で「怪しい」「倒産する」と言っていた方は、全員投資判断としては間違っていたことになりますよね。

都心のマンション投資よりもリスクは高くなりますが、その分高いリターンは理にかなっているのではないでしょうか。

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みんなで大家さんはポンジ・スキームという噂もある？本当に怪しい？

みんなで大家さんについては、「実際に投資をして儲かっている」という評判やブログもありますが、昔から2ch(5ch)などでは匿名で好き勝手に書き込む方もいるようです。

中には「ポンジ・スキームではないのか」といった書き込みまであったため、ここではその件についてしっかりと検証します。

みんなで大家さんはポンジ・スキームではない

まず、「みんなで大家さんはポンジ・スキームではないのか」という書き込みについてですが、明確な根拠があるわけではなく、匿名をいいことにただ非難したいだけの、思いつきのような内容でした。

実際に、インターネットでは過激なことを言えば反応が得られるため、反応が欲しかったのかもしれません。

そもそもポンジ・スキームとは、運用実態がない投資案件や投資手法に対して、それをまるで儲かっているように欺くことで資金を集めていく詐欺手段です。

ポンジ・スキームは詐欺罪に該当し得るわけですが、当然ながらみんなで大家さんは長年のファンドと運用実績があるわけですよね。

まともに調べれば、みんなで大家さんはポンジ・スキームではないと断言できます。

みんなで大家さんを根拠なしに誹謗中傷することは名誉棄損になる可能性

みんなで大家さんに限った話ではなく、インターネットやSNSでは匿名をいいことに、無責任に書き込んでいる方が無数にいますよね。

ただし、「ポンジ・スキーム(詐欺)だ」などと書くことは、名誉棄損や営業妨害になり得ます。

根拠なしに非難することは当然悪質ですが、仮に何か仮説があったとしても、なんでもかんでも言っていいわけではありません。

今までスルーされていたとしても、単に相手にされていなかっただけで、企業が本気になれば情報開示請求をして訴えられるリスクすらあります。

インターネットの噂というのはそれほどまでにいい加減なものですので、重要な投資判断の参考にすることは決しておすすめしません。

ぜひこの記事を、健全な判断に活用してもらえたらと思います。

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みんなで大家さんのメリット・魅力6選を紹介

ここまで、みんなで大家さんのデメリットについて、説明してきました。

それでは、メリットや魅力はないのでしょうか？

そんなことはありません。

みんなで大家さんには、6つ魅力があります。

• 1口100万円から投資できる
• 不動産の管理をしなくてよい
• 現金化がしやすい
• 優先劣後システム
• ギフトカードがもらえる会員ランク制度などお得な仕組みがある
• 不定期にお得なキャンペーンも実施している

それぞれについて、説明していきましょう。

みんなで大家さんのメリット・魅力1.　1口100万円から投資できる

みんなで大家さんは1口100万円から投資が可能です。

一般的な不動産投資は非常に高額な資金が必要になりますが、みんなで大家さんは手軽に投資を始められるメリットがあります。

みんなで大家さんのメリット・魅力2.不動産の管理をしなくてよい

通常の不動産投資と違って、運営会社が不動産の管理をするため、余計な手間がかかりません。

管理に関する知識もいらないため、不動産投資が初めての方にもおすすめです。

みんなで大家さんのメリット・魅力3.現金化がしやすい

不動産小口化商品は複数人で1つの物件に投資するため、個人の意向で売却できません。

ただし、みんなで大家さんは運営会社に譲渡できるので、他の不動産投資より現金化がしやすいのは大きなメリットです。

みんなで大家さんのメリット・魅力4.優先劣後システム

優先劣後方式とは、元本割れになった際に、投資家の出資金から優先して返済する方法です。

そうすることで、投資家のリスクを低くするメリットがあります。

たとえば、以下のようなケースが優先劣後にあたります。

投資家が4,200万円、事業者が800万円の出資をし、合わせて5,000万の出資を行った際に、利益は4,800万しか出ていない場合です。

こういった場合には、投資家の4,200万円を先に返済して、残りを事業者の返済にあてます。

みんなで大家さんのメリット・魅力5.ギフトカードがもらえる会員ランク制度などお得な仕組みがある

みんなで大家さんには会員ランク制度があります。

再投資の時やみんなで大家さんを紹介した時に、会員ランクに応じたギフトカードがもらえる仕組みです。

一度投資をすれば会員ランクが自動で付与されますので、2回目以降の投資回数や紹介数に応じて上記のようにギフトカードをもらい続けることができます。

みんなで大家さんの中で上手く再投資を続ければ、しっかりと年金代わりになる大きなメリットと言えますよね。

もちろん、再投資はしないで好きに使っても構いませんし、会員ランク制度はボーナスと考えればよいでしょう。

みんなで大家さんが気に入った方には、お得でしかない仕組みです。

不定期にお得なキャンペーンを実施している

みんなで大家さんでは不定期ではありますが、お得なキャンペーンを実施しています。

出資した場合にギフトカードがプレゼントされるキャンペーンが行われており、ギフトカードがプレゼントされるキャンペーンが多いです。

そして、過去にはみんなで大家さんの特定の案件に出資した方を対象に、三井住友カードVJAギフトカードプレゼントキャンペーンがおこなわれていました。

1口投資するごとに13,000円相当のギフトカードがプレゼントされるキャンペーンで、2口だと26,000円、3口だと39,000円相当のギフトカードがプレゼントされるというものでした。

案件の詳細を見て、投資したいと思った方はキャンペーンを活用してみるとお得に投資できます。

過去に数回このようなキャンペーンを実施しているので、定期的に公式サイトをチェックしておくのもいいですね。

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みんなで大家さんの販売会社と運営会社情報

みんなで大家さんは不動産小口化商品を扱う投資サービスです。

みんなで大家さんは、商品を販売する会社と運営する会社に分かれていて、東京と大阪に拠点を持つグループとなります。

同じグループの会社ですがそれぞれ不動産特定共同事業法に基づいてかなり厳しい許可を取得しているため、安全性は高いと考えられます。

不動産特定共同事業許可には宅地建物取引士の資格や、資本金1億円以上という条件を達成する必要がありますので、県で数社しか取得企業がない場合も多いです。

この点からも信頼性の高い法人が運営していると言えるでしょう。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要

都市綜研インベストファンド株式会社（運営会社）の会社概要

まとめ

みんなで大家さんは手軽に始められるので、初めての不動産投資におすすめのサービスです。

しかし、それでもリスクは当然あります。

みんなで大家さんの投資を成功させるためには、リスクとその対応策を正確に理解することが重要です。

この記事では、ここまでみんなで大家さんのリスクや魅力について詳細に解説してきました。

最後まで読んでくれたあなたは、みんなで大家さんについて正しく理解して頂けたのではないでしょうか。

この記事で得た知識を参考にして「みんなで大家さん」で投資を始めてもらえたら幸いです。

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投資のプロがおすすめする「CREAL」（東証上場企業運営）

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１. 東証グロース市場上場企業が運営している安心感がある
２.不動産クラウドファンディングサービスの中で、最高額の150億円を調達している実績がある
３.3~8%の堅実なファンドから高利回りファンドまで扱っている
４.過去の元本割れ0件
５.月2〜3件の高頻度でファンドを募集している
６.1万円の少額から始められる
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【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。慶應義塾大学在学中から世界中の株式投資、債券、コモディティまで運用中。
他にもマンション投資、ソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングにも投資中。