「みんなで大家さんとは、どういった不動産投資なの？」

「みんなで大家さんには、どういったリスクがあるの？」

不動産小口化商品に投資をしたいと考えたことがある方の中には、「みんなで大家さん」という不動産ファンドを知っている方もいるのではないでしょうか。

そして、そういった方なら「みんなで大家さん」について、上記のような疑問を持ったことがあると思います。

では、みんなで大家さんとは、どういったサービスなのでしょうか？

みんなで大家さんとは、不特定多数の方と不動産の運営会社がともに不動産に出資して、その不動産の収益を分配する投資サービスになります。

1口100万円から投資が可能で、はじめやすいなど多くのメリットがある投資先です。

しかし、当然ですが、デメリットもあるので注意しなければいけません。

デメリットを知らずに安易に投資してしまうと大損をする可能性もあります。

ですから、みんなで大家さんに投資する価値があるかどうかを見極めるためには、リスクについて正確に把握することが重要です。

そこで、この記事では、みんなで大家さんのデメリットやその対応策、魅力について、解説していきます。

最後まで読んで「みんなで大家さん」に投資をするかの検討をしてみてください。

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Contents

みんなで大家さんのリスク・デメリット5選

不動産小口化商品を取り扱うみんなで大家さんのリスクとデメリットは以下の4つです。

  1. 元本保証や賃料収入保証がない
  2. 募集が先着順なので、投資したい商品に投資できない可能性がある
  3. 会社が倒産する可能性がある
  4. REITのように、複数の不動産にまとめて投資できない
  5. 節税アイテムとしての不動産投資にはならない

それぞれについて、説明していきます。

リスク・デメリット①元本保証ではない

みんなで大家さんだけではなく投資全般に共通することですが、みんなで大家さんは元本保証の商品ではありません。

優先劣後システムを導入しており(みんなで大家さんの場合は運営会社の出資割合が20%)、ある程度不動産収入が下がったとしても投資家の元本と利子は守られます。

その効果もあり過去12年以上サービスを継続してきた中で一度も元本割れがないと公表もしていますが、それでも未来は誰にも分かりません。

投資としてのリスクは必ずあると言えます。

どうしても1円も損をしたくない方は銀行預金以外おすすめできません。

リスク・デメリット②募集が先着順なので、投資したい商品に投資できない可能性がある

みんなで大家さんは多数の商品を取り扱っています。

しかし、取り扱っている商品の募集総口数の上限が決まっているため、上限に達するとその商品に投資できません。

そのため、良い条件の商品が見つかったら、すぐに投資をするスピードも重要です。

リスク・デメリット③会社が倒産する可能性がある

みんなで大家さんの商品の営業者である都市綜研インベストファンド株式会社は、過去に債務超過により行政処分を受けています。

債務超過とは

そういうと不安を感じるかもしれません。

しかし、利益分配金が支払われなかったことはありませんので、安心してください。

ただし、どのような投資でもそうですが、会社が倒産するリスクやサービスが停止するリスクがあることは覚えておいてください。

リスク・デメリット④REITのように、複数の不動産にまとめて投資できない

みんなで大家さんは個別の商品に投資を行うので、リスク分散が難しいデメリットがあります。

しかし、「REIT」のように自動でリスク分散はできませんが、複数の商品に投資することは可能です。

REIT

もちろん、資金には限りがあるので、商品の内容を慎重に吟味することが重要になります。

リスク・デメリット⑤節税アイテムとしての不動産投資にはならない

富裕層は不動産投資を節税アイテムにも活用しますよね。

現金ではなく土地や建物で持つことで評価額を下げるという相続対策をする人も多いです。

みんなで大家さんは「不動産小口化商品」という不動産投資サービスとなるため従来の不動産投資と異なる点があります。

不動産小口化商品とは

節税アイテムとしては従来の不動産投資より使いにくいため、節税が主目的の方には向かないでしょう。

現金ではないため資産縮小効果はあり相続税対策にはなり得ますが、具体的な相談はみんなで大家さんではなく税理士などにするべきでしょう。

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みんなで大家さんのリスク・デメリットに対してのおすすめの対応策・解決策

みんなで大家さんのリスクやデメリットについて、説明してきました。

では、このリスクやデメリットに対する対応策はないのでしょうか？

それは、以下の3つです。

  • 複数の商品に投資を行うことで、リスク分散をする
  • 良い商品があれば、すぐに投資をおこなう
  • 商品の運営企業の経営状況をチェックする

それぞれについて、説明していきます。

対応策・解決策①複数の商品に投資を行うことで、リスク分散をする

単体の商品だけに投資をすると、運用している不動産の価値が下落するなどして、元本割れを起こすなどのリスクが高くなってしまいます。

では、どのようにすればリスクを避けられるのでしょうか？

このようなリスクを避けるためには、複数の商品に投資してリスクを分散させることが重要です。

リスクを分散させることで、安全性を高くして投資が行えます。

対応策・解決策②良い商品があれば、すぐに投資をおこなう

みんなで大家さんは、さまざまな商品を取り扱っており、新しい商品も増えていきます。

そのため、新商品の情報をいち早くつかんで、良い条件の商品には、素早く投資をおこなうことが重要です。

ただし、リスクはあるので、条件や不動産の内容にはついては慎重に見極めなければいけません。

対応策・解決策③商品の運営企業の経営状況をチェックする

みんなで大家さんの商品の不動産を運営している企業は「都市綜研インベストファンド株式会社」です。

この運営企業の経営が悪化するような事態になると、利益配分も停止して、元金も返ってこない可能性が高くなります。

このような事態を事前に察知するためにも、運営企業の経営状況を常にチェックすることが重要です。

みんなで大家さん最大のリスク・デメリットは過去の債務超過？今でも危ない？

みんなで大家さんが危ないという評判の大半は、過去にあった債務超過のことではないでしょうか。

みんなで大家さんが2012年に行政処分を受けたことは事実のようです。

ただし内容を調べると、みんなで大家さんは上場企業ではないにも関わらず、行政からは一部上場企業と同じ会計基準を求められたことが原因のようです。

債務超過とは貸借対照表という会計上の問題であり、修正によって見え方が変わったことに起因して騒がれたようです。

実際に解約が殺到したようで当時はリスクが高まったかもしれませんが、事実として8年経った今でもサービスは継続していますよね。

利息が支払われないという噂や裁判になったという噂も匿名の書き込みではあるものの、筆者はみんなで大家さんに実際に投資をしている方々のブログなどまで調べましたが該当するような記事は一つもありませんでした。

過去の債務超過やそこから派生した噂については問題ないと言えるのではないでしょうか。

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みんなで大家さんは本当に返金されないリスク・デメリットがある？本当に解約もできる？

みんなで大家さんは本当に返金されるのかリスクに感じている方もいるかもしれませんよね。

返金がされない、または遅れるという噂も見つけられるかもしれません。

筆者はみんなで大家さんの公式ページに加えて実際の投資家の記事なども確認しましたが、事実として2012年に返金が遅れたことはあるようです。

当時の会計修正で債務超過に見えたことと行政処分を受けたことで、不安になってしまった投資家たちが一斉に解約を申請し、一時返金が遅れる事態が発生したようです。

みんなで大家さんが返金されないという噂はこの時から派生していると思われます。

その後返金については遅れたものの完了していますし、2020年現在まで返金されないことは一度もないとしています。

投資家のブログも確認しましたが実際に損が出た、返金がされないというトラブルは見つけられないため、公式の発表通りだと思います。

解約についても決められた手続きを申請すれば規定通りに解約と返金ができるようですし、実はお金が返ってこないといった噂は事実ではないと言えるでしょう。

みんなで大家さんは胡散臭い？利回りが高すぎる？投資家がファンドを分析

みんなで大家さんのリスクやデメリットについてネットの声も確認してみましょう。

みんなで大家さんのリスクとデメリットの評判1

みんなで大家さんのリスクとデメリットの評判2

みんなで大家さんのリスクとデメリットの評判3

みんなで大家さんには危ないのでは？胡散臭いのでは？という心配の声もありますよね。

その原因として7%ほどの利回りが高すぎるという意見が見つけられます。

利回り7%はどう考えても怪しいのか、投資歴10年以上の筆者が分析したいと思います。

みんなで大家さんは都心のマンション投資ではない

みんなで大家さんを予定利回りだけを見て怪しいと言っている方は、おそらく通常の都心の不動産投資と比べているのかもしれません。

確かに都心のマンション投資で利回り7%と言われると高いなと感じますが(それでもあり得ない数字ではない)、みんなで大家さんについては地方も含めて様々な場所や種類に投資をします。

例えば現在募集中のファンドは、成田の成田空港周辺開発プロジェクト用地を組み入れています。

それ以前は伊勢や、バイオテクノロジーセンターなど、多様なファンドに投資ができる特徴があります。

みんなで大家さんの利回りは高すぎない(十分可能)

結論として、みんなで大家さんを利回りだけから胡散臭いと判断する口コミは、あまり投資を知らないのだと思われます。

もちろん高い利回りですが、危ないと長年噂がありながらも13年間もサービスが継続できている事実が、何よりの証拠ではないでしょうか。

自信満々に怪しい、倒産する、と言っていた方は、全員投資判断としては間違っていたことになりますよね。

都心のマンション投資よりもリスクは高くなりますが、その分高いリターンは理にかなっているのではないでしょうか。

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みんなで大家さんのメリット・魅力4選を紹介

ここまで、みんなで大家さんのデメリットについて、説明してきました。

一方で、メリットや魅力はないのでしょうか？

そんなことはありません。

みんなで大家さんには、4つ魅力があります。

それぞれについて、説明していきます。

1口100万円から投資できる

みんなで大家さんは1口100万円から投資が可能です。

一方で、一般的な不動産投資は非常に高額な資金が必要になります。

このように、みんなで大家さんは手軽に投資をはじめられるメリットがあります。

不動産の管理をしなくてもよい

通常の不動産投資と違って、運営会社が不動産の管理をするため、余計な手間がかかりません。

このように手間がかからないため、不動産投資がはじめての方にもオススメです。

現金化がしやすい

不動産小口化商品は複数人で1つの物件に投資するため、個人の意向で売れません。

しかし、みんなで大家さんは運営会社に譲渡できるので、他の不動産投資より現金化がしやすいのは大きなメリットです。

優先劣後システム

優先劣後方式とは、元本割れになった際に、投資家の出資金から優先して返済する方法です。

そうすることで、投資家のリスクを低くするメリットがあります。

たとえば、以下のようなケースが優先劣後にあたります。

投資家が4200万円、事業者が800万円の出資をし、合わせて5000万の出資を行った際に、利益は4800万しか出ていない場合です。

こういった場合には、投資家の4200万円を先に返済して、残りを事業者の返済にあてます。

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まとめ

みんなで大家さんは、手軽にはじめられる不動産投資なので、はじめて不動産投資する人にオススメの投資法です。

しかし、それでもリスクは当然あります。

ですから、みんなで大家さんの投資を成功させるためには、リスクとその対応策を正確に理解することが重要です。

そこで、この記事では、ここまでみんなで大家さんのリスクや魅力について詳細に解説してきました。

最後まで読んでくれたあなたは、みんなで大家さんについて理解して頂けたと思います。

この記事で得た知識を参考にして「みんなで大家さん」で投資を始めてもらえたら幸いです。

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【執筆・監修】松本拓也

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。