みんなで大家さんの利益シミュレーションと確定申告の方法や注意点も紹介

「みんなで大家さんって、結局儲かるの？」

「みんなで大家さんではどの程度の運用益がある？」

「みんなで大家さん」の商品に投資を検討している方なら、このような疑問を抱えたことがあるはずです。

投資全般に言えることですが、「みんなで大家さん」にもリスクがあるので、無理もありません。

では、リスクを避けて収益を出すにはどうすればいいのでしょうか？

重要なことは、シミュレーションをすることです。

シミュレーションをすることで、収益やリスクのおおよその見当がつきます。

しかし、シミュレーションを個人でするのは難しいですね。

そこでこの記事では、投資家歴10年の筆者が、みんなで大家さんの運用シミュレーションをおこなっていきます。

筆者自身も、2022年7月からみんなで大家さん「成田13号」に100万円分を実際に投資し始めています。

現時点で2回分の分配金も遅延なく受け取っている状況です。

実際に投資中の筆者が、確定申告をおこなう際の注意点についても紹介していますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

みんなで大家さんの運用シミュレーション1.　100万円を7％で5年運用した場合

みんなで大家さんに投資した場合のシミュレーションを、2パターンおこないます。

まず、下記の内容で計算してみましょう。

• 想定利回りは7.0％
• 運用期間は5年
• 申し込み1口100万円
• 1口分の100万円を投資
• 満期まで運用
• 配当は2か月ごと

100万円を7％で5年運用した場合の計算

計算内容は以下のとおりになります。

• 1年間の分配金
  1,000,000×7.0％＝70,000円
• 1回の分配金
  70,000÷6＝11,667円
• 満期（5年）まで運用したときの合計分配金
  1,000,000×7.0％×5＝350,000円
• 源泉徴収後の運用益（満期）
  350,000×20.42％＝71,470円（所得税）
  350,000－71,470＝278,530円

このシミュレーションの場合は5年満期まで運用すると、35万円の運用益になります。

1回あたりの分配金は11,667円です。

ただし、この金額は税抜き前の金額になります。

そのため、口座に振り込まれる分配金は所得税の20.42％を源泉徴収した後の金額ですので注意しましょう。

みんなで大家さんの運用シミュレーション2.　300万円を5％で5年運用した場合

2パターン目は、下記の内容でシミュレーションします。

• 想定利回りは5.0％
• 運用期間は5年
• 申し込み1口100万円
• 3口分の300万円を投資
• 満期まで運用
• 配当は2か月ごと

300万円を5％で5年運用した場合の計算

計算内容は以下のとおりになります。

• 1年間の分配金
  3,000,000×5.0％＝150,000円
• 1回の分配金
  150,000÷6＝25,000円
• 満期（5年）まで運用したときの合計分配金
  3,000,000×5.0％×5＝750,000円
• 源泉徴収後の運用益（満期）
  750,000×20.42％＝153,150円（所得税）
  750,000－153,150＝596,850円

このシミュレーションの場合は5年満期まで運用すると、75万円の運用益になります。

1回あたりの分配金は25,000円です。

ただし、口座に振り込まれる分配金は所得税の20.42％を源泉徴収した後の金額です。

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みんなで大家さんから得られた利益を確定申告する方法と注意点を紹介

みんなで大家さんの利益分配金は、所得税が源泉徴収されています。

ですが、源泉分離課税ではなく総合課税です。

そのため、給与所得と退職所得を除いた所得が20万円超になる場合は、確定申告が必要です。

万が一、確定申告を怠ると脱税になってしまうので注意してください。

ただ、確定申告は面倒だと感じるかもしれませんね。

しかし、支払調書などの控えを貰って確定申告することで、納めた税金が還ってくる場合もあります。

このように、得をする可能性もあるので、確定申告は忘れずにおこないましょう。

サラリーマンで年末調整したとしても、確定申告は必要です。

では、総合課税とはどういったもので、確定申告にはどのような書類が必要なのでしょうか？

それぞれについて、説明します。

総合課税とは

総合課税とは、さまざまな所得を合算したものから所得税率をかけて税金を計算する方法です。

計算で使用する主な所得は以下の所得になります。

• 雑所得（みんなで大家さんの所得は雑所得になる）
• 給与所得
• 事業所得
• 一時所得
• 譲渡所得
• 不動産所得

例えば、みんなで大家さんに投資したサラリーマンの場合には、給与所得とみんなで大家さんの所得である雑所得を合計した金額が所得額になります。

この合計所得額から控除分を引いた後、所得税率を乗じて所得税を計算するのです。

この際に、源泉徴収により納めすぎている税金が還ってくることがあります。

確定申告に必要な書類

みんなで大家さんから得た利益を確定申告する場合には、主に以下の3つ書類が必要です。

• 支払調書
• 源泉徴収票
• その他控除に必要な書類

それぞれについて、説明していきます。

支払調書

1つ目が支払調書（控え）になります。

支払調書とは、「みんなで大家さん」で不動産を運営している営業者が、投資家に支払った分配金と源泉徴収税が一定金額になった場合に、1年分の支払内容を記載して税務署に提出する書類です。

つまり、投資家ひとりに支払った分配金と、税務署に納めた源泉徴収税を証明するための書類になります。

この支払調書は、個人が確定申告をする際には提出する必要はありません。

なぜなら、営業会社が提出しているからです。

しかし、支払い調書の控えは、確定申告をおこなう際の帳簿計算で正確な分配金額などを知るために必要になってきます。

ちなみに、「みんなで大家さん」は毎年1月に支払調書の控えを送付してきますので、確定申告の時に利用してください。

源泉徴収票

源泉徴収票とは、1年間に会社から支払われた給与などの金額と支払った所得税が記載されている書類です。

サラリーマンの場合は会社から配布されます。

一方で、フリーランスなどの場合には、仕事ごとに源泉徴収額を把握して、計算することが必要です。

その他控除に必要な書類

控除に必要な主な書類は、以下のとおりです。

• 社会保険料の控除証明書
• 生命保険料、地震保険料控除証明書
• 医療費の明細書と病院等の領収書
• ふるさと納税の寄付金受領証明書

上記の書類は個人で準備する必要があります。

せっかく確定申告をするなら、ふるさと納税も積極的に活用しましょう。

自分の住まい以外の自治体へ寄付すれば、住民税や所得税から寄付金控除が受けられるのでお得になりますよ。

ワンストップ特例を使わなくても、確定申告時にまとめて申告できるので簡単だと感じることでしょう。

みんなで大家さんだけでも3口（300万円）以上は確定申告の可能性

サラリーマンでも、給与所得以外の所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です。

雑所得がみんなで大家さんだけの場合でも、3口（300万円）以上を出資している方は注意しましょう。

3口（300万円）を実質利回り6%で1年間運用した場合税引き前利益が18万円ですが、7%で1年間運用した場合は21万円で対象となるので確定申告が必要です。

ファンドごとの実際の利回りや運用期間により異なるため、運用報告書を確認しておきましょう。

みんなで大家さんで万が一損失が出ても確定申告（雑所得の内部通算）で節税ができる

みんなで大家さんは15年以上も損失が出ていないため、今後損失が出る可能性も極めて低いです。

万が一損失が出ても、確定申告で税金を取り戻せる可能性があります。

他に雑所得があるならば、その雑所得の利益からすでに源泉徴収されている20.42%の税金について、確定申告で内部通算をすることで取り返せるためです。

つまり、他の利益からすでに取られてしまっている税金を、みんなで大家さんの損失分で相殺するわけですね。

もちろん、みんなで大家さんで損をする確率は低いですし、今まで一度もないため心配も不要ですが、万が一の損失の時でも使い道はあると考えればより安心できますね。

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みんなで大家さんはキャンペーンでさらに利回りが上がる？確定申告も不要のおすすめキャンペーン

みんなで大家さんは通常でも年利6%から7%と利回りがとても高いですが、キャンペーンを利用することでさらに高い利回りを実現できます。

現在、みんなで大家さんにキャンペーンはあるか確認してみましょう。

みんなで大家さんは頻繁にキャンペーンを実施

みんなで大家さんはよくキャンペーンを実施しています。

2020年に募集した成田1号案件ではギフトカードプレゼントキャンペーンがありましたし、2021年の年末にもみんなで大家さん成田9号案件でギフトカードプレゼントキャンペーンがおこなわれました。

ギフトカードがプレゼントされるので、かなりお得なキャンペーンですね。

みんなで大家さんはキャンペーンで年利0.7%分がもらえる？確定申告も不要でさらにお得

2023年8月時点で、みんなで大家さんでおこなわれているキャンペーンをご紹介しましょう。

みんなで大家さん成田16号新発売キャンペーンと題して、1口出資するごとに16,000円分の三井住友カードVJAギフトカードがプレゼントされます。

• 1口：16,000円
• 2口：32,000円
• 3口：48,000円

これを仮に年利とすれば、1.6%分となりますよね。

みんなで大家さん成田16号案件は想定利回り7.0%となっているので、想定どおりに償還されれば初年度は実質8.6%の利回りになります。

さらに、ギフトカードは源泉徴収もされませんし、確定申告も不要です。

このキャンペーンは出資している方が対象なので、悩まれているならこの機会にキャンペーンとの合わせ技をおすすめします。

もしみんなで大家さんへの出資が初めてなら、1口につき2,000円分のギフトカードが追加されるのでもっとお得になりますよ。

その場合、年利で考えれば+0.2%です。

興味がある方は、最新のキャンペーン情報を確認してみてはいかがでしょうか。

みんなで大家さんは再投資の時もギフトカードがもらえる

みんなで大家さんでは、会員ランク制度を導入しています。

みんなで大家さんは、申し込みの際に口数に応じて5,000円分以上のギフトカードが受け取れますが、再投資の時にも会員ランクに応じてギフトカードがもらえます。

1度投資をすれば会員ランクが付与されますので、2回目以降の投資では、上記のようにギフトカードをもらい続けることができます。

さらに、みんなで大家さんを紹介してもギフトカードが受け取れます。

みんなで大家さんの中で上手く再投資を続ければ、しっかりと年金代わりになるお得な制度ですよね。

もちろん、再投資をせずに会員ランク制度はボーナスと考えてもよいですし、みんなで大家さんが気に入った方には非常にお得な仕組みです。

みんなで大家さんは危ない？

これだけキャンペーンが多かったり、追加出資するとギフトカードをもらえたり、危なくないのかな？と逆に不安になりますよね。

しかし創業以来、一度も元本割れや利回りを下回った事実はありません。

みんなで大家さんは2023年5月に無作為に選出したインターネットユーザーに、資産運用について調査した結果、「安心できると思う不動産投資」「魅力的だと思う不動産投資」「始めやすいと思う不動産投資」の調査項目において1位を獲得しています。

このことから、実際に運用されている方からは信頼を得ていると考えられるでしょう。

みんなで大家さんの運用実績は？元本割れはある？

みんなで大家さんのシミュレーションを見てきました。

みんなで大家さんは利回りが高いため、予定どおり7％で運用できれば大きな利益が手に入りますよね。

また7%運用の場合、3口300万円以上投資した場合は確定申告が必要になる可能性もお伝えしました。

それではシミュレーションだけではなく、実際の運用実績はどうなのか、元本割れはあるのかも見てみましょう。

みんなで大家さんの運用実績

みんなで大家さんは、運用実績を毎月ホームページで公開しています。

誰でも確認できるところにしっかりと公開していることは嬉しいですよね。

2023年8月時点、みんなで大家さん開始から15年以上経ちますが、元本評価割れや利回りが下回ったことが全くないことと、年1回の監督官庁への事業報告を徹底しているため、信頼できる運営をしているといえるでしょう。

シリーズ48号までの運用中ファンドに加えて、シリーズ伊勢やシリーズ成田でもきちんと分配金が支払われていることがわかります。

みんなで大家さんの元本割れ状況

みんなで大家さんは、分配金報告が2か月に1回おこなわれています。

2023年8月時点、7月期の分配金が支払われたことを公式サイトにて確認しました。

過去15年間において、元本割れが一切発生していないことも明記されていますよね。

元本保証は出資法によって禁止されていますが、運用結果として元本割れがなく、分配金が継続して支払われているため安心できるでしょう。

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みんなで大家さんは優先劣後システムで儲かる確率がさらに上がる

みんなで大家さんは「優先劣後システム」という投資家にお得な方法を導入しています。

優先劣後システムとは、投資をする同じ物件に対して、投資家だけではなく運営会社のみんなで大家さんも出資をする仕組みです。

みんなで大家さんも投資家と同様にリスクを負うため、投資先の物件選定にはより力を入れることになるでしょうし、投資家としては安心材料にもなりますね。

対照的なのは例えば証券会社で、投資家が株で儲けようが損をしようが、証券会社は手数料さえ入ってくればよいわけです。

証券会社の営業マンが推奨している株式を信用しすぎることはあまりおすすめできません。

手数料の高いファンドを紹介される可能性もあるので、自分で調べて他の投資商品と比べることも大切です。

一方で、みんなで大家さんは投資家と会社が同じリスクを負うわけですので、利害が一致していて信頼性が高まります。

みんなで大家さんの優先劣後システムは投資家の元本と利回りまで守られる

さらに、万が一家賃収入が減って収益が落ちたとしても、みんなで大家さんの出資分の全てが無くなるまで投資家は一切損をしません。

特筆すべきなのは、投資家の元本だけではなく、なんと利回り分まで守られる点です。

このように、みんなで大家さんは物件の選定から運用管理、投資のリスク対策までおこなってくれるため、投資家にとっては「ほったらかしなのに好条件」という、とても有利な投資ではないでしょうか。

みんなで大家さんで儲かる確率は、さらに上がると考えられます。

みんなで大家さんの優先劣後システムは損失20%までカバー

万が一投資に損失が出た場合、みんなで大家さんの出資金が全額先に補填に使われるわけですが、その割合は20%となっています。

投資において20%の損はなかなか出ません。

例えば、不動産に投資できるREITはボラティリティが高く、2022年1月には一部銘柄で10%を超える下落となりましたが、それでもまだ10%程度と言えます。

元々、不動産投資は株式投資とは異なって外部要因に影響されにくいですし、さらに運営会社の補填まで備わっているですから、間違いなく安全性の高い投資ができますよね。

みんなで大家さんは2023年時点も儲かっている

投資家にとって最も重要と言える点は、噂ではなく本当に儲かっているかですよね。

みんなで大家さんは2か月に1回の分配タイミングで、毎月分配実績を公表しています。

公表内容を見ると、全て想定分配率どおりとなっています。

長期に渡って想定どおりの分配金が続いている事実がありますし、みんなで大家さんは現在も儲かっていると言えます。

2023年8月時点で、7月期は17個のファンドで問題なく分配していることも確認できました。

みんなで大家さんの販売会社と運営会社情報

みんなで大家さんは不動産小口化商品を扱う投資サービスですので、どのような会社が運営しているのかお伝えします。

みんなで大家さんは販売する会社と運営する会社に分かれていて、東京と大阪に拠点を持ちます。

同じグループの会社ですが、それぞれ不動産特定共同事業法に基づいて厳しい許可を取得しています。

宅地建物取引士の資格や資本金1億円以上という条件を達成する必要がありますので、県で数社しか取得企業がない場合も多いです。

この点からも、信頼性の高い法人が運営していると言えるでしょう。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要

都市綜研インベストファンド株式会社の会社情報

まとめ

収益のシミュレーションをしたり確定申告について知ったりすることは、投資を検討するうえで非常に重要です。

確定申告をおこなえば、払いすぎた税金を取り戻せるかもしれません。

また、投資をする前にシミュレーションをおこなえば、あなたが望んでいる収益が得られるか知ることも可能です。

この記事では、「みんなで大家さん」の収益シミュレーションや確定申告での注意点について詳細に解説してきました。

みんなで大家さんの商品や確定申告の仕方について理解して頂けたと思います。

みんなで大家さんの投資を検討しているなら、この記事を参考にしていただけたら幸いです。

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