みんなで大家さんが自転車操業とはいえない！根拠を投資家10年の筆者が分析

想定利回りが7%と高く、ほったらかしで2か月に1回分配金が支払われるみんなで大家さんという投資サービスが人気です。

すでに16年間もサービスは継続しており、元本割れが一度もないと公式も発表をしていますが、ネットにはこんなに高い利回りは絶対に怪しい、自転車操業なのでは？といった不安視する声もあります。

ここでは、みんなで大家さんは本当に自転車操業なのか投資家が徹底分析したいと思います。

実際に筆者自身も、2022年7月からみんなで大家さん「成田13号」に100万円分を実際に投資し始めています。

現時点で2回分の分配金も遅延なく受け取っている状況です。

実際に投資中の筆者が解説するので、ぜひ参考にしてください。

みんなで大家さんは自転車操業？そもそも自転車操業とは？

みんなで大家さんを自転車操業だと匿名で書いている方もいるようですが、そもそも自転車操業とは何でしょうか。

一般的には企業経営において、金融機関への返済をおこなうために別の金融機関から借金をして、延々と借金を借金で返すことを繰り返すような事態を指します。

個人の借金でも同様に使われますよね。

みんなで大家さんを自転車操業だと噂する真意は分かりませんが、投資家への分配金を支払うために別の投資家の資金を使っているといった可能性を言っているのでしょう。

みんなで大家さんが自転車操業だという根拠はない

結論から申し上げると、以下の理由からみんなで大家さんが自転車操業ではないと言えます。

• みんなで大家さんが自転車操業だとする根拠がない(思い付きの書き込みである可能性が極めて高い)
• みんなで大家さんの高利回りは自転車操業でなくても可能
• みんなで大家さんは16年間継続しているサービス

それぞれ詳しく説明いたします。

みんなで大家さんが自転車操業だとする根拠がない(思い付きの書き込みである可能性が極めて高い)

みんなで大家さんが自転車操業かについて、そう噂している方の投稿などを徹底して調べましたが憶測ベースであり、きちんとした根拠はありませんでした。

また、みんなで大家さんが自転車操業だと書き込んでいる方が明確な根拠を持っていることはありえないでしょう。

みんなで大家さんは上場企業ではないので開示情報は限られています。

得られる情報が限られていることを指摘して怪しいと言っている方もいますが、法律を知らないのだと思われます。

何をもって自転車操業だと書いているのか様々な媒体を調査しましたが、根拠は見つかりませんでした。

みんなで大家さんの高利回りは自転車操業でなくても可能

みんなで大家さんに関する悪い評判を見ていると、「利回り7%はあり得ない、絶対倒産する」といったものがありました。

利回り7%は確かに高い水準ですが、不動産投資では物件の種類や地方によっては可能な範囲です。

7%は絶対怪しいなどという書き込みは間違いであると言えます。

また、実際にみんなで大家さんの40以上のファンドを遡れば、単なる都心ワンルームマンション投資などとは種類が異なることも分かりますよね。

利回りの高さは怪しさや自転車操業の根拠になりません。

みんなで大家さんは16年間継続しているサービス

面白いのは、みんなで大家さんについては10年前から「絶対潰れる」といった書き込みがあることです。

自転車操業だ、詐欺だなどと書かれながらもすでに16年という長期間サービスが継続しています。

投資は結果が全ての世界ですが、潰れると予測していた人たちはこの結果について「結果が間違っている」とでも言うのでしょうか。

みんなで大家さんの公式サイトを見る⇨

みんなで大家さんが自転車操業などという根拠のない書き込みは営業妨害になる可能性も

みんなで大家さんだけに限りませんが、ネットは匿名だからと言って好き勝手に書く方が多いですよね。

相手が企業であってもあまりにも悪質な書き込みなどは情報開示請求をされて、営業妨害などとみなされることもあります。

思い付きで書き込むことはおすすめしません。

みんなで大家さんは刑法の詐欺罪(246条)に全く該当しない

みんなで大家さんは詐欺だなどと2chで書き込む方もいたようですが、詐欺とは刑法に該当する重い行為です。

損失が出たわけでも騙されたわけでもなく、投資すらしていない方が軽々しく言ってよい単語ではありませんよね。

実際にはファンドの運営などがおこなわれていなかったり、最初から運用はおこなわず騙す目的のために資金を集めたりしたことなどが立証されて初めて詐欺となります。

現時点では利益を得た方しかいない状態で、思い付きで詐欺だなどと発信するのはやめましょう。

みんなで大家さんはお得な会員制度(無料)を続けている

みんなで大家さんが自転車操業だとする書き込みは、根拠があるわけでもなく危険なものと言えるでしょう。

また実態として、みんなで大家さんは高い利回りに加えて、長年お得な会員制度を続けています。

みんなで大家さんに投資をした金額や回数に応じて必ずギフトカードがもらえる仕組みです。

会員制度は当然ながら無料で、投資家にとってはお得なだけのサービスとなっています。

みんなで大家さんは初めて投資する方も、投資する口数に応じて10,000円分以上のギフトカードがもらえるキャンペーンが多く、ギフトカードには税金がかからないため利回り換算すると実はかなり嬉しい制度と言えるでしょう。

一度みんなで大家さんに投資をすると無料で会員ランク(下記)が与えられ、出資を追加した場合は「追加ボーナス」でギフトカードを毎回もらえます。

会員ランク	条件	紹介特典	追加ボーナス	プレミアム特典	新商品優先案内
ホワイト会員	出資口数が1口以上	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 1,000円		〇
ブロンズ会員	出資口数が5 口以上で2回以上出資	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 1,000円		〇
シルバー会員	出資口数が10 口以上で2回以上出資	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 2,000円		〇
ゴールド会員	出資口数が20 口以上で2回以上出資	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 2,000円	ゴールド会員 向け	〇
プラチナ会員	出資口数が50 口以上で2回以上出資	ギフトカード 2,000円	ギフトカード 2,000円	プラチナ会員 向け	〇

会員制度は常設ですし、人寄せのための怪しいキャンペーンではないので安心できますよね。

このようなお得な制度を続けていても、みんなで大家さんは長年継続しているわけです。

自転車操業とは程遠いのではないでしょうか。

会員制度以外のギフトカードプレゼントキャンペーンも過去に何度も開催

会員制度だけではなく、キャンペーンも開催されています。

2020年には成田1号案件でギフトカードプレゼントキャンペーンがありましたし、2021年年末にはみんなで大家さん成田9号案件で三井住友カードVJAギフトカードプレゼントキャンペーンも実施していました。

現在は2023年10月31日までに成田16号案件に出資した方を対象に、1口7,000円分のギフトカードがプレゼントされます。

1口100万円なので、実質0.7%分の利回りになる計算です。

みんなで大家さん成田16号案件の投資期間や利回りなどの詳細をしっかり確認して、投資してみたいと思った方はキャンペーンに応募してもいいでしょう。

このように定期的にキャンペーンも実施していることから見ても、みんなで大家さんはそれなりに安心できると言っていいのではないでしょうか？

みんなで大家さんの公式サイトを見る⇨

みんなで大家さんは自転車操業どころか優先劣後システムで共同出資(投資リスクを大幅に抑えられる)

みんなで大家さんは自転車操業どころか、運営会社も出資をする「優先劣後システム」という投資家には非常に有利な共同出資方法を導入しています。

優先劣後システムとは、投資をする不動産物件に対して、私たち一般の投資家だけではなく、運営会社のみんなで大家さんも共同出資をする珍しい仕組みです。

そのため、みんなで大家さんも共同出資によって投資家と一緒にリスクを負うため(損をするリスクはみんなで大家さんの方が取る)、投資先の物件選定にはより慎重になるわけですし、投資家としては目利きや専門性についての安心材料にもなりますよね。

この共同出資の仕組みと対照的なものに証券会社が挙げられます。

投資家が株式トレードで儲けようが損をしようが、証券会社は手数料さえ入ってくればよいわけです(証券会社の収入は手数料)。

そのため、証券会社が推奨している株式をそのまま信用して売買することはおすすめできませんし、投資家が大損しようが証券会社は儲かってしまうので利害は矛盾しています。

良い悪いではなくビジネスモデルの話ですよね。

一方で、みんなで大家さんは投資家と同じ出資でリスクを負うわけですので、利害が一致しており、投資先の信頼性が高まると言えるでしょう。

みんなで大家さんの優先劣後システムは運営会社が投資家の元本と利回りまで保護

優先劣後システムは投資家にとってプラスでしかなく、万が一家賃収入が減る、または不動産価格の下落が起きて収益が落ちたとしても、みんなで大家さんの出資割合分の全て(20%)が無くなるまで投資家の元本は一切崩されません。

この点でも優先劣後システムは投資家にとって非常に大きなメリットとなりますし、重要なのは、これは投資家の元本だけではなく、なんと利回り分まで保護される点です。

株式投資や従来の不動産投資にもない、他の投資と比べても珍しい、独特なシステムですよね。

このようにみんなで大家さんでは、不動産物件の選定から運用管理、資金調達、買付から売却、投資のリスク対策まで、投資家にとってはほったらかしという極めて楽な条件にも関わらず、とても有利な投資が可能だと言えます。

この優先劣後システムによってみんなで大家さんで元本割れが起きる確率はとても低く、その結果が16年以上元本割れなしという実績に繋がっているのでしょう。

みんなで大家さんは自転車操業どころか、運営会社に守られながら投資できると言えますよね。

みんなで大家さんは2023年現在も損失ゼロ

筆者は他にも様々な投資をしていますが、例えば2022年が始まってから株式市場は急落しており、多くの投資家が10%以上の損失を被っているでしょう。

しかし仮に株式投資ではなくみんなで大家さんであれば、これだけ急落した損失分と利回り分さえも、運営会社が補填してくれるわけです。

2023年10月の最新情報でもみんなで大家さんは損失ゼロであるため、安全性は申し分ないですよね。

みんなで大家さんの販売会社と運営会社情報

みんなで大家さんの販売会社と運営会社はどちらも資本金1億円以上など取得基準が厳格な「不動産特定共同事業許可」を得ています。

運営会社は1999年設立と社歴が長く、サービス実績もあります。

安全性は高いと言えるでしょう。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要

本社所在地	東京都千代田区麹町5丁目3番地 第7秋山ビルディング5階
大阪支店	大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル）
代表	代表取締役社長 栁瀨 鳳憲
資本金	1億円
許認可	宅地建物取引業免許 国土交通大臣（5）第6254号 不動産特定共同事業許可 東京都知事第76号
社員数	59名（2023年4月現在）

都市綜研インベストファンド株式会社（運営会社）の会社概要

本社所在地	大阪府大阪市北区堂島1-1-5 ザイマックス梅田新道ビル12階
代表	代表取締役社長 栁瀨 健一
資本金	29億2,330万9,139円
許認可	宅地建物取引業 大阪府知事（3）第54991号 不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号
設立	1999年8月

まとめ

みんなで大家さんは実際に儲かっているという評判はもちろんありますが、中には利回りが高すぎて怪しい、自転車操業ではないかといった噂も見つけられます。

噂をもとに何を根拠にしているのか徹底して調べましたが、明確なものはありませんでした。

仮に始まったばかりのサービスであれば高利回りは注視した方がよいですが、すでに16年も実績のあるサービスに対して調べずに憶測を書くことはおすすめしません。

ぜひ、ご自身でも確認してみてください。