みんなで大家さんは自転車操業？本当に危ないのか投資家10年の筆者が分析

想定利回りが7%と高く、ほったらかしで2か月に1回分配金が支払われるみんなで大家さんという投資サービスが人気です。

すでに13年間もサービスは継続しており、元本割れが一度もないと公式も発表をしていますが、ネットにはこんなに高い利回りは絶対に怪しい、自転車操業なのでは？といった不安視する声もあります。

ここでは、みんなで大家さんは本当に自転車操業なのか投資家が徹底分析したいと思います。

ネットには何も調べずに投資商品を怪しいと書き込む人がいますが、しっかりと時間をかけて調べた結果をお伝えします。

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【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

みんなで大家さんは自転車操業？そもそも自転車操業とは？

みんなで大家さんを自転車操業だと匿名で書いている人もいるようですが、そもそも自転車操業とは何でしょうか。

一般的には企業経営において、金融機関への返済を行うために別の金融機関から借金をして、延々と借金を借金で返すことを繰り返すような事態を指します。

個人の借金でも同様に使われますよね。

みんなで大家さんを自転車操業だと噂する真意は分かりませんが、投資家への分配金を支払うために別の投資家の資金を使っているといった可能性を言っているのでしょう。

みんなで大家さんが自転車操業だという根拠はない

結論から申し上げると、以下の理由からみんなで大家さんが自転車操業ではないと言えます。

1. みんなで大家さんが自転車操業だとする根拠がない(思い付きの書き込みである可能性が極めて高い)
2. みんなで大家さんの高利回りは自転車操業でなくても可能
3. みんなで大家さんは13年間継続しているサービス

それぞれ詳しく説明いたします。

みんなで大家さんが自転車操業だとする根拠がない(思い付きの書き込みである可能性が極めて高い)

みんなで大家さんが自転車操業かについて、そう噂している人の投稿などを徹底して調べましたが憶測ベースでありきちんとした根拠はありませんでした。

また、そのように書き込んでいる人が明確な根拠を持っていることはありえないでしょう。

みんなで大家さんは上場企業ではないので開示情報は限られています。

このことを指摘して怪しいと言っている方もいますが、法律を知らないのだと思われます。

何をもって自転車操業だと書いているのか様々な媒体を調査しましたが、根拠は見つかりませんでした。

みんなで大家さんの高利回りは自転車操業でなくても可能

みんなで大家さんに関する悪い評判を見ていると、「利回り7%はあり得ない、絶対倒産する」といったものがありました。

利回り7%は確かに高い水準ですが、不動産投資では物件の種類や地方によっては可能な範囲です。

7%は絶対怪しいなどという書き込みは間違いであると言えます。

また、実際にみんなで大家さんの40以上のファンドを遡れば、単なる都心ワンルームマンション投資などとは種類が異なることも分かりますよね。

利回りの高さは怪しさや自転車操業の根拠になりません。

みんなで大家さんは13年間継続しているサービス

面白いのは、みんなで大家さんについては10年前から「絶対潰れる」といった書き込みがあることです。

自転車操業だ、詐欺だなどと書かれながらもすでに13年という長期間サービスが継続しています。

投資は結果が全ての世界ですが、潰れると予測していた人たちはこの結果について「結果が間違っている」とでも言うのでしょうか。

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みんなで大家さんが自転車操業などという根拠のない書き込みは営業妨害になる可能性も

みんなで大家さんだけに限りませんが、ネットは匿名だからと言って好き勝手に書く人が多いですよね。

相手が企業であってもあまりにも悪質な書き込みなどは情報開示請求をされて、営業妨害などとみなされることもあります。

思い付きで書き込むことはおすすめしません。

みんなで大家さんは刑法の詐欺罪(249条)に全く該当しない

みんなで大家さんは詐欺だなどと2chで書き込む人もいたようですが、詐欺とは刑法に該当する重い行為です。

損失が出たわけでも騙されたわけでもなく、投資すらしていない人が軽々しく言ってよい単語ではありませんよね。

実際にはファンドの運営などが行われていなかったり、最初から運用は行わず騙す目的のために資金を集めたなどが立証されて初めて詐欺となります。

現時点では利益を得た人しかいない状態で、思い付きで詐欺だなどと発信するのはやめましょう。

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みんなで大家さんはお得な会員制度(無料)を続けている

みんなで大家さんが自転車操業だとする書き込みは、根拠があるわけでもなく危険なものと言えるでしょう。

また実態として、みんなで大家さんは高い利回りに加えて、長年お得な会員制度を続けています。

みんなで大家さんに投資をした金額や回数に応じて必ずギフトカードがもらえる仕組みです。

会員制度は当然ながら無料で、投資家にとってはお得なだけのサービスとなっています。

みんなで大家さんは初めて投資する人も、投資する口数に応じて10,000円分以上のギフトカードがもらえるキャンペーンが多く、ギフトカードには税金がかからないため利回り換算すると実はかなり嬉しい制度と言えるでしょう。

一度みんなで大家さんに投資をすると無料で会員ランク(下記)が与えられ、出資を追加した場合は「追加ボーナス」でギフトカードを毎回もらえます。

会員制度は常設ですし、人寄せのための怪しいキャンペーンではないので安心できますよね。

このようなお得な制度を続けていても、みんなで大家さんは長年継続しているわけです。

自転車操業とは程遠いのではないでしょうか。

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みんなで大家さんは自転車操業どころか優先劣後システムで共同出資(投資リスクを大幅に抑えられる)

みんなで大家さんは自転車操業どころか、運営会社も出資をする「優先劣後システム」という投資家には非常に有利な共同出資方法を導入しています。

優先劣後システムとは、投資をする不動産物件に対して、私たち一般の投資家だけではなく、運営会社のみんなで大家さんも共同出資をする珍しい仕組みです。

そのため、みんなで大家さんも共同出資によって投資家と一緒にリスクを負うため(損をするリスクはみんなで大家さんの方が取る)、投資先の物件選定にはより慎重になるわけですし、投資家としては目利きや専門性についての安心材料にもなりますよね。

この共同出資の仕組みと対照的なのに証券会社が挙げられます。

投資家が株式トレードで儲けようが損をしようが、証券会社は手数料さえ入ってくればよいわけです(証券会社の収入は手数料)。

そのため、証券会社が推奨している株式をそのまま信用して売買することはおすすめできませんし、投資家が大損しようが証券会社は儲かってしまうので利害は矛盾しています。良い悪いではなくビジネスモデルの話ですよね。

一方で、みんなで大家さんは投資家と同じ出資でリスクを負うわけですので、利害が一致しており、投資先の信頼性が高まると言えるでしょう。

みんなで大家さんの優先劣後システムは運営会社が投資家の元本と利回りまで保護

優先劣後システムは投資家にとってプラスでしかなく、万が一家賃収入が減る、または不動産価格の下落が起きて収益が落ちたとしても、みんなで大家さんの出資割合分の全て(20%)が無くなるまで投資家の元本は一切崩されません。

この点でも優先劣後システムは投資家にとって非常に大きなメリットとなりますし、重要なのはこれは投資家の元本だけではなくなんと利回り分まで保護される点です。

株式投資や従来の不動産投資にもない、他の投資と比べても珍しい、独特なシステムですよね。

このようにみんなで大家さんでは、不動産物件の選定から運用管理、資金調達、買付から売却、投資のリスク対策まで、投資家にとってはほったらかしという極めて楽な条件にも関わらず、とても有利な投資が可能だと言えます。

この優先劣後システムによってみんなで大家さんで元本割れが起きる確率はとても低く、その結果が13年以上元本割れなしという実績に繋がっているのでしょう。

みんなで大家さんは自転車操業どころか、運営会社に守られながら投資できると言えますよね。

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みんなで大家さんの販売会社と運営会社情報

みんなで大家さんの販売会社と運営会社はどちらも資本金1億円以上など取得基準が厳格な「不動産特定共同事業許可」を得ています。

運営会社は1999年設立と社歴が長く、サービス実績もあります。

安全性は高いと言えるでしょう。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要

都市綜研インベストファンド株式会社の運営会社情報

まとめ

みんなで大家さんは実際に儲かっているという評判はもちろんありますが、中には利回りが高すぎて怪しい、自転車操業ではないかといった噂も見つけられます。

噂をもとに何を根拠にしているのか徹底して調べましたが、明確なものはありませんでした。

仮に始まったばかりのサービスであれば高利回りは注視した方がよいですが、すでに13年も実績のあるサービスに対して調べずに憶測を書くことはおすすめしません。

ぜひ、ご自身でも確認してみてください。

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