みんなで大家さんは債務超過になった？怪しい？投資歴10年の筆者が徹底検証

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

少額から手間なく不動産投資ができる「みんなで大家さん」というサービスがあります。

不動産小口化商品として14年間の実績があり、過去に一度も元本割れがない高利回りの投資商品となっています。

一方で「怪しいのではないか？」「危ない投資商品ではないのか？」という噂も昔からあります。

今回は中でも不安視される、みんなで大家さんが過去に債務超過になったのかについて検証したいと思います。

参考にしてみて下さい。

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みんなで大家さんは債務超過になった？危ないの？

みんなで大家さんを危ないと噂する大きな要因が、過去に債務超過になったことです。

ここでは具体的に債務超過について、

• 債務超過とは
• みんなで大家さんは過去に債務超過になった
• みんなで大家さんは債務超過で今後倒産する可能性はある？
• みんなで大家さんへの投資は結局危ない？危なくない？

の順番に検証します。

債務超過とは

債務超過とは、貸借対照表上で負債の総額が資産の総額を超える状態で、総資産を売却しても負債が返済できないことです。

みんなで大家さんに債務超過があるとすれば、みんなで大家さんの資産を全て売却しても負債が返済できない状態になっており、状況によっては破産になる可能性もあります。

みんなで大家さんは過去に債務超過になった？

では、みんなで大家さんは実際に債務超過になったのでしょうか？

まず、みんなで大家さんは販売会社も運営会社も上場企業ではないので会計基準が厳密ではありません。

債務超過と騒がれた事例は2012年頃で、中小企業であるみんなで大家さんが一部上場企業の会計基準を行政から求められたことにより、会計基準の違いが発生し債務超過という見え方になったという話のようです。

みんなで大家さんは「資本金1億円以上」などの厳しい基準を満たす必要がある、不動産特定共同事業許可を得ています。

そのため行政の指示に従う必要があり、この際に会計上債務超過となったというのが実態だと思われます。

みんなで大家さんは債務超過で今後倒産する可能性はある？

みんなで大家さんは債務超過であるとか、倒産するのではといった匿名の書き込みは見つけられます。

まず、上場していないみんなで大家さんの財務状況を投資もしていない人が分かったように書き込んでいること自体が怪しいため、信頼しない方がよいでしょう。

また仮に債務超過だとしても、すぐに倒産というわけではありません。

民事再生や自主再建などによって債権カットをしていく手段はあります。

世の中には債務超過の会社などいくらでも存在していますし、よく分からないまま倒産だと騒ぐのは賢明ではないですよね。

みんなで大家さんへの投資は結局危ない？危なくない？

一時的でも会計上債務超過となったのは事実でしょうし、この件で行政処分も受けています。

しかし危ないと噂されたこの事例からすでに9年ほど経過しており、今でもサービスは継続し、かつ元本割れは14年間で一度もありません。

これはキャッシュとしても運営が回っている結果だと言えるでしょう。

元本割れがないことは公表しており、もしこれが嘘ならば虚偽記載となりますがそのような問題や処分は発生していません。

債務超過と見えた時点でリスクは高かったかもしれませんが、その結果だけで今でも危ないとは言えないでしょう。

みんなで大家さんの現在は？債務超過の影響は？

みんなで大家さんは2012年の事例以外では、債務超過となったり行政処分を受けたりしてはいないようです。

債務超過の影響についても、あれから9年ほど、サービス開始から14年継続しているという事実から、影響は少なかったと言えるのではないでしょうか。

債務超過で騒がれた当時は解約が殺到し、一時的に資金が不足して返金が遅れる事態もあったようですが、結果的には全て返金を完了し、現在は返金や分配金の未払いはないようです。

実際に損をしたというブログや口コミも見つかりません。

みんなで大家さんの公式ホームページでも債務超過騒動について説明

みんなで大家さんでは公式ホームページにおいて、2013年5月に会計基準の見解の相違から2か月間業務停止になったことがきちんと説明されています。

事業許可要件をすぐにクリアして、解約を希望した方への出資金も返還し、返還までの分配金も想定利回り通り支払ったと書かれています。

対象となる方がたくさんいる事案についてここまで公言しているため、確かな事実だと考えられます。

みんなで大家さんの対応を見ても、9年以上前の騒動をこれ以上心配する必要はないでしょう。

みんなで大家さんは2022年も想定通りの分配を継続(2022年2月分配完了)

投資家にとって重要な点は、想定通りに分配が継続されているかですよね。

みんなで大家さんは2か月に1回の分配タイミングに加えて、想定通りの高い利回りかもチェックです。

みんなで大家さんは毎月分配実績を公表しており、公式ページにもある通り、2022年現在最新である2022年2月の分配金も予定通り分配されました。

12月公表のファンドは13個、1月公表のファンドは16個、2月公表のファンドは14個で、全て想定分配率通りとなっています。

長期に渡って想定通りの分配金が続いている事実がありますし、間違いなく安心できるでしょう。

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みんなで大家さんは行政処分を受けた？怪しいって本当？

みんなで大家さんが行政処分を受けたという噂について、2012年の債務超過の件によって行政処分を受けたことは事実でしょう。

ただし、

• 行政処分の内容は虚偽記載や資金流用などの悪質なものではないこと
• 指摘された会計基準については修正されていること
• すでに9年経ってもサービス停止せず継続している事実

ということからも、この処分によって今でも危ないということはないと言えます。

また、発展途上の段階で行政処分を受けた企業はいくらでもあり、今では大手のソーシャルレンディング会社や、さらには日本を代表する証券会社などにも行政処分を受けた歴史があります。

そのため一度行政処分を受けたら終わりというわけではないことも、大事なポイントではないでしょうか。

みんなで大家さんのリスクは本当に高い？

みんなで大家さんには過去とはいえ行政処分を受けたことはありますし、良い噂も悪い噂もあるため、リスクが高いように思われることがあります。

もちろん何があっても元本保証の投資商品はありませんので、一般的な投資リスクはあるでしょう。

しかし、例えば類似している不動産投資クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの金融商品と比べても、サービス実績は最も長い水準となり、ここまでサービスが継続していることを考えても安定性はあると言えます。

筆者は悪い噂を徹底して調べましたが、大半が匿名での根拠のない書き込みであることも踏まえ、どれも現在では過剰に問題視する必要はないと判断しました。

一般的な投資リスク以上に不安になることはないと考えます。

結局、みんなで大家さんへの投資はおすすめできる？

みんなで大家さんは不動産小口化商品として高金利かつ実績もあります。

優先劣後システムを導入しており投資家の安全性は高められていますし、何より13年間のサービス実績と元本割れがない事実があります。

類似した不動産投資クラウドファンディングやソーシャルレンディングのサービスもありますが、実績で言えば非常に長いと言えます。

少なくとも2012年の債務超過の件を今でも心配する必要はないでしょう。

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みんなで大家さんはギフトカードがもらえる会員制度を続けている

みんなで大家さんが債務超過だとする書き込みは、根拠があるわけでもなく鵜呑みにするべきではないと言えるでしょう。

事実として、みんなで大家さんは高い利回りに加えて、長年ギフトカードがもらえるお得な会員制度も続けています。

みんなで大家さんに投資をした金額や回数に応じて必ずギフトカードがもらえる制度です。

会員制度は当然ながら無料で、投資家にとっては得するだけのサービスとなっています。

みんなで大家さんは初めて投資する人も、投資する口数に応じて10,000円分以上のギフトカードがもらえるキャンペーンが多いですし、ギフトカードには税金がかからないため利回り換算すると実はかなり嬉しい制度と言えます。

みんなで大家さんに投資をすると無料で会員ランク(下記)が与えられ、出資を追加した場合は「追加ボーナス」でギフトカードを毎回もらえます。

会員制度は常設のもので、一時的な怪しいキャンペーンではないので安心できますよね。

債務超過などと匿名で書き込む人はいますが、みんなで大家さんはこのようなお得な制度を続けていても、長年継続している事実があります。

みんなで大家さんからの分配金は再投資せずに生活費に使ってもよいわけですし、全て投資家本人が決められて、再投資する人にはお得なだけの仕組みでしょう。

高い利回りに加えてギフトカードを上手く使うことで、老後はみんなで大家さんだけでよくなるかもしれません。

みんなで大家さんはプレゼントキャンペーンも不定期に行なっている

会員制度とは別にギフトカードプレゼントキャンペーンも不定期ではありますが行なっています。

2021年の年末には12月28日までにみんなで大家さん成田9号案件に出資した方を対象に、三井住友カードVJAギフトカードをプレゼントするキャンペーンを実施中です。

1口13,000円分のギフトカードがプレゼントされるキャンペーンで、とてもお得になっています。

みんなで大家さんは1口100万円なので、ギフトカードを利回りと考えると1.3%相当です。

成田9号案件の想定利回りは7.0%で、ギフトカードを加算すると初年度は実質8.3%の利回りになります。

このようなギフトカードのプレゼントキャンペーンを過去に何度も行っているので、債務超過という点でも安心感がありますよね。

みんなで大家さん成田9号案件の詳細をチェックして、投資してみてもいいと思った方はキャンペーンを使って応募してみてもいいのではないでしょうか。

まとめ

みんなで大家さんは2012年頃に会計基準の違いにより債務超過となった時期はあったようです。

上場企業ではないので会計基準の違い自体は問題ではないでしょう。

また債務超過から9年が経ってもサービスは継続しており、一度も元本割れがないということは投資家側で実際に損失を受けた方はいないはずです。

債務超過当時では不安やリスクは納得できますが、現在でその影響は心配する必要はないと考えます。

噂ではなくこうして事実ベースで投資は検討することをおすすめします。

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