みんなで大家さんに投資して失敗・後悔した人はいる？投資歴10年の筆者目線でわかりやすく解説！

100万円の少額から不動産投資ができて、面倒な手間もない「みんなで大家さん」は注目を集めています。

想定利回りが7%と一般的な投資よりも高い数字を提示しているので、

「怪しい投資先なのではないか？」

「過去に失敗した例は本当にないのか？」

などの不安を感じている人もいるでしょう。

そこで今回は、みんなで大家さんでの投資に失敗例はあるのか、投資家歴10年の筆者の視点で解説していきます。

筆者自身も、2022年7月からみんなで大家さん「成田13号」に100万円分を実際に投資し始めています。

現時点で2回分の分配金も遅延なく受け取っている状況です。

実際に投資中の筆者が解説するので、ぜひ参考にしてください。

みんなで大家さんへの投資で失敗して後悔した人はいる？

「みんなで大家さんは危ない」

そんな噂を目にしたことはありませんか？

実際のところ、みんなで大家さんに失敗例はあるのでしょうか。

過去16年間のサービスについて、

• 債務超過
• 返金遅延

の2つの観点で解説していきます。

みんなで大家さんの失敗例？1.債務超過

みんなで大家さんは、2013年に行政処分を受けました。

これは、上場企業ではないみんなで大家さんが、行政から一部上場企業の会計基準を要求されたことに起因しており、会計上、一時的に債務超過に見えたことがあったようです。

「みんなで大家さんは危ない」という噂の大部分が、この事例を指すのではないでしょうか。

2013年に会計基準を修正したあとは債務超過などの問題はなく、10年以上も健全な状態でサービスが継続していることになります。

みんなで大家さんの失敗例？2.返金遅延

みんなで大家さんは、2013年に行政処分を受けた際に、「危ないのではないか」と解約が殺到して、一時返金が遅延したことがあるようです。

ただし、返金は遅れたものの完了しており、その後は遅延も元本割れもなくサービスは続いています。

また、公式ページでも発表されているとおり、返金は元本だけではなく利息まで全て支払われているようです。

返金が遅れたのは事実ですが、失敗が損失を意味するのならば、失敗とは言えないでしょう。

みんなで大家さんの裁判の噂は事実？本当に失敗例？

みんなで大家さんは16年という長いサービス実績があるため、ネット上には良い評判も悪い噂もありました。

噂の中に「裁判になった」という書き込みも見つけましたので、本当に裁判になったのか検証したいと思います。

みんなで大家さんに裁判の事実はない

みんなで大家さんに裁判の事実はありませんでした。

みんなで大家さんの公式ページだけではなく、実際に投資している方たちのブログやSNS、YouTubeの動画、2ch（5ch）まで調べた上での結論です。

これだけ個人が好きに情報を発信できる時代ですので、もし本当に裁判がおこなわれていたとしたら、必ず情報は見つかるはずですよね。

みんなで大家さんの失敗例として、10年ほど前の債務超過リスクはあったものの、裁判については単なる噂だと思われます。

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みんなで大家さんで出資者は本当に失敗した？

みんなで大家さんでは、2013年の会計基準の違いによる行政処分と、それに伴う返金遅延が起きました。

この時点では、リスクは高かったかもしれません。

しかし、遅れた返金も完了していますし、それ以降も問題なく運営は続いているようです。

公式の情報だけではなく、実際に出資していると思われる方のブログなども確認しましたが、損をしたという失敗例は見つかりませんでした。

損失と失敗を同義にするのであれば、みんなで大家さんに出資をした方は失敗をしたと判断はできないですね。

みんなで大家さんは遅延した際も元本と利息まで完済

みんなで大家さんが行政処分を受けたことは、公式ページでもきちんと公表されています。

そこには「遅延はしたが、元本はもちろん利息まできちんと支払いを完了したこと」も明記されていました。

みんなで大家さんはとても注目度が高いため、仮にこの記載が虚偽であれば瞬く間に問題となっていたでしょう。

みんなで大家さんは2023年も失敗していない

みんなで大家さんは2か月に1回の分配タイミングで、毎月の分配実績を公表しているため、透明性があり安心度は高まります。

この公表内容を見ると、2023年の6月のファンドは16個、7月のファンドは17個、8月は16個ありましたが、全て想定分配率通りとなっていて、失敗はありません。

事実として、みんなで大家さんは2023年も失敗しておらず、2023年現在も元本割れはありません。

みんなで大家さんが普通の大家さんよりはるかに失敗リスクが低い理由

みんなで大家さんは、ここまで見てきたとおり、実際に失敗した事例はないことになります。

みんなで大家さんを検討している方は、本当の大家さんのように定期的な収入を目的としている方が多いですよね。

みんなで大家さんならば出資もすぐにできますし、出資した後はほぼ何もすることがなく、分配金を受け取るだけです。

非常に簡単に、本当の大家さんのように家賃収入が手に入るわけですが、これが実際の大家さんの場合はとても大変になります。

実際に大家さんになった場合とみんなで大家さんを比較して、どれだけ手間や労力が異なるかを見てみましょう。

みんなで大家さんではなく実際の大家さんがやるプロセス

実際の大家さんは、大家さんになって家賃収入を得るためにするべきことが数多くあります。

まずは物件を自分で見つけるところから始めますが、もちろん物件は何でもいいわけではありません。

物件選びを失敗してしまうと、借金だけが残るような大惨事になりますよね。

例えばインターネットで物件を見つけた場合、不動産屋への資料請求から始まり、現地に行って物件を見学するなど、自分自身でしっかりと物件を見極める必要があります。

当然ながら、時間もかかりますし専門性が求められます。

さらに物件を買うと決めたら買付申し込みをしますが、その際には金額交渉が発生することもありますし、現金で買える方は稀ですので銀行への融資相談も必要でしょう。

売主に手付金を支払い売買契約を結びつつ、銀行とは借用書に該当する金銭消費貸借契約も結びます。

そもそも、ほとんどの場合は借金をしなければ大家さんになれません。

しかしながら、はじめから借金を抱えることは大きなリスクになります。

もちろん、家賃収入が期待できなければ借金が返せないため、ハイリスクな投資だと判断できます。

大家さんは物件選びから賃貸管理まで全ておこなう

大家さんの業務は、仲介手数料や登記費用なども支払いながら決済を完了させた時点で、ようやく半分終わったことになります。

ここから入居者を探さなければ収入はゼロのままですから、すぐにでも動く必要があります。

可能な限り早く入居者を見つけられるよう、不動産屋に掲載料や手数料を支払って募集をしてもらいますが、なかなか決まらず泣く泣く家賃を下げる大家さんも多くいます。

ようやく入居者が決まり契約を締結したところで、やっと大家さんになれるわけですが…まだまだ安心することはできません。

賃貸管理という仕事が発生するため、いつ起きるかわからない苦情やトラブル対応のため24時間体制でいる必要があります。

この管理業務は、納税と同じで物件を売却するまで永遠に続くことになります。

つまり、年金の代わりとして大家さんを始めてしまうと、老後も働くことになりかねません。

「夢の不労所得が得られる」と考えていた方も、実際におこなう業務の多さにビックリしてしまうことでしょう。

みんなで大家さんなら運営会社に丸投げしてほったらかしでOK

自分で大家さんになる場合はこれだけ多くのことをしなくてはならず、老後に始めてしまうと悲惨なことになりかねません。

大家業はやることが多いため、ゆっくりとはしていられず、日々の業務に追われることになるからです。

これではのんびり老後を過ごしたいと考えていた方にとっては、思わぬ誤算になってしまうでしょう。

一方で、みんなで大家さんならこれら全てを運営会社に丸投げできて、ほったらかしで収入を得られます。

年金のように2か月に1回分配金が支払われるのを待つだけでよく、この手間やストレスが無いだけでも間違いなくお得ですよね。

実際の大家さんとは比べ物にならないほど楽ができて、リスクも失敗する確率も低く、年金の代わりになるみんなで大家さんはおすすめできます。

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みんなで大家さんは優先劣後システムで失敗リスクを抑えられる

みんなで大家さんは「優先劣後システム」という投資家に非常に有利な共同出資方法を導入しています。

優先劣後システムとは、投資をする不動産物件に対して、投資家だけではなく運営会社のみんなで大家さんも共同出資する仕組みです。

万が一、家賃収入が減る、または不動産価格の下落が起きて収益が落ちたとしても、みんなで大家さんの出資割合分の全てが無くなるまで、投資家の元本は一切崩されません。

みんなで大家さんの劣後出資が20%、投資家の優先出資が80%に設定されています。

つまり、何らかの事情で収益や不動産価値が下落したとしても、20％をこえる下落幅でなければ投資家は損をしないのです。

さらに、優先劣後システムでは投資家の元本だけではなく、なんと利回り分まで守られます。

他の投資と比べても珍しい、かなり安全なシステムではないでしょうか。

みんなで大家さんは、ローリスクで不動産投資をしながら利回り7%が期待できる魅力的な商品といえますね。

みんなで大家さんで万が一失敗しても確定申告（雑所得の内部通算）で節税ができる

みんなで大家さんは16年以上も損失が出ておらず、今後も元本割れが起きる可能性は極めて低いと言えます。

ここまでお伝えしてきたとおり、優先劣後システムを含めていくつものリスク対策がなされているため、みんなで大家さんは失敗せず、これほどの実績を残しているわけですよね。

万が一、損失が出たとしても、確定申告で税金を取り戻せる可能性があります。

他に雑所得があるならば、その雑所得の利益からすでに源泉徴収されている20.42%の税金について、確定申告で内部通算をすることで取り返せるためです。

ただ、みんなで大家さんは投資商品です。

投資に絶対安全ということはありません。

リスク管理をしておけば、いざというときにも慌てることはなくなります。

みんなで大家さんで失敗したとしても税金対策は可能

万が一、みんなで大家さんで失敗したとしても税金対策をしておけば還付が受けられる可能性があります。

たとえばみんなで大家さんで50万円の損失が発生したとします。

しかし別の不動産投資は順調で、60万円の収益があったとすると内部通算して確定申告ができるのです。

結果的には10万円のプラスになり、余分に支払っていた102,100円は還付されます。

つまり、他の利益からすでに取られてしまっている税金を、みんなで大家さんで失敗した分で相殺するわけですね。

もちろん、過去にみんなで大家さんで損をした事例はありませんし、失敗する確率はこれからも低いと考えられるため心配も不要ですが、万が一の時でも使い道はあると考えればより安心できるでしょう。

みんなで大家さんの販売会社と運営会社情報

みんなで大家さんは、販売会社と運営会社の2社体制で、どちらも不動産特定共同事業法に基づく許可を得ています。

この許可は宅地建物取引士の在籍や、資本金1億円以上など厳しい条件の達成が必須で、1, 2社しか取得できていない県もあるほどです。

必要な資本金については、証券会社（5千万円）やソーシャルレンディング（1千万円）よりも高く、安定性と信頼性の高い法人が運営していると言えるでしょう。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要

都市綜研インベストファンド株式会社の運営会社情報

まとめ

みんなで大家さんは、2013年の行政処分と返金遅延で、一時的にリスクは高まった可能性があります。

しかし、結果的に返金もされており、それから約10年経っても正常にサービスは続いています。

投資の失敗とは、損をすることです。

みんなで大家さんは、元本割れを起こしたことは一度もありませんので、みんなで大家さんで「失敗した」という方はいないのではないでしょうか。

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