みんなで大家さんに税金はかかる？節税対策になる？投資家目線で解説

少額から始められてオンラインで完結できる不動産投資「みんなで大家さん」が話題ですよね。

金利は6%や7%と高いにも関わらず12年間元本割れがないと公表されていますが、高利回りによる利益に税金はかかるのでしょうか？

みんなで大家さんに税金はかかるのか、確定申告は必要なのか、節税対策になるのかまでお伝えしたいと思います。

ぜひ参考にして下さい。

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【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

みんなで大家さんに税金はかかる？

みんなで大家さんで運用した結果分配される利益は雑所得となり税金がかかります。

利益分配金から20.42％の源泉徴収がされた後に投資家の口座に振込みがされるため、あらかじめ税金が引かれた金額を手にすることになります。

みんなで大家さんは自動で税金が引かれる仕組みです。

実際にいくら税金がかかるかシミュレーション

みんなで大家さんに投資した場合、実際にかかる税金の金額をシミュレーションしましょう。

2020年12月時点で販売しているファンドの想定利回りは7%となっています。

20.42%の税金はこの利回り7%にかかります。

1口100万円で投資をした場合の1年間の税金と実際に受け取る金額は下記になります。

・税引き前利息：70,000円

・引かれる税金：14,294円

・実際に受け取る金額：55,706円

投資家の口座には税金が引かれた後の55,706円が振り込まれることになります。

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みんなで大家さんは確定申告が必要？

利益分配金から20.42％の源泉徴収が引かれるのですが、それだけで何もしなくていいわけではありません。

利益分配金は雑所得となるので総合課税扱いとなります。

自営業の方は必ず確定申告をしますが、サラリーマンであってもこの雑所得など会社の給与以外から年間20万円以上の収益が出ている場合は、翌年の2月から3月の間に確定申告をする必要があります。

みんなで大家さんの利益や他の雑所得を合わせて20万円以上になる方は確定申告を必ずしましょう。

みんなで大家さんは何口から確定申告が必要？

雑所得がみんなで大家さんの分配金だけの場合、何口投資をしていると確定申告が必要になるのでしょうか。

これは実際に投資をしていた期間や実際に支払われた分配金によりますが、予定利回りが6%のファンドに投資をしていた場合で考えてみましょう。

6%のファンドに3口(300万円)を1年間投資していた場合、分配金は18万円となり確定申告は不要です。

一方で同じ6%のファンドに4口(400万円)を1年間投資していた場合は、分配金は24万円となり確定申告が必要となるため注意しましょう。

実際には予定利回りは6%から7%の間が多く、日割りで分配金も計算されるため、3口から4口投資をしている方は必ず運用結果を調べることをおすすめします。

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みんなで大家さんは節税対策になる？

みんなで大家さんは不動産小口化商品という金融商品のため、従来の不動産投資よりは節税対策はできません。

しかし、例えば現金ではなく不動産小口化商品で資産を持っておくことで資産圧縮効果が期待でき、相続税対策になることはあります。

みんなで大家さんに「資産圧縮効果」はある

不動産小口化商品の資産圧縮効果は条件によって異なりますが、半分以上も圧縮できるケースもあり、大きなメリットとなっています。

従来の不動産投資よりはるかに手間がかからないにも関わらずいくつかの節税対策が可能な点はメリットでしょう。

みんなで大家さんで万が一損失が出ても雑所得の内部通算で節税は可能

みんなで大家さんはすでに13年も損失が出ていないため、損失が出る可能性は極めて低いと言えますよね。

さらに万が一として損失が出た場合も、他に雑所得がある場合、その雑所得の利益からすでに源泉徴収されている20.315%の税金について、内部通算をして取り返すことが可能です。

つまり他の利益から取られてしまっている税金を、みんなで大家さんの損失分、確定申告をして回収するわけです。

もちろんみんなで大家さんで損をする確率は低く、今まで一度もありませんが、万が一の時でも使い道はあると考えればより安心できますよね。

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みんなで大家さんは税金のかからないギフトカードがもらえる会員制度がある

みんなで大家さんの高い利回りに対しては税金が引かれていますし、確定申告が必要なケースもあります。

一方でみんなで大家さんは長年お得な会員制度というものを続けていて、再投資をしたり、友人に紹介することに合わせてギフトカードがもらえる仕組みがあります。

当然ながら無料の制度で、投資家にとってはお得なだけのサービスとなっていますよね。

みんなで大家さんは初めて投資する時でも投資口数に応じてギフトカードがもらえるキャンペーンが多いですが、ギフトカードには税金がかからないため、利回り換算はさらに高くなるという実は相当メリットの大きい特典があります。

一度みんなで大家さんに投資をすると無料で会員ランクというものが与えられますので、再投資をした場合や紹介をした場合は、特典やボーナスとしてギフトカードが毎回もらえます。

みんなで大家さんは会員制度を常設しているため、一時的な人寄せのためのキャンペーンではなく安心できますよね。

みんなで大家さんからの分配金は再投資せずに使ってもよいわけですし、再投資する人にお得なだけのボーナスと言えるでしょう。

税金のかからないギフトカードも上手く使うことで老後はみんなで大家さんだけでよくなるかもしれません。

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みんなで大家さんの販売会社と運営会社情報

みんなで大家さんは不動産小口化商品という投資サービスになります。

販売をする会社とサービス運営をする会社の2社で提供されており、東京と大阪に拠点があります。

2社ともに不動産特定共同事業法に基づいて条件の厳しい許認可を取得していることがポイントでしょう。

不動産特定共同事業許可を得るためには宅地建物取引士の資格や資本金1億円以上などが必要ですし、審査もあります。

どのような会社でも不動産小口化商品を扱えるわけでは全くありませんので、許可を得ているだけでも一定の信頼性は担保されているということになります。

実績のある安全性の高い法人が運営していると言えますよね。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要

都市綜研インベストファンド株式会社の運営会社情報

まとめ

みんなで大家さんの利益に税金はかかります。

利益分配金から自動で20.42％の源泉徴収がされた形で投資家には利益が支払われます。

またサラリーマンであってもみんなで大家さんの利益やその他雑所得と合わせて20万円以上になった場合は翌年確定申告が必要になります。

従来の不動産投資よりは少ないものの相続税対策にはなり得るので、税金面でもメリットはあるといえるでしょう。

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投資には企業の株式を売買する株式投資以外にも、企業に間接的に貸し付ける方法もあります。 

Funds(ファンズ)という投資サービスでは、ファンドへの投資を通じて企業に間接的にお金を貸し付けて資産運用することができます。

Funds（ファンズ）において、投資されたお金の借り手となるのは上場企業グループの企業が中心です。 

お金の借り手となった企業は、私たちが間接的に貸し付けした資金で事業を行います。

弁済期がきたら借り入れた資金に金利を付けて返済を行うため、投資家は投資元本に加えて金利を受け取ることができます。

Funds(ファンズ)のメリットとしては株式投資のように日々値動きがなく、投資する段階から予定利回りが定められています。 

株式投資であれば投資した企業の業績が良かったとしても、他の要因で株価が下がってしまい損をすることもありますよね。 

Funds(ファンズ)ならば貸付先が倒産などしない限りきちんと元本と利息が受け取れますので、比較的損失を被るリスクが低く社債のような投資が可能となります。 

※2021年5月12日現在

予定利回りは1-3%（年率、税引前）とファンドごとに異なりますが、株式投資の配当率の平均と同じくらいです。 

投資は1円からできることもメリットで、株式投資のように最初から数十万円という資金は必要なく、この点でも始めやすいですよね。 

ボラティリティの高い株式投資と併用でリスクの低いFunds(ファンズ)を使うことで、より投資ポートフォリオを安定化させることもできるでしょう。 

ぜひFunds(ファンズ)による投資を検討してみてはいかがでしょうか。 

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