みんなで大家さんは確定申告必要で税金かかる？節税対策向き？投資家目線で解説

少額から始められる不動産投資「みんなで大家さん」が話題ですよね。

金利は6%や7%と高いにも関わらず16年間元本割れがないと公表されていますが、高利回りによる利益に税金はかかるのでしょうか？

この記事では、みんなで大家さんに税金はかかるのか、確定申告は必要なのか、節税対策になるのかまでお伝えしたいと思います。

実際に筆者自身も、2022年7月からみんなで大家さん「成田13号」に100万円分を実際に投資し始めています。

現時点で2回分の分配金も遅延なく受け取っている状況です。

実際に投資中の筆者が解説するので、ぜひ参考にしてください。

みんなで大家さんに税金はかかる？

みんなで大家さんで分配される利益は、雑所得となり税金がかかります。

利益分配金から源泉徴収が20.42％された後に投資家の口座に振り込まれるため、あらかじめ税金が引かれた金額を手にすることになります。

みんなで大家さんは自動で税金が引かれる仕組みです。

実際にいくら税金がかかるかシミュレーション

みんなで大家さんに投資した場合、実際にかかる税金の金額をシミュレーションしましょう。

2023年9月時点で販売しているファンドの想定利回りは、ほとんどが7%となっています。

20.42%の税金はこの利回り7%にかかります。

1口100万円で投資をした場合の1年間の税金と実際に受け取る金額は下記になります。

・税引き前利息：70,000円

・引かれる税金：14,294円

・実際に受け取る金額：55,706円

投資家の口座には、税金が引かれた後の55,706円が振り込まれることになります。

その後の確定申告で決定した所得税の税率＋住民税10%もあとで納付する必要があるので、実際は分配金がもっと減ってしまう方もいるかもしれませんが、それでももらえる金額は大きいですよね。

みんなで大家さんの利益は源泉徴収されているのでは？

サラリーマンには馴染みのある源泉徴収ですが、この意味はご存じでしょうか？

源泉徴収とはサラリーマンが毎月もらえるお給料からあらかじめ税金を取っておくことで、国が所得税を取り忘れないように作った制度です。

みんなで大家さんの税金20.42%もあくまで予想値。

みんなで大家さんの収益は総合課税なので、投資家の所得に応じて税率が変わります。

収入が多い人からは税金をたくさん取る累進課税制度になっています。

あらかじめ税金分を取っておいて、確定申告時に総収入から計算された金額との差額を確定申告で行うシステムなので、確定申告時にもっと税金を支払わねばならない方もいるし、逆に払いすぎた税金が戻る方もいます。

みんなで大家さんは確定申告が必要？種目は？

利益分配金から20.42％が源泉徴収されるのですが、投資家側は何もしなくていいわけではありません。

利益分配金は雑所得となるので、総合課税扱いとなります。

サラリーマンであっても、会社の給与以外から年間20万円以上の収益が出ている場合は、翌年の2月から3月の間に確定申告する必要があります。

年末調整では雑所得に関する計算ができないために、確定申告しないと脱税扱いされる可能性があるかもしれません。

みんなで大家さんの利益や他の雑所得を合わせて20万円を超える方は、確定申告を必ずしましょう。

年金受給者でも、確定申告が20万円以下なら原則確定申告は必要ありません。

公的年金などは2つの条件に当てはまる場合には確定申告をしなくてよいと定められているからです。

1. 公的年金の収入金額が400万円以下で、そのすべてが源泉徴収の対象になっている場合
2. 公的年金などの所得のほかに、分配金などの所得が20万円以下である場合

ただし、上記の条件は所得税に関しての話です。

20万円以下でも住民税のみ確定申告が必要になる場合もあります。

年金の金額や扶養人数によっても変わるので、お住まいの自治体に一度確認してみると安心でしょう。

みんなで大家さんは何口から確定申告が必要？

雑所得がみんなで大家さんの分配金だけの場合、何口投資していると確定申告が必要になるのでしょうか。

これは実際に投資していた期間や実際に支払われた分配金によりますが、予定利回りが6%のファンドに投資していた場合で考えてみましょう。

6%のファンドに3口（300万円）を1年間投資していた場合、分配金は18万円となり確定申告は不要です。

一方で同じ6%のファンドに4口（400万円）を1年間投資していた場合は、分配金は24万円となり確定申告が必要となるため注意しましょう。

実際には予定利回りは6%～7%の間が多く、日割りで分配金も計算されるため、3口から4口投資をしている方は必ず運用結果を調べることをおすすめします。

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みんなで大家さんは節税対策になる？

みんなで大家さんは不動産小口化商品という金融商品のため、従来の不動産投資より節税対策はできません。

しかし、現金ではなく不動産小口化商品で資産を持っておくことで資産圧縮効果が期待でき、相続税対策になることはあります。

みんなで大家さんに「資産圧縮効果」はある

不動産小口化商品の資産圧縮効果は条件によって異なりますが、半分以下に圧縮できるケースもあり、大きなメリットとなっています。

従来の不動産投資よりはるかに手間がかからないにも関わらず、節税対策が可能な点はメリットでしょう。

みんなで大家さんで万が一損失が出ても雑所得の内部通算で節税は可能

みんなで大家さんは16年も損失が出ていないため、今後損失が出る可能性は極めて低いと言えますよね。

もし損失が出た場合も、他に雑所得がある場合、その雑所得の利益からすでに源泉徴収されている20.42%の税金について、内部通算して取り返すことができます。

つまり、他の利益から取られてしまっている税金を、みんなで大家さんの損失分、確定申告をして回収するわけです。

もちろん、みんなで大家さんで損をする確率は低く、今まで一度もありませんが、万が一の時でも使い道はあると考えればより安心できますよね。

みんなで大家さんではできない節税対策

みんなで大家さんは不動産小口化商品ですので、従来の不動産投資で可能となる節税対策の多くは使えません。

従来の不動産投資で可能となる節税対策としては、物件の売買や管理に伴う諸経費、場合によっては交通費や接待交際費、大きいもので減価償却費などがありますよね。

不動産投資の大きなメリットは節税ですが、みんなで大家さんでは使えないものが大半です。

また、みんなで大家さんは雑所得ですので、雑所得でも本当に発生した経費は必要経費になるとされていますが、みんなで大家さんの場合はあまり多くないと言えます。

もちろん、その分だけみんなで大家さんの投資は手間もかからないわけですから、節税アイテムとしてではなくあくまで不労所得に適した投資先と考えるべきでしょう。

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みんなで大家さんは税金のかからないギフトカードがもらえる会員制度がある

みんなで大家さんの高い利回りに対しては税金が引かれていますし、確定申告が必要なケースもあります。

一方で、みんなで大家さんが長年続けている会員制度では、再投資をしたり、友人を紹介したりするごとにギフトカードがもらえます。

当然ながら会員制度は無料なので、投資家にとってはお得なだけのサービスですよね。

みんなで大家さんは投資口数に応じてギフトカードがもらえるキャンペーンが多いですが、ギフトカードには税金がかからないため、利回り換算はさらに高くなるという、メリットが相当大きい特典です。

みんなで大家さんに一度投資をすると無料で会員ランクが与えられ、再投資をした場合や紹介をした場合は、特典やボーナスとしてギフトカードが毎回もらえます。

みんなで大家さんは会員制度を常設しているため、一時的な人寄せのためのキャンペーンではなく安心できますよね。

税金のかからないギフトカードも上手く使うことで、老後の投資はみんなで大家さんだけでよくなるかもしれません。

みんなで大家さんでギフトカードがもらえるキャンペーンあり

みんなで大家さんではギフトカードプレゼントキャンペーンを実施しています。

成田16号新発売キャンペーンとして、1口13,000円、2口なら26,000円、3口なら39,000円相当のギフトカードがプレゼントされる仕組みです。

しかもみんなで大家さんへ初出資される方には、さらに1口につき2,000円追加でもらえるのでお得になりますよ。

お得に投資できるキャンペーンにはなっていますが、比較的長期間の投資になるため、自分に合った投資かどうかを検討した上で、投資判断してみてくださいね。

みんなで大家さんの販売会社と運営会社情報

みんなで大家さんは、不動産小口化商品という投資サービスです。

販売をする会社とサービス運営をする会社の2社で提供されており、東京と大阪に拠点があります。

不動産特定共同事業法に基づいた条件の厳しい許認可を、2社とも取得していることがポイントでしょう。

不動産特定共同事業許可を得るためには、宅地建物取引士の資格や資本金1億円以上などが必要ですし、審査もあります。

どのような会社でも不動産小口化商品を扱えるわけでは全くありませんので、許可を得ているだけでも一定の信頼性は担保されているということになります。

実績のある安全性の高い法人が運営していると言えますよね。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要

都市綜研インベストファンド株式会社（運営会社）の会社概要

まとめ

みんなで大家さんの利益に税金はかかります。

利益分配金から20.42％源泉徴収がされた形で、投資家に利益が支払われます。

また、サラリーマンであってもみんなで大家さんの利益やその他雑所得と合わせて20万円以上になった場合は、翌年確定申告が必要です。

従来の不動産投資よりは少ないものの相続税対策にはなり得るので、税金面でもメリットはあるといえるでしょう。

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