みんなで大家さんに税金はかかる？節税対策になる？投資家目線で解説

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

少額から始められてオンラインで完結できる不動産投資「みんなで大家さん」が話題ですよね。

金利は6%や7%と高いにも関わらず14年間元本割れがないと公表されていますが、高利回りによる利益に税金はかかるのでしょうか？

この記事では、みんなで大家さんに税金はかかるのか、確定申告は必要なのか、節税対策になるのかまでお伝えしたいと思います。

ぜひ参考にして下さい。

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みんなで大家さんに税金はかかる？

みんなで大家さんで分配される利益は、雑所得となり税金がかかります。

利益分配金から源泉徴収が20.42％された後に投資家の口座に振り込まれるため、あらかじめ税金が引かれた金額を手にすることになります。

みんなで大家さんは自動で税金が引かれる仕組みです。

実際にいくら税金がかかるかシミュレーション

みんなで大家さんに投資した場合、実際にかかる税金の金額をシミュレーションしましょう。

2021年7月時点で販売しているファンドの想定利回りは7%となっています。

20.42%の税金はこの利回り7%にかかります。

1口100万円で投資をした場合の1年間の税金と実際に受け取る金額は下記になります。

・税引き前利息：70,000円

・引かれる税金：14,294円

・実際に受け取る金額：55,706円

投資家の口座には税金が引かれた後の55,706円が振り込まれることになります。

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みんなで大家さんは確定申告が必要？

利益分配金から20.42％の源泉徴収が引かれるのですが、投資家側は何もしなくていいわけではありません。

利益分配金は雑所得となるので総合課税扱いとなります。

自営業の方は必ず確定申告しますが、サラリーマンであってもこの雑所得など会社の給与以外から年間20万円以上の収益が出ている場合は、翌年の2月から3月の間に確定申告する必要があります。

みんなで大家さんの利益や他の雑所得を合わせて20万円以上になる方は確定申告を必ずしましょう。

みんなで大家さんは何口から確定申告が必要？

雑所得がみんなで大家さんの分配金だけの場合、何口投資していると確定申告が必要になるのでしょうか。

これは実際に投資していた期間や実際に支払われた分配金によりますが、予定利回りが6%のファンドに投資していた場合で考えてみましょう。

6%のファンドに3口(300万円)を1年間投資していた場合、分配金は18万円となり確定申告は不要です。

一方で同じ6%のファンドに4口(400万円)を1年間投資していた場合は、分配金は24万円となり確定申告が必要となるため注意しましょう。

実際には予定利回りは6%から7%の間が多く、日割りで分配金も計算されるため、3口から4口投資をしている方は必ず運用結果を調べることをおすすめします。

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みんなで大家さんは節税対策になる？

みんなで大家さんは不動産小口化商品という金融商品のため、従来の不動産投資より節税対策はできません。

しかし、例えば現金ではなく不動産小口化商品で資産を持っておくことで資産圧縮効果が期待でき、相続税対策になることはあります。

みんなで大家さんに「資産圧縮効果」はある

不動産小口化商品の資産圧縮効果は条件によって異なりますが、半分以下に圧縮できるケースもあり、大きなメリットとなっています。

従来の不動産投資よりはるかに手間がかからないにも関わらず、節税対策が可能な点はメリットでしょう。

みんなで大家さんで万が一損失が出ても雑所得の内部通算で節税は可能

みんなで大家さんは14年も損失が出ていないため、今後損失が出る可能性は極めて低いと言えますよね。

もし損失が出た場合も、他に雑所得がある場合、その雑所得の利益からすでに源泉徴収されている20.42%の税金について、内部通算して取り返すことが可能になっています。

つまり他の利益から取られてしまっている税金を、みんなで大家さんの損失分、確定申告をして回収するわけです。

もちろん、みんなで大家さんで損をする確率は低く、今まで一度もありませんが、万が一の時でも使い道はあると考えればより安心できますよね。

みんなで大家さんではできない節税対策

みんなで大家さんは不動産小口化商品ですので、従来の不動産投資で可能となる節税対策の多くは使えません。

従来の不動産投資で可能となる節税対策としては、物件の売買や管理に伴う諸経費、場合によっては交通費や接待交際費、大きいもので減価償却費などがありますよね。

不動産投資の大きなメリットは節税ですが、みんなで大家さんでは使えないものが大半です。

またみんなで大家さんは雑所得ですので、雑所得でも本当に発生した経費は必要経費になるとされていますが、みんなで大家さんの場合はあまり多くないと言えます。

もちろんその分だけみんなで大家さんの投資は手間もかからないわけですから、節税アイテムとしてではなくあくまで不労所得に適した投資先と考えるべきでしょう。

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みんなで大家さんは税金のかからないギフトカードがもらえる会員制度がある

みんなで大家さんの高い利回りに対しては税金が引かれていますし、確定申告が必要なケースもあります。

一方で、みんなで大家さんが長年続けている会員制度では、再投資をしたり、友人を紹介したりするごとにギフトカードがもらえます。

当然ながら会員制度は無料なので、投資家にとってはお得なだけのサービスですよね。

みんなで大家さんは投資口数に応じてギフトカードがもらえるキャンペーンが多いですが、ギフトカードには税金がかからないため、利回り換算はさらに高くなるという、メリットが相当大きい特典です。

一度みんなで大家さんに投資をすると無料で会員ランクが与えられ、再投資をした場合や紹介をした場合は、特典やボーナスとしてギフトカードが毎回もらえます。

みんなで大家さんは会員制度を常設しているため、一時的な人寄せのためのキャンペーンではなく安心できますよね。

税金のかからないギフトカードも上手く使うことで、老後の投資はみんなで大家さんだけでよくなるかもしれません。

みんなで大家さんでギフトカードがもらえるキャンペーンあり

みんなで大家さんでは2022年6月30日出資分までが対象となる期間限定のギフトカードプレゼントキャンペーンを実施しています。

成田12号案件に出資した方が対象で、1口16,000相当のギフトカードがプレゼントされる仕組みです。

お得に投資できるキャンペーンにはなっていますが、成田10号案件の詳細も見ておかないといけません。

比較的長期間の投資になるため、自分に合った投資家どうかを検討した上で、投資判断してみてくださいね。

みんなで大家さんの販売会社と運営会社情報

みんなで大家さんは不動産小口化商品という投資サービスになります。

販売をする会社とサービス運営をする会社の2社で提供されており、東京と大阪に拠点があります。

2社ともに不動産特定共同事業法に基づいて条件の厳しい許認可を取得していることがポイントでしょう。

不動産特定共同事業許可を得るためには宅地建物取引士の資格や資本金1億円以上などが必要ですし、審査もあります。

どのような会社でも不動産小口化商品を扱えるわけでは全くありませんので、許可を得ているだけでも一定の信頼性は担保されているということになります。

実績のある安全性の高い法人が運営していると言えますよね。

みんなで大家さん販売株式会社の会社概要

都市綜研インベストファンド株式会社の運営会社情報

まとめ

みんなで大家さんの利益に税金はかかります。

利益分配金から自動で20.42％源泉徴収がされた形で、投資家に利益が支払われます。

また、サラリーマンであってもみんなで大家さんの利益やその他雑所得と合わせて20万円以上になった場合は、翌年確定申告が必要です。

従来の不動産投資よりは少ないものの相続税対策にはなり得るので、税金面でもメリットはあるといえるでしょう。

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