三井住友トラスト・ホールディングスの特徴を紹介！投資のプロがJ-REITの仕組みやメリットについても徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

「J-REITの購入を考えているが仕組みがよくわからない」

「J-REITを取り扱うファンドも多いけど、どのファンドが良いの？」

など、投資先としてJ-REITに関する情報を得たいと考える人が増えています。

J-REITは、不動産投資に特化した上場投資信託です。

J-REITを運用する不動産投資法人は、投資家や金融機関から借り入れを行って得た資金を活用して不動産投資を行い、家賃収入や売却して得た利益を投資家に分配します。

不動産投資法人は一般の法人とは違い、利益の90%以上を分配金として配当するなどの条件を満たせば法人税が不要なので分配金が出しやすい仕組みになっています。

J-REITは株式投資と比べると価格の変動が少なく、長期的な資産拡大を目指しているのでJ-REITを活用したファンドも多いです。

今回は、J-REITの仕組みやメリット、三井住友トラスト・アセットマネジメントが運用するJ-REITファンドについて解説します。

J-REITの仕組みを理解しよう

J-REITは東京証券取引所に上場している不動産投資信託なので、証券口座を開設すればすぐに購入できます。

ただ、J-REITがどんな金融商品なのかを知らない人も多いと思います。

J-REITの購入で失敗しないためにも、まずはJ-REITの仕組みを理解することが重要です。

J-REITは借り入れをして運用が可能

J-REITの運営は不動産投資法人が行っています。

不動産投資法人は、投資家からの出資金だけでなく、金融機関から借り入れをして資金を調達して不動産への投資が可能です。

オフィスビルや商業施設などの様々な不動産に投資を行い、家賃収入や不動産の売却で得た利益を投資家に分配します。

不動産投資法人は実務を行うことができないので、資産運用、資産管理、一般事務についてはそれぞれ専門の会社に委託しています。

条件を満たせば法人税が不要

一般の法人は事業で得た利益に応じた法人税を払う必要があります。

しかし、不動産投資法人は、利益の90%以上を分配金として支払うなどの条件を満たすことで法人税が不要です。

不動産投資法人は法人税を支払わなくて良いので、一般の法人と比べて高い分配金が出せる仕組みになっています。

J-REITのメリットとは？

J-REITは、株式投資などと比べると比較的価格変動が少なく、安定した分配金利回りが得られるので長期的な視野で投資をするのに向いている金融商品です。

ここでは、J-REITのメリット、

• 不動産投資と比べると少額で始められる
• 株式投資より価格変動が少ない
• 銘柄によっては分散投資になる

について解説します。

不動産投資と比べると少額で始められる

個人で不動産投資を行う場合は多額の資金が必要です。

不動産投資を始めるのに躊躇する理由として、自己資金の準備が難しい点が挙げられます。

その点、J-REITは1株の価格が5万円以下の銘柄もあり、不動産投資と比べて少額で始められるのがメリットと言えます。

株式投資より価格変動が少ない

株式投資の場合は、景気の影響や企業の業績によって株価は大きく変動するのでハイリスクハイリターンの投資と言えます。

J-REITの場合は、投資先が不動産に限定されていることもあり、家賃収入のインカムゲインがメインなので一般的な企業と比較して収益が安定しています。

そのため、株式投資より価格変動が少ないのでリスクを抑えた投資が可能です。

銘柄によっては分散投資になる

J-REITは、銘柄によって投資スタイルが異なります。

J-REITが投資する不動産の用途は、オフィスビルや商業施設、投資用マンション、ホテル、倉庫、データセンターなど様々です。

運営する不動産投資法人は、1つの用途に特化した単一用途特化型、複数の用途を組合せて投資する複合用途型、用途を決めない総合型といった3つのスタイルで投資を行っています。

J-REITを購入する際には、どのスタイルで投資を行っているかの確認することが必要です。

オフィスビルや商業施設など収益性の高い用途に投資を行う単一用途特化型の場合、景気の上昇局面では大きな利益を出すことが出来ますが景気後退局面では価格下落や分配金の減配リスクがあります。

複合用途型や総合型は複数の用途を組合せて投資するので収益性では単一用途特化型に劣るケースもありますが分散投資の効果が期待できます。

三井住友トラスト・アセットマネジメントとは

三井住友トラスト・アセットマネジメントは、三井住友トラスト・ホールディングスが100%株主の資産運用会社です。

2018年10月に三井住友信託銀行の運用機能を統合してアジア最大級の資産運用会社となりました。

2021年6月末時点の運用資産残高は約84.8兆円です。

ここでは、三井住友トラスト・アセットマネジメントの特徴について解説します。

三井住友信託銀行をグループ会社に持つ三井住友トラスト・ホールディングスの資産運用会社

三井住友トラスト・アセットマネジメントは、三井住友信託銀行をグループ会社に持つ三井住友トラスト・ホールディングスが100%株主である資産運用会社です。

2021年6月時点において117人のファンドマネージャーと39人のアナリストが在籍するなど、多様な専門性と実績を持つプロフェッショナル集団がファンドの運営を行っています。

取扱いファンドは世界各国の株や債券、J-REITなど271件

三井住友トラスト・アセットマネジメントが取り扱うファンドは、世界各国の株や債券、リートなど非常に幅広いラインナップです。

2022年5月時点のファンドの数は271あり、J-REITを活用したファンドもたくさんあります。

2022年5月22日時点の自社ランキングでは、1位は次世代通信関連 世界株式戦略ファンドですが、2位はJ-REIT・リサーチ・オープン（毎月決算型）です。

三井住友トラスト・アセットマネジメントのファンドにおいてもJ-REITを活用したファンドの人気が高いことがわかります。

三井住友トラスト・アセットマネジメントの会社概要

三井住友トラスト・アセットマネジメントの詳細情報は以下の通りです。

三井住友トラスト・アセットマネジメントが運用するJ-REITファンド

三井住友トラスト・アセットマネジメントが運用するJ-REITを活用したファンドで一番人気なのがJ-REIT・リサーチ・オープン（毎月決算型）です。

J-REITを活用したファンドは人気が高く、三井住友トラスト・アセットマネジメントでも多くのファンドが運用されています。

ここでは、三井住友トラスト・アセットマネジメントが運用するJ-REITファンド、

• J-REIT・リサーチ・オープン
• Jリートインデックス・オープン
• Jリートファンド

について紹介します。

J-REIT・リサーチ・オープン

このシリーズは、J-REITに投資を行って安定したインカムゲインと投資信託財産の中長期的な成長を目指しています。

J-REIT・リサーチ・オープンは、毎月決算型、年2決算型の2種類がありますが特に人気なのが毎月決算型です。

毎月決算が行われて分配金が配当されるだけでなく、2022年5月17日時点の毎月の配当金は65円、基準価額が6,614円ということで分配金利回りが約11.9%と非常に高いのも人気の理由と言えます。

Jリートインデックス・オープン

このシリーズは、J-REITに投資を行って東証REIT指数に連動した投資成果を目指しています。

東証REIT指数は、J-REIT全体の時価総額を加重平均して算出した指数で投資信託やETFのベンチマークとしてよく使われます。

このファンドは、分配金の支払いはありませんが価格の上昇が大きいのが特徴です。

2009年08月17日時点の基準価額は12,439円でしたが、2021年08月17日時点では41,752円と約3.3倍になっています。

Jリートファンド

このシリーズは、J-REITに投資を行って東証REIT指数上回る投資成果を目指しています。

分配金の支払いは毎月決算型で、2022年5月16日時点の毎月の配当金は65円、基準価額が6,729円ということで分配金利回りが約11.6%となっています。

まとめ

J-REITは、東京証券取引所に上場している不動産投資信託です。

株式投資と比べると価格の上下が小さく、安定した分配金を得ることができるので、長期的な資産運用ができる投資先として人気が高まっています。

又、安定した収益が見込めるJ-REITはファンドに活用されていることも多いです。

今回紹介したJ-REIT・リサーチ・オープン（毎月決算型）は分配金利回りが11.9%と高く、価格も安定しています。

これからJ-REIT関連に投資をしたい人は、一度J-REIT・リサーチ・オープン（毎月決算型）を検討してみてはいかがでしょうか。