「森トラスト・ホテルリートはどういったファンドなの?」

「森トラスト・ホテルリートは新型コロナウイルスの影響を受けている?」

森トラスト・ホテルリートへの投資を検討している方の中には、上記のような疑問や不安を抱えている方が少なくありません。

特にホテル特化型のJ-REITであるため、新型コロナウイルスの影響を気にしている方は多いです。

そこで、この記事では、森トラスト・ホテルリートの運用状況や新型コロナウイルスの影響などについて詳しく解説します。

森トラスト・ホテルリートへ投資を検討している方は、この記事を参考にしてください。

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森トラスト・ホテルリートとは

森トラスト・ホテルリートとは、東京証券取引所に上場している「森トラスト・ホテルリート投資法人」のことで、J-REITの銘柄のひとつです。

「森トラスト」および「森トラスト・ホテル&リゾーツ」をスポンサーとする、ホテル特化型J-REITになります。

なお、スポンサーである森トラスト株式会社は、オフィスやホテル、レジデンスなどの運営や管理を行っている会社です。

ホテルの開発や運営など多面的な事業展開を図っている森トラスト株式会社のノウハウを活かして、運用会社である森トラスト・アセットマネジメント株式会社が安定した運用を行っています。

ちなみに、2022年5月10日現在の投資口価格と時価総額などは以下の表で確認することが可能です。

【3478森トラスト・ホテルリート投資法人】

投資口価格

時価総額

分配金利回り

基準日

129,700円

64,850百万円

1.64%

2022年5月10日

出典:森トラスト・ホテルリート投資法人 – JAPAN-REIT.COM SP版

上記のように、分配金利回りは飛び抜けて高いという訳ではありませんが、安定していることが魅力になります。

森トラスト・ホテルリートの価格推移

森トラスト・ホテルリートの価格は、 2017年1月時点の投資口価格は「151,600円」でしたが、2022年5月10日時点では、「129,700円」まで低下しています。

出典:森トラスト・ホテルリート投資法人 – JAPAN-REIT.COM SP版

2020年に発生した新型コロナウイルスの影響を受けたためです。

現在も、回復傾向にはあるものの、以前の水準までは回復していません。

このように、ホテル特化のJ-REITであるため、依然として新型コロナウイルスの影響から脱していないことがわかります。

ただし、新型コロナウイルスから脱却すれば、投資口価格が上がる可能性も高いので、今が買い時という見方をする投資家も少なくありません。

森トラスト・ホテルリートの運営状況

森トラスト・ホテルリートがどういった運用をしているのかを確認するために、以下の3つのポイントを理解するようにしてください。

  • 分配金の推移
  • 利回りの推移
  • ポートフォリオの状況

それぞれについて解説していくので、森トラスト・ホテルリート投資法人への投資を検討している方は内容をよく確認するようにしてください

森トラスト・ホテルリートの運営状況1.分配金の推移

森トラスト・ホテルリート投資法人がホームページで公表している「1口あたりの分配金の推移」を確認すると、新型コロナウイルスが発生する以前の第8期までは、分配金が「3,000円」を超えている状況でした。

しかし、新型コロナウイルスの発生後は、分配金が半分以下になっており、大幅に減少しているのがわかります。

出典:Distributions分配金情報:森トラスト・ホテルリート

実際、2022年2月(第12期)の1口あたりの分配金は「1,061円」と、以前の水準と比較すると3分の1まで減少しており、新型コロナウイルスの影響が続いていることがわかります。

新型コロナウイルスの影響がどこまで続くのか現時点ではわからないため、分配金を期待して購入するのはまだ避けた方が無難です。

森トラスト・ホテルリートの運営状況2.利回りの推移

森トラスト・ホテルリート投資法人の利回りは、2017年1月時点が「3.97%」で、2022年5月9日時点が「1.64%」になっており、約5年の間に利回りは「2.33%」下がっています。

出典:森トラスト・ホテルリート投資法人 – JAPAN-REIT.COM SP版

新型コロナウイルスによって投資口価格が大幅に下落した際に利回りが一時的に上昇していますが、その後下落が続いている状況です。

投資口価格が上昇しているのに対して、前述したように分配金が大幅に下落しているため、利回りが下落しているのは無理もありません。

他のJ-REITの銘柄と違って、ホテルに特化しているJ-REITであるため、新型コロナウイルスによる観光客の減少の影響をじかに受けた形です。

今後の見通しとしては、新型コロナウイルスの影響から脱することができれば分配金も期待できますが、すぐに回復する可能性は現段階では低いと言えるでしょう。

ちなみに、森トラスト・ホテルリート投資法人は、「JAPAN-REIT.COM」が公表しているJ-REITの利回りランキングによると、61銘柄中「59位(2022年5月10日時点)」と最低水準になっています。

森トラスト・ホテルリートの運営状況3.ポートフォリオの状況

森トラスト・ホテルリートはホテル特化型のJ-REITであるため、ホテル以外の物件に投資をしていません。

ポートフォリオを確認すると、2022年2月時点では、運用している物件数が「5」で、客室数合計が「1,496室」です。

出典:Portfolio Dataポートフォリオデータ 森トラスト・ホテルリート投資法人

投資物件の詳細を確認していくと、ホテル需要が高い東京23区内のホテルを中心に投資しています。

特に、インターナショナルブランドである「Hilton」などのトップブランドに投資しているのが特徴です。

上記のように、エリアやインターナショナルブランドを中心に投資をすることで、競合との差別化を行い、リスク分散を行ってきました。

しかし、インバウンドの減少など観光業が新型コロナウイルスの影響から脱していない現状では、リスク分散もうまく機能していないのが現状と言えます。

森トラスト・ホテルリートの特徴

森トラスト・ホテルリートには、以下の3つの特徴があります。

  • ホテルへの重点投資
  • エリアを限定しインターナショナルブランドの比率を高くしている
  • 森トラストグループの特徴を活かして運用をしている

上記の特徴について詳しく解説していくので、内容をよく確認してから、投資するかどうかの判断を行ってください。

森トラスト・ホテルリートの特徴1.ホテルへの重点投資

森トラスト・ホテルリートは、ホテル特化型のJ-REITになり、ホテル以外の不動産には投資をしていません。

ホテルに特化している理由としては、日本の観光産業の成長のポテンシャルが高いことに着目し、今後も成長し続けていく業界であると判断したためです。

設立当時、インバウンド需要の増加している状況の中で、オリンピックや万博などの開催も控えており、成長が期待できる産業であったため、ホテル特化型の投資法人を設立しました。

しかし、新型コロナウイルスが発生したことにより、インバウンド需要がほとんどなくなってしまう状況になっており、厳しい運用状況が続いています。

森トラスト・ホテルリートの特徴2.エリアを限定しインターナショナルブランドの比率を高くしている

森トラスト・ホテルリートは以下の条件の物件を中心に投資しています。

  • 東京23区内を中心にして全国の政令指定都市の中で著名な観光地エリアにあるホテル
  • Hiltonなどインターナショナルブランドのホテル

上記のようなホテルを中心に投資をすることで、よりインバウンド需要を取り込むことを目指しています。

先ほど厳しい運用状況とは述べましたが、こういった条件を定めて厳しく物件を選定していることで、苦しい状況でも分配金を支払うことができているのも事実です。

森トラスト・ホテルリートの特徴3.森トラストグループの特徴を活かして運用をしている

森トラスト・ホテルリートは、「森トラスト」および「森トラスト・ホテル&リゾーツ」をスポンサーにしており、2社のサポートを最大限活かした運用をしています。

その特徴とは以下の3つです。

  • 森トラストが開発した優良ホテルに投資している
  • 「森トラスト」および「森トラスト・ホテル&リゾーツ」のホテル運営のノウハウを活かして運用している
  • 森トラスト・ホテル&リゾーツからマーケット情報や不動産の運営・管理情報を提供してもらっている

上記のように、森トラストグループが万全のサポート体制を構築しているため、安定した運用が可能になっています。

森トラスト・ホテルリートのコロナ影響

結論から言うと、現在新型コロナウイルスの影響をじかに受けています。

実際、利回りや分配金はもとの水準まで回復しておらず、まん延防止等重点措置が適用されるとホテルの稼働率が低調になってしまっていました。

しかし、2022年5月10日時点では、まん延防止等重点措置は解除されていることもあって、ホテルの稼働率は回復傾向です。

今後インバウンド需要がある程度回復してくると、さらに稼働率もよくなり、賃料収入が増えてくることが見込めます。

投資法人概要

投資法人の概要は以下になります。

会社名

森トラスト・ホテルリート投資法人

設立日

2016年1月

執行役員

坂本 周

本社住所

東京都港区虎ノ門四丁目3番1号

また、運用会社の森トラスト・アセットマネジメント株式会社の概要は以下のとおりです。

会社名

森トラスト・アセットマネジメント株式会社

設立日

2000年2月28日

資本金

4億円

代表者名

山本 道男

本社住所

東京都港区虎ノ門四丁目3番1号 城山トラストタワー34階

まとめ

森トラスト・ホテルリートは、ホテル特化型のJ-REITです。

そのため、新型コロナウイルスの影響を大きく受けており、利回りや価格、分配金も減少している状況です。

とはいえ、徐々に回復傾向にあるなど、新型コロナウイルスの影響から少しずつ脱しています。

そこで、この記事では、森トラスト・ホテルリートの運用状況や新型コロナウイルスの影響などについて詳しく解説していきました。

森トラスト・ホテルリートへ投資を検討している方は、この記事を参考にしてください。

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何より海外投資のメリットとしては国内に比べて利回りが高く、平均想定利回りは8.0%以上を維持しています。

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