日本版リートの利回りは高い？投資のプロが銘柄の選び方からチャートの見方まで徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

「J-REITは日本版のREITらしいけど仕組みがよくわからない」

「投資先としてJ-REITを考えているがどの銘柄を選べばよいか教えてほしい」

など、資産の運用先としてJ-REITに注目が集まっています。

REITは米国発祥の金融商品で、日本版のREITのことをJ-REITと呼んでいます。

J-REIT市場が始まった2001年の上場銘柄数は2銘柄でしたが2022年4月時点で大きく増えて62です。

J-REITが投資対象とする不動産は都心部の居住系、ホテル、オフィスビルが中心ですが、九州地方に特化した地域特化型のJ-REITなどバリエーションも豊富になっています。

今回は、J-REITの仕組みや購入方法、銘柄選びについて解説します。

J-REITの仕組みを理解しよう

J-REITは、東京証券所に上場している上場投資信託です。

株式と同じように、取引時間内であれば自由に売買が可能で、需要と供給に応じて価格が上下します。

株式との一番の違いは、J-REITを運営する不動産投資法人は投資対象が不動産のみという点です。

不動産投資法人は投資家から集めた資金や金融機関から融資を受けた借入金を使って不動産投資を行い、家賃収入や不動産の売却で得た利益を投資家に分配します。

不動産投資法人の決算は年2回行うケースが多く、分配金は決算が終わった後3カ月以内に投資家の口座に振り込まれます。

一般的な法人の場合は、事業で儲けた利益に対して法人税が掛かりますが、不動産投資法人の場合は、利益の90%以上を分配金に回すなど一定の条件を満たせば法人税は不要です。

収益のほとんどを分配金充てることができるので安定して高い利回りを提供することができます。

J-REITを進める3つの手順

J-REITは株式と同様に証券取引所を通じて購入するので証券会社で口座を作る必要があります。

証券会社によって購入手数料や取扱銘柄、最低取引金額が異なるケースもあるので証券会社選びは重要です。

ここでは、J-REITを進める3つの手順、

• 口座開設する証券会社を選ぶ
• 口座開設の申込
• 投資資金の入金

について解説します。

口座開設する証券会社を選ぶ

J-REITを始めるためには証券会社で口座開設をしないといけないので、まずはどの証券会社にするのかを選ぶ必要があります。

証券会社によって、購入手数料や取扱銘柄、最低取引金額や独自の使えるサービスに違いがあるので、自身の投資スタイルに合わせてどの証券会社を選ぶかを検討することが重要です。

不動産会社によっては取引が多い人向けに定額コースを設けているケースもあるので上手に活用しましょう。

口座開設の申込

口座を開設する証券会社が決まったらいよいよ申込です。

申し込む証券会社のホームページにアクセスして口座開設のフォームより申込を行います。

申込の際には運転免許証やマイナンバーのデータが必要なケースもあるので準備しておきましょう。

申込が完了すると証券会社による審査が行われます。

証券会社の審査を通過すると口座開設は完了です。

投資資金の入金

無事口座開設が出来たら投資資金の振り込みです。

証券会社によって証券用の銀行口座が用意されているのでその口座に振り込みます。

振込手数料は自己負担になるので、証券用の銀行口座と同じ銀行の口座にしておくと振込手数料を安くすることができます。

J-REITの銘柄の選び方3選

J-REITで成功するためには銘柄選びが重要です。

J-REITでは、投資マンションやホテル、オフィスビル、商業施設などへ不動産投資を行っていますが、投資の方法には3つの種類があります。

重要者指標である分配金の利回りや価格の値動きを表すチャートなどもチェックする必要があります。

ここでは、J-REITの銘柄の選び方3選、

• J-REITには3つの種類がある
• 利回りなど条件をチェックする
• チャートを見る

について解説します。

J-REITには3つの種類がある

J-REITの投資方法には単一用途特化型、複数用途型、総合型の3つの種類があります。

単一用途特化型は、投資マンションなら投資マンション、ホテルならホテルと一つの用途に特化して不動産投資を行うREITです。

利回りの高いホテルやオフィスビルは、相場の上昇局面では価格は上昇しやすいですが景気が悪くなると大きく下がる可能性があり、大きな利益を見込める半面リスクもあります。

投資用マンションなどの居住系は、利回りは低めですが景気に左右されないので長期投資向きといった特徴があります。

複数用途型は、投資マンションとホテル、ホテルとオフィスビルなど複数の用途を組み合わせて不動産投資を行うREITです。

複数用途に投資することでリスクを分散して安定した収益を目指します。

総合型は、特に用途を定めずにケースバイケースで利益を得られそうな用途に不動産投資を行うREITです。

状況に応じて投資先を選ぶ必要があるので、資産運用会社の実力によって運用結果は大きく変わります。

一つの種類に集中して投資することで大きな利益を得ることができる可能性もありますが、複数の銘柄を買うことでリスク分散をするのも一つの方法です。

自身の投資方針に合わせてREITを選ぶようにしましょう。

利回りなど条件をチェックする

J-REITを購入する上で指標となるのが分配金の利回りです。

J-REITは年2回程度行われる決算において利益が出た場合、投資家に分配金として利益を還元します。

低いREITだと1%を切るREITもありますが、ほとんどのREITは3%台～4%台です。

利回りが高い方が良いと考える人は多いですが、利回り=リスクとなるので利回りの高さだけでREITを選ぶと失敗してしまいます。

他にもREITの運営期間や時価総額の規模などのチェックも重要です。

チャートを見る

J-REITは株式と同じように需要と供給によって価格が変動します。

買うタイミングを見る上では、価格の推移を表すチャートを確認することが重要です。

市況によって価格が短期的に下がっていても、3年や5年のスパンで見ると右肩上がりのチャートをしているREITだと今後も上昇が期待できます。

しかし、急激に価格が上昇した場合は、上昇した要因によっては価格が元に戻ることもあります。

J-REITを購入する前に必ずチャートを確認しましょう。

日本リート投資法人とは？

日本リート投資法人は、大手総合商社である双日がスポンサーの総合型REITです。

資産運用は、双日のグループ会社である双日リートアドバイザーズが行っています。

ここでは日本リート投資法人の特徴、

• 双日リートアドバイザーズが運用する不動産投資信託
• オフィスが中心の総合型REIT
• 大手総合商社がスポンサー

について解説します。

双日リートアドバイザーズが運用する不動産投資信託

日本リート投資法人は大手総合商社の双日がスポンサーとなり、資産運用をグループ会社である双日リートアドバイザーズが行っている不動産投資信託です。

2006年に日本リート投資法人の資産運用会社として設立されており、双日が全株式の67%を持っています。

2010年9月に日本リート投資法人と委託契約を結んで資産運用業務を開始しています。

オフィスが中心の総合型REIT

日本リート投資法人は主要投資対象であるオフィスの割合が約85%を占めるオフィスが中心の総合型REITです。

運営会社である双日リートアドバイザーズは、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的にかつタイムリーな投資を目指しています。

大手総合商社がスポンサー

日本リート投資法人の強みはスポンサーが大手総合商社の双日という点にあります。

総合商社である双日の幅広い豊富な資金力とネットワークを活かし、2022年4月22日時点の時価総額は約1,693億円、分配金利回りは4.45％です。

双日リートアドバイザーズの会社概要

双日リートアドバイザーズの詳細情報は以下の通りです。

まとめ

J-REITは、東京証券取引所に上場している不動産投資に特化した上場投資信託です。

株式投資と同じように、証券口座を開設すれば誰でも簡単に購入できます。

J-REITの投資先は、投資マンションやホテル、オフィスビルなど多岐に渡る不動産ですが、それぞれのJ-REITの投資方針によって単一用途特化型、複数用途型、総合型の3つに分かれます。

J-REITを選ぶ際には、分配金利回りだけでなく、時価総額やチャートなどを参考にしながら総合的に判断することが重要です。

今回ご紹介した日本リート投資法人は、総合商社の双日がスポンサーのオフィスを中心とした総合型のREITで、格付け会社のJCRから「A」という高い格付けを取得しています。

分配金利回りも4%以上と高いので、これからJ-REITの購入を検討している人は一度検討してみてはいかがでしょうか。