ワンルームマンション投資をしている方には、投資を辞めたいと考えている方も多いです。

これからワンルームマンション投資をする方は、なぜ投資している方たちが辞めたくなるのかを理解しておきましょう。

事前に理解しておくことで、「どのような要因で辞める理由となるのか」「自分もこの先当てはまるのか」など投資前の事前対策にもつながることでしょう。

ここではワンルームマンション投資を辞めたくなる理由を3つ紹介します。

また、辞めたくても辞められない方もいますので、どのような状況なのかを3つの例を挙げて解説します。

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ワンルームマンション投資を辞めたい人の理由とは

ワンルームマンション投資を始めた人が、辞めたくなる理由には下記の3つ、

  • 借り入れリスクを伴う
  • 利回りが悪い
  • ランニングコストがかかる

ありますので紹介します。

借り入れリスクを伴う

ワンルームマンション投資をする方の多くは、金融機関から事業用ローンを借りて購入します。

しかし、日本人は借入に対する抵抗があるため、毎月支払しなくてはいけないというストレスを感じてしまい、ワンルームマンション投資を辞める方がいます。

さらに入居者あっての事業のため、入居者が居なければ収入が入らず、日々の返済を自身の預金から支払う必要があるでしょう。

そのため借入をしてワンルームマンション投資をするには、毎月の利益より、返済しなくてはいけないという気持ちの方が強くなるため辞められる方が多いです。

利回りが悪い

利回りとは投資した資金に対して、毎年回収できる金額割合を表したものです。

利回りは毎年の家賃収入÷投資資金×100で算出できます。

利回りが高ければ高いほど、投資資金を回収するまでの年数が短いですが、ワンルームマンション投資の全国平均は5%前後です。

5%の利回りである場合、投資資金を回収するまで20年の期間を要することになります。

株やFXなどのハイリターン投資と比べて、不動産投資の場合、回収までの期間が長いという事で辞められる方も多数いらっしゃいます。

ランニングコストがかかる

ワンルームマンション投資をする際は、毎月の収入と借入返済ばかりに目が行きがちですが、ランニングコストも多く必要となります。

借入返済の他に固定資産税や都市計画税、マンションの管理組合に支払う修繕積立金や入居者が退去した際のリフォーム費用、給湯器やエアコンなどの補修・交換費用などが必要となります。

ここで一例を出して収支計算をしてみましょう

当初不動産会社から聞いていた物件の情報は下記の通りと設定します。

マンション価格

1,440万円

家賃

6万円

利回り

5%

上記の場合、20年で投資資金を回収することが可能です。

しかし実際のランニングコストを加味すると下記の表の通りになります。

家賃収入

60,000円

借入返済(25年ローン・金利1.5%)

57,590円

固定資産税・都市計画税

8,000円前後/月計算

修繕積立金

10,000円

合計

-15,590円

毎月15,000円前後の赤字になり、さらにリフォーム費用や補修工事費用などのコストが必要となります。

20年で回収はおろか、気付けば毎年赤字経営になることもあるでしょう。

そのため、収支バランスが悪く、ワンルームマンション投資を辞められる方もいます。

ワンルームマンション投資を辞めるタイミングとは

ワンルームマンション投資を辞める理由を解説してきましたが、どのタイミングで辞めればよいかわからない方も多いのではないでしょうか。

人によってタイミングは異なるものの、ここでは3つのタイミング事例、

  • 目標収益を回収した
  • 売却しても利益がでる
  • ローン完済時

を紹介します。

目標収益を回収した

ワンルームマンション投資をする際に目標収益を決めるのが一般的です。

ある程度の収入をクリアしたあとは「売却しよう」「次の世代(子供など)に贈与しよう」などが挙げられます。

その目標収益をクリアした後は辞めるタイミングとして設定しても良いでしょう。

投資する前に、利益目標を設定しておくことで、物件を手放すタイミングがわかるようにもなります。

売却しても利益がでる

事業用ローンを借りて購入した場合、売却時にはローンを完済する必要がありますが、完済しても利益が出るタイミングで辞めても良いでしょう。

日本の不動産価格は近年上昇傾向にあります。

下記の表は国土交通省が発表している不動産価格指数です。

日付

区分所有マンション

不動産価格指数

前年比

2010/01

98.3

1.1

2015/01

117.4

0.7

2021/01

157.3

▲0.4

2021/02

159.4

1.3

2021/03

159.7

0.2

2021/04

161.1

0.9

2021/05

164.6

2.2

2021/06

165.3

0.4

2021/07

166.9

1.0

2021/08

168.2

0.8

2021/09

168.9

0.4

2021/10

165.9

▲1.8

引用:https://view.officeapps.live.com/op/view.aspx?src=https%3A%2F%2Fwww.mlit.go.jp%2Fcommon%2F001461206.xlsx&wdOrigin=BROWSELINK

不動産価格指数は、日本の不動産価格の動向を指数化した統計データであり、数値が高ければ物件価格が向上していることを表します。

上記の表を見て毎月価格が向上していることがわかり、2010年や2015年と比べても大きく上昇傾向にあることがわかるでしょう。

そのため、所有しているだけで購入時より売却時の方は利益が出るというケースは珍しくありません。

そのような場合は売却し、ワンルームマンション投資を辞めるタイミングと設定しても良いでしょう。

ローン完済時

ローン完済をした後は、ワンルームマンション投資をやめても良いでしょう。

毎月の返済がなくなりますので、よりキャッシュフローが良くなりますが、辞めるタイミングと設定しても問題ありません。

完済後の売却益か、毎月の収入を比較して検討しましょう。

ワンルームマンション投資を辞められない3つの理由

ワンルームマンション投資を辞めたくても辞められない場合があります。

さまざまな理由がありますが、ここでは代表的な例を3つ、

  • 空室状態が続いている
  • 立地が悪い物件
  • 売却利益と預金を足してもローンが完済できない

紹介します。

空室状態が続いている

ワンルームマンション投資を辞める方法として売却する方法がありますが、入居者が居なければ買い手が見つからないことになるでしょう。

買主の立場からみても、入居者が居てすぐに収入に入る方が良いため、入居者が居なければ買い手の間口は狭くなります。

つまり、空室状態が続いている物件や入居者が居ない物件は売却できないため、辞めたくても辞められない理由となります。

立地が悪い物件

ワンルームマンション投資は立地が一番重要です。

立地によって入居需要が決まると言っても過言ではないでしょう。

投資家は利回りだけでなく、立地も重要視しているため、場所が悪い物件は投資しません。

こちらも空室状態が続いていると同様に、買い手が見つからず辞められない理由となります。

売却利益と預金を足してもローンが完済できない

金融機関の残債がある場合、ワンルームマンションを売却するには完済する必要があります。

売却代金で残債を支払っても良いですが、売却益の方より残債の方が大きい場合もあります。

その際は、自身の預金と合わせて完済する必要があります。

しかし自身の預金と合わせても完済できない場合は、売却することができないため、辞めたくても辞められない要因の一つとなります。

まとめ

これまでワンルームマンション投資を辞めたくなる理由を3つ紹介してきました。

さまざまな理由があるものの、大きな理由は収益面でしょう。

ワンルームマンション投資を始めてみたものの、赤字経営になってしまうことはよくあるケースです。

さらに売却できない物件など、辞めたくても辞められないワンルームマンション投資も存在します。

そのため、これからワンルームマンション投資をする方は、自身が投資した際は上記の理由を十分注意しながら始めましょう。

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2.不動産クラウドファンディングサービスの中で、最高額の150億円を調達している実績がある
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4.過去の元本割れ0件
5.月2〜3件の高頻度でファンドを募集している
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