日本で海外不動産投資の人気が高まっています。

日本は人口減少や不動産価格の値上がりが乏しいことから、大きな値上がり益が狙える海外、特に新興国に注目が集まっています。

富裕層にとっては資産の分散にもなるため海外不動産投資を扱う企業も増えてきましたが、やはり海外ですのでリスクは高いのでしょうか?

ここでは海外不動産投資のデメリットとメリットを考察し、どんな方におすすめできるかお伝えします。

参考にしてみて下さい。

関連記事→不動産投資セミナーおすすめランキング10選を徹底比較2020

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海外不動産投資ができるおすすめの国は?

海外不動産投資といっても日本から全ての国の不動産を購入できるわけではありません。

現地にとって日本人は外国人となり、外国人の不動産購入や事業を規制している国は多いです。

またあまりに治安が悪い国や情報が乏しい国、現地の言葉しか通じない国もリスクが高すぎて現実的ではありません。

ここでは日本からでも不動産投資ができるおすすめの国をご紹介します。

先進国

アメリカ

最も低いリスクで海外不動産投資ができる国でしょう。

日本だけでなく世界中に市場を開いていて管理ビジネスも整っています。

日本にいながらアメリカの口座を開くことも可能になりました。

当然ながら現地の管理会社とは英語でコミュニケーションが必要ですが、英語も通じない途上国よりははるかに安全でしょう。

シンガポール

外資を取り込んで急成長を遂げた国だけありキャピタルゲインもインカムゲインも非課税な点は魅力的です。

政治や経済など国としても高度で安定しており、日本より発展している国といえるでしょう。

そのためリスクは低いですが、不動産価格はすでに高く市場が成熟していることは注意が必要です。

新興国

フィリピン

日本における海外不動産投資で最も人気のある国の1つです。

人口増加と経済成長が続いており30年後には東南アジア1位の経済大国になるともいわれています。

著者も10年近く仕事で東南アジアと関わっていますがフィリピンは一際勢いのある国です。

利回りは高く首都のマニラはインフラも整った非常に快適な街に生まれ変わりました。

外国人は土地を購入できないデメリットはありますが融資では大きなメリットもあり不動産投資でも注目を集める国です。

マレーシア

今まで海外不動産投資といえばマレーシアが人気でした。

経済成長率は高く不動産需要も拡大し続けています。

一方で物価上昇は抑えられており非常に住みやすい国といえるでしょう。

将来の移住も見据えた海外不動産投資として日本人に長く人気の国です。

海外不動産投資のメリット3選

日本から海外不動産投資を行うメリットをお伝えします。

海外不動産投資のメリット1 日本と異なり不動産価格が上がっている(値上がり益が狙える)

日本ではなく海外に不動産投資をするメリットはやはり不動産価格が上昇していることです。

日本では経済成長や不動産市場は長期低迷しており、人口減少も加速する中で今後の発展は期待できません。

一方で海外、特に新興国では年6-7%で成長を続ける国も珍しくありません。

住宅や不動産の価格が上がることで大きな値上がり益を狙えることは投資家にとって一番のメリットでしょう。

海外不動産投資のメリット2 日本と異なり人口が増加している(空室リスクが低い)

日本と根本から異なる特徴として人口が増加し続けているという点があります。

日本では東京以外ではいずれ人口が減少し、地方では半分以下になる勢いで人が減っています。

これでは安定した家賃収入を見込める地域は非常に限られてしまいますよね。

一方で海外では人口増加と経済成長が前提であり、住宅の供給が追い付いていないことが問題になるほどです。

日本とは真逆の世界です。

そのため空室リスクが低く安定した家賃収入が見込める点は日本にないメリットといえます。

海外不動産投資のメリット3 国ごとに異なる特徴

国ごとに見ることで日本にはないメリットが分かります。

アメリカでは世界一の経済大国でありながら人口増加と経済成長も続いております。

シンガポールでは税制メリットが非常に大きいです。

フィリピンの経済成長は東南アジアの中でも抜群ですし、マレーシアは日本人が住みやすいという大事な特徴もあります。

海外と一括りにする意味はなく、国ごとに考えることが重要です。

 

 

海外不動産投資のデメリット4選

海外不動産投資にはリスクやデメリットもあります。

注意すべき点をご紹介します。

海外不動産投資のデメリット1 海外の管理会社の信頼性

不動産投資を行うには管理会社が必須です。

日本でも変わりませんが、海外では管理会社の信頼性が何倍にも重要になるでしょう。

先進国ですでに日本のお客を多数抱えている会社は信頼できるでしょうが、日本人のお客がいない管理会社は避けるべきです。

当然英語でのコミュニケーションになりますが、新興国や途上国では英語が使えるのもエリート層に限られる場合も多いです。

管理会社の信頼性ややり取りの手間はデメリットといえるでしょう。

海外不動産投資のデメリット2 為替リスク

不動産に限らず海外に投資する際や事業を行う際は為替リスクが非常に厄介です。

著者自身10年近く海外と仕事をしていますが、為替によって利益が吹き飛んでしまうリスクは常にあります。

特に新興国の通貨は変動が激しく、政治不安などでも価格が一変してしまう恐れもあります。

投資する国の為替について必ず調べることをおすすめします。

海外不動産投資のデメリット3 日本よりローンが難しい

不動産投資にローンは付き物ですが、日本よりローンの条件や選択肢が厳しい問題もあります。

例えばシンガポールでの融資比率は不動産価格の半分ほどしか受けられないなど、国によって条件は異なります。

フィリピンなどは優遇制度もありますが、海外不動産投資は一括で買える富裕層におすすめするのが今でも多いと思います。

海外不動産投資のデメリット4 国ごとに異なる特徴

メリットと同様に、国ごとの特徴はデメリットにもなります。

治安、政治リスク、為替、税制など、国ごとに必ず日本よりよい点と悪い点があります。

メリットだけを見て飛びつくにはリスクが高すぎるため、不動産を選ぶ前に先ずは入念に国を選ぶようにしましょう。

おすすめの海外不動産の購入方法は?

海外不動産を購入するには具体的にどうすればよいか、入り口として2つの方法をご紹介します。

日本企業からの購入

分かりやすく安心できるのは日本の会社を経由して購入することです。

海外不動産を扱う会社も増えているため先ずはセミナーに参加して情報収集をしましょう。

注意点は専門性が高く便利な分、手数料などが高くかかってしまいます。

現地不動産会社からの購入

現地に住んでいたなどすでに現地に馴染みがある場合は現地の不動産会社から購入する手段もあります。

日本の会社を挟まないため余分なコストは大きくカットできますが、言葉が通じることや信頼できる会社を見極める力が前提です。

個人のファイナンシャルプランナーなどブローカー業を営む人もいますがよほど信頼できる場合以外はおすすめしません。

 

 

海外不動産投資をおすすめしたい人の特徴

海外不動産投資は日本での不動産投資より明らかにハイリスクハイリターンです。

行ったこともないけれどメリットがよさそうだからと決めることはやめましょう。

資産に余裕がありリスクヘッジをしたい方、現地に将来的に移住したい方、信頼できる海外の不動産会社とコネクションが作れそうな方にはおすすめできます。

海外不動産投資におすすめのセミナー「SEKAI PROPERTY」

専門性が重要になる海外不動産投資は必ずセミナーなどでしっかり学ぶことをおすすめします。

海外不動産を本格的に扱う不動産投資セミナーは限られていますが、SEKAI PROPERTYでは世界中の不動産投資を学ぶことができます。

東南アジアが特に充実しており、フィリピンやマレーシアを調べてみたい方にも適しているでしょう。

オンラインかつ無料で受講できるため、興味を持った方は先ずどれか受講してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

海外不動産投資は確かに魅力的です。

日本人にとって人口増加と経済成長が続いている海外は、日本では得られない値上がり益や安定した家賃収入の可能性があります。

一方で海外の管理会社とやり取りをするコミュニケーションや信頼性の難しさがありますし、為替リスクも避けられません。

国ごとにメリットとデメリットが異なるため、先ずは興味を持った国をセミナーなどで調べてみるところから始めてみてはいかがでしょうか。

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【執筆・監修】松本拓也

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。