「リバースモーゲージには、罠があると聞いたけど本当？」
「リバースモーゲージの罠にかからないためには、どうすれば良いの？」
リバースモーゲージの利用を検討している方の中には、上記のような疑問を抱いている方も少なくありません。
実際に、リバースモーゲージを利用した方の中には、後悔している方も少なくないためです。
例えば、リバースモーゲージを活用したものの、物件評価額が下がってしまい、融資上限額が大幅に減額されてしまったというケースも存在します。
しかし、決してリバースモーゲージの仕組みが悪いわけではありません。
リバースモーゲージのデメリットについて、よく理解せずに利用してしまったことが原因です。
そのため、この記事ではリバースモーゲージの罠、罠にかからないためのポイントについて詳しく解説していきます。
リバースモーゲージを活用して資金調達をしようと考えている方は、参考にしてください。
もし任意売却やリースバックを検討しているなら、1社だけの査定を信用するのは危険です。
不動産の価格に決まった金額はありません。
同じ物件の査定でも、不動産会社によって300万円以上も差が出ることもあります。
たまたま依頼した会社の査定額が相場より安ければ、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放すことにもなりかねないのです。
最高値を知らずに安売りして大損しないために、必ず複数社に査定を依頼しましょう。
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目次
リバースモーゲージの罠とは
自分の想像とズレが生じてしまって、利用したことを後悔してしまうことを「リバースモーゲージの罠」と呼ぶ方がいます。
例えば、契約当時の物件の評価額が見直しによって大幅に下がってしまったケースです。
また、変動金利型を採用しているプランが多いことから、金利が上昇した際に損をしてしまうといったケースもよく発生しています。
上記のケースのような事態に陥ると、リバースモーゲージを利用したことを後悔しかねないので、罠の内容をよく理解しておくことが重要です。
リバースモーゲージの罠にかかってしまった3つの事例
リバースモーゲージの罠にかからないためには、実際にリバースモーゲージの罠にかかってしまった事例について、理解しておくことが重要になります。
ここで紹介する事例は以下の3つです。
- 物件の評価額が下がり大損をしてしまった
- 金利が上がり利息も上がった
- 融資期限を迎えて元金の返済が発生した
リバースモーゲージの利用を検討している方は、損をしないためにも、内容をよく理解したうえで、利用するかどうかを検討するようにしてください。
リバースモーゲージのメリット1.物件の評価額が下がり大損をしてしまった
自宅の物件価値が下がったことにより大損した事例を紹介します。
Kさんが契約をした当時の自宅の近くは、世帯数が多く活気盛んな街であったため、地域でも地価総額の高いエリアとして有名な場所だったそうです。
実際、物件の評価額も高く、満足いく金額を借り入れることができました。
しかし、最近になって高齢化も進んできたことから過疎化が進み、家を手放す人も増えてきたうえに、近所に火葬場が建設されたこともあり、さらに人離れが加速。
物件の価値見直しの際に、人口の減少が原因で、物件の評価額が下がる結果になってしまいました。
結果、物件評価額が融資額を下回ってしまい、超過した金額を返済しなければならない事態に。
コツコツと貯金していたお金を返済に充てることができましたが、手元にはほとんど残らなかったそうです。
リバースモーゲージのメリット2.金利が上がり利息も上がった
金利が上がったことにより、毎月支払う利息も上がり損をした事例を紹介します。
Hさんが契約した当時は金利が低く、毎月の返済も家計に負担なく行えていました。
しかし、金利の変動があり、以前よりも金利が上昇する事態に。
変動金利型のプランで契約をしていたため、毎月の返済額も増え、当初想定していた以上に毎月の支出が増えてしまったそうです。
現在はまだそこまで金利上昇していないので、生活には困窮されていませんが、今後どうなるか分からないと不安を抱えられています。
リバースモーゲージのメリット3.融資期限を迎えて元金の返済が発生した
融資期限を迎えて元金の返済をすることになった事例を紹介します。
Iさんは、65歳になった時点で融資期限15年のリバースモーゲージの契約を結びました。
住み慣れた家に住み続けながら、お金を融資してもらえて、しかも返済はわずかと、契約当時は非常に有り難い制度だと考えられていたそうです。
しかし、80歳になった時点で融資期限を満了してしまい、融資がストップ。
しかも、物件の評価額も下がってしまい、超過分の借入金を返済することになりました。
リバースモーゲージを利用した際に、いくらか貯金もしていたので返済できましたが、今後の生活が不安な状態に。
自分が長生きした場合も含めて、もう少しライフプランを考えてから契約すれば良かったと後悔されています。
リバースモーゲージの罠にかからないために押さえておくべき3つのポイント
リバースモーゲージは、「長生きするリスク」や「物件の評価額が低下するリスク」など、リスクを理解したうえで、罠にかからないためのポイントを抑えておくことが重要です。
そのため、ここではリバースモーゲージの罠にかからないために、押さえておくべき3つのポイントについて解説していきます。
- 物件の評価額が低くなるケースがある
- 金利が高く設定されているケースがある
- 期限付き契約を結んでいるケースがある
上記の内容をよく確認したうえで、利用後に後悔しないようにしてください。
リバースモーゲージの罠にかからないために押さえておくべきポイント1.物件の評価額が低くなるケースがある
リバースモーゲージでは、持ち家物件の評価額が契約時より下がるケースがあります。
物件の評価額は、周辺の状況や築年数などの様々な理由で下落する可能性があるため、一定期間ごとに物件の評価額の見直しが行われるためです。
実際、地価下落などによって物件の価値が下がっていた場合に、金融機関から融資限度額を下げられてしまったというケースは珍しくありません。
しかも、融資額が融資限度額を超過している場合には、評価額を超過している融資額について返済を求められてしまいます。
上記のような事態になってしまうと、契約者が亡くなられる前に元金の一部を返済する必要があるため、融資された資金をすべて使うのではなく、手元に残しておくようにしましょう。
リバースモーゲージの罠にかからないために押さえておくべきポイント2.金利が高く設定されているケースがある
リバースモーゲージでは、住宅ローンの金利などと比較すると、高く設定されています。
住宅ローンよりもリバースモーゲージのほうが、金融機関にとってリスクが高い商品であるためです。
現役ではない高齢者の方に融資しているうえに、物件の評価額が低下するリスクもあり、貸し倒れが発生する可能性が住宅ローンよりも高くなるので、金利が高く設定されるのは無理もありません。
また、リバースモーゲージでは変動金利型を採用しているプランが多いため、金利が変動して上がる可能性もあることを理解しておくことが重要です。
リバースモーゲージの罠にかからないために押さえておくべきポイント3.期限付き契約を結んでいるケースがある
リバースモーゲージの契約期間はほとんどが「終身契約」ですが、稀に契約期間を設けている金融機関があります。
仮に、期限付き契約をしていて契約期間が終了すると、融資が途絶えてしまい、元金と利息を合わせて返済する事態になる可能性が高いです。
元金の返済を求められる事態になると、亡くなる前に自宅を売却して返済しなければならない可能性もあります。
ただし、期限付きの契約にしている金融機関は稀なうえに、利用する前に契約期間を確認することで、上記の事態になることは防ぐことが可能です。
なお、契約期間でなく「融資期間」を制限している金融機関もあるため、リバースモーゲージを利用する際は、詳細にライフプランを立てておくことが重要になります。
まとめ
高齢者の方でも利用できるため、老後の生活資金や家のリフォーム資金などの資金調達方法の一つとして、リバースモーゲージが注目を集めています。
しかし、リスクも存在し「リバースモーゲージの罠」と呼ばれるほどに、後悔している方も存在するため、リスクについてしっかりと理解しておくことが重要です。
そのためには、実際に活用したことがある方の事例を確認することで、ご自身がそういった事態に陥らないことが可能なのか、慎重に検討する必要があります。
そのため、リバースモーゲージの罠、罠にかからないためのポイントについて詳しく解説していきました。
老後の資金調達方法で悩んでいる方は、内容をよく確認したうえで、リバースモーゲージを利用するかどうかの判断をしてください。