サラリーマンの不動産投資はリスクが高い？融資を受けるための条件を投資のプロが紹介！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

サラリーマンの中でも不動産投資は副業として根強い人気がありますが、誰でもできるわけではありません。

ほとんどのサラリーマンは銀行融資という第一関門に引っ掛かり、断念されている方も多いのではないでしょうか

確かに金融機関独自の厳しい審査をクリアする必要があります。

しかしクリアできれば不労所得で生活していけるようにもなるでしょう。

今回はサラリーマンが不労所得を得て今後生活していくためにも、不動産投資の融資を受けられる条件と、融資が受けられない人に向けてのオススメ不動産投資を紹介していきます。

サラリーマンが不動産投資に憧れる理由3選

サラリーマンが不動産投資に憧れる理由の多くはお金の問題です。

現在の収入だけでなく、将来的な収入不安もあるからでしょう。

ここではサラリーマンが不動産投資に憧れる理由3選、

• 不労所得が欲しい
• リストラされても問題ない
• 老後の資金問題を加味している

を解説していきます。

不労所得が欲しい

不動産投資は働かなくても収入を得られる不労所得に該当します。

サラリーマンの方は毎日同じ時間働き、その肉体労働対価として給与をもらっておりますが、不動産投資は運用管理だけで収入が得られます。

また、今の給与だけで満足している方が少ないのも要因の一つです。

給与の他に収入があれば、より豊かな生活を送れるようになるでしょう。

リストラされても問題ない

会社員である以上、いつリストラがあるかはわかりません。

また、大手企業とはいえ倒産のリスクは0%ではないでしょう。

しかし、不動産投資をしていれば、万が一リストラなどがあっても不動産収入がありますので、生活することはできるでしょう。

老後の資金問題を加味している

2019年に金融庁が老後2,000万円問題の報告書を発表したことにより、将来的な経済問題が注目されました。

最終的には政府がこの問題を鎮火させましたが、多くの国民が不安となっています。

老後2,000万円問題とは、夫65歳、妻60歳の夫婦が無職で30年生活した時、年金を受給していても1,980万円不足するという問題です。

そのため、若いうちから貯蓄するだけでなく、老後に備えて不動産収入を確保したいというサラリーマンも多いのでしょう。

サラリーマンが融資を受けられる3つの条件を解説

サラリーマンの第一関門でもある融資にはさまざま条件があります。

新築アパートを建築する際は「担保評価」「収益性」「属性」などを考慮し金融機関は融資の可否を判断します。

ここではサラリーマンが融資を受けられる3つの条件、

• 土地建物担保評価がポイント
• 不動産投資の収益がポイント
• 属性が大切

を解説していきます。

土地建物の担保評価がポイント

サラリーマンがアパート建築をする際は、金融機関の融資を利用する方が多いでしょう。

金融機関から融資を受ける際は、その土地と建物にはどれくらいの価値があるのかを見定め、担保の設定をします。

金融機関の担保とは、万が一借り入れ返済が出来なくなった際に、事前に設定した担保（土地建物）から貸付金を回収できるようになっております。

ただ担保を設定するのではなく、借入金に対して相当の価値があるのかを金融機関は審査します。

それを担保評価とも言います。

担保評価は土地と建物それぞれ計算し、合算した金額が融資金額より上回っていることで融資の可否を判断します。

建物担保評価計算は以下の通りです。

• 本体金額×5×40％

土地担保評価計算は以下の通りです。

• 土地の面積×路線価×40％

路線価とは国税庁や市町村が定めている1平方メートルあたりの土地の評価額になります。

引用：財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)

土地と建物の評価額を合算し、融資金額より上回っていれば融資の許可が出やすくなります。

しかし、合算した金額が融資金額を下回っているからという理由だけでは融資不可とはなりません。

不足分を補う他の資産や収入があれば、融資可能対象となります。

不動産投資の収益がポイント

金融機関はその不動産投資の妥当性を銀行独自の収支シミュレーションで計算します。

一般的なシミュレーションは実稼働に基づく計算ですが、金融機関の場合、金利に負荷をかけ、入居率を低く設定し、借入期間も短く設定します。

下記の表は一般的なシミュレーションと銀行シミュレーションを比較したものです。

独自のシミュレーションにて黒字経営ができれば不動産単体での収支はクリアとなり、融資許可に繋がる要因となるでしょう。

属性が大切

属性はその人がどのような人なのかを判断するために確認する項目です。

確認する項目は主に3つ、

• 個人の信用情報
• 勤務先情報
• 家系図

ありますので解説します。

個人の信用情報

金融機関は個人の信用情報を共有しているため、他行で借入滞納などがあった場合は融資不可となることが多いです。

勤務先情報

勤続先や年収は、その人が退職し、収入源がなくならないかを判断するために確認します。

有名企業に勤務している、勤続年数が長い、役職が高い人などが融資審査する上で有利になります。

家系図

その人の家系図を確認し、今後必要となる費用などを調査します。

例えば、小さな子供が居れば養育費がかかりますし、ご年配の方がいれば介護費用が必要とります。

今の収入と貯蓄を踏まえて、今後の出費があっても問題ないかを金融機関は確認するため、家系図は必須です。

サラリーマンが中古アパート投資の融資を受けるための条件2選

先ほどは新築アパートを建築する際の融資条件を解説していきました。

つぎに、中古アパート投資の融資を受けるための条件を2つ解説していきます。

年収がポイント

中古アパートを購入する際は、その規模と金額にもよりますが、一般的には年収1,000万円以上が基準となっています。

年収の基準は経済市場と金融庁の報告で変動します。

東日本大震災直後は、建築バブルでもあったため、年収300万円ほどのサラリーマンでも融資可能でした。

近年では違法建築や、不正融資が多くなり、金融庁が融資査定基準を引き締めたため、サラリーマンの年収も厳しく審査対象となりました。

しかし年収1,000万円を超えるサラリーマンは全国でも3％ほどしかおりません。

そのため、金融機関によっては年収の5倍まで融資するところもあります。

そのような場合、高額な金利設定になっているケースが多いです。

中古アパートの事業性が大切

金融機関によって異なりますが、融資金額が3,000万円以下、もしくは5,000万円以下であれば支店決済で融資可能になるケースがあります。

本来金融機関は支店で融資の稟議を作成し、支店内決済した後、本部の承認を得て融資実行します。

しかし、融資金額が低ければ支店内での決済で融資の許可が下りるため、中古アパートの購入がしやすくなります。

ただし、金額だけでなく購入予定不動産の利回りも重要となりますので、収益が出る物件を融資審査依頼しましょう。

融資が受けられないサラリーマンには不動産クラウドファンディングがオススメ

「融資の相談を金融機関にしたけど、融資の許可がおりなかった」というサラリーマンには、不動産クラウドファンディングがオススメです。

不動産クラウドファンディングとは、1万円から始めることができる不動産投資方法です。

不特定多数の投資家から資金を招集し、集めた資金を元手に不動産クラウドファンディングを運営する会社が不動産を購入します。

一般的には賃貸アパートやマンションを購入し、その不動産から得た収益を投資家に分配する仕組みです。

家賃収入や売却利益が収益のメインです。

不動産クラウドファンディングは少額の投資金から始められるうえに、不動産のプロに運用を任せることができるメリットがあります。

しかし、高利回り物件は多くなく平均して5%から7%前後です。

不動産投資初心者サラリーマンは、まず初めに不動産クラウドファンディングを始めてみても良いでしょう。

まとめ

不動産投資を検討しているサラリーマンの融資条件と、融資が受けられない方へのオススメの不動産投資を紹介してきました。

サラリーマンが不動産投資を始めるには、融資が必須条件でしょう。

融資許可を得るためには、年収や勤務先などが大切になるため、すぐに投資できるものではありません。

しかし、融資が通れば不動産投資家として不労所得収入を得ることできるようになり、さらに投資物件を増やしていけば、働かなくても生活できるようになるでしょう。