私募リートは個人で投資できる？投資のプロが特徴から注意点まで徹底解説！

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。ベンチャー企業の役員も務める。慶應義塾大学在学中に株式投資を始め、米国から新興国まで含んだ世界中の株式投資、債券、不動産、コモディティまで幅広く運用中。
2014年から不動産中古ワンルームマンション投資、2017年からロボ投資、2018年からソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングも開始し、現在も継続中。

「私募リートって何？」

「私募リートは個人投資家でも投資できるの？」

REITに投資を検討している方の中には、私募リートという言葉を聞きかじり、上記のような疑問を持つ方がいます。

では、私募リートとは何なのでしょうか？

私募リートとは非上場のREITのことで、投資法人から勧誘がない限り投資ができないREITになります。

基本的に機関投資家を対象にしているREITであるため、馴染みのない方も多いでしょう。

この記事では、私募リートの特徴や注意点について詳しく解説します。

私募リートの投資を検討している企業の方は、この記事を参考にしてみてください。

私募リートとは

私募リートとは、一般投資家ではなく機関投資家を対象にしているREITのことで、東証証券取引所には上場していません。

基本的にオープンな場所で募集が行われておらず、勧誘がなければ投資できない仕組みになっています。

一方で、J-REITは東証証券取引所で取引が可能なため、機関投資家だけでなく一般投資家でも投資することが可能です。

このように、J-REITのように幅広い投資家に対して実施される募集を「公募」と呼び、機関投資家など限られた投資家に対してのみ実施される募集のことを「私募」と呼ぶため、私募リートと呼ばれています。

ちなみに、J-REITと私募リートを比較した表を以下に記載しています。

上記のような違いがあるので、覚えておくようにしましょう。

私募リートの市場状況

私募シートは2010年に第一号のファンドである「野村不動産プライベート投資法人」が組成され、始まりました。

一般財団法人不動産証券化協会が私募リートの資産運用会社から提供を受けたデータをもとに作成している「私募リート・クォータリー No.25 （2021年12月末基準）」によると、開始当初や私募リートの資産総額も「194億円」でしたが、右肩上がりで投資法人数と資産総額を増えていき、2021年12月時点では、投資法人数が「39投資法人」、資産総額が「4兆3,658億円」、物件数が「1,150物件」と、爆発的に伸長しています。

出典：私募リート・クォータリー No.25 （2021年12月末基準）一般社団法人不動産証券化協会

このように、私募リートは投資法人も増え続けており、今後も市場規模を拡大して伸長していく可能性は高いです。

私募リートの特徴

私募リートには、J-REITとは違う特徴が多数あります。

J-REITと同じ感覚で捉えていると、大きな損失に繋がりかねません。

そういった事態を防ぐためにも、以下の3つの特徴を理解しておくようにしましょう。

• 限られた投資家しか投資できない
• 不動産市場価格の影響を受けにくい
• 分散投資がしやすい

それぞれについて詳しく解説していくので、内容をよく確認するようにしてください。

私募リートの特徴1.限られた投資家しか投資できない

私募リートは前述したように、東証証券取引所に上場していないREITです。

しかも、最低投資額が1億円程度と非常に高額であるため、一般投資家が投資できる金額ではありません。

そのため、私募リートに投資しているのは、年金基金や金融機関、保険会社などの機関投資家に限られています。

では、一般財団法人不動産証券化協会が私募リートの資産運用会社から提供を受けたデータをもとに作成している「私募リート・クォータリー No.25 （2021年12月末基準）」で公表されている私募リートの投資家分布状況を確認してみましょう。

出典：私募リート・クォータリー No.25 （2021年12月末基準）一般社団法人不動産証券化協会

上記の円グラフからわかるように、私募リートに投資している投資家は、金融機関関係が「62.7％」で、年金基金が「20.2％」になります。

残りは事業会社であるため、基本的に個人投資家は投資できません。

とはいえ、個人投資家の投資が禁止されているわけではないので、一定水準以上の資産を持っている場合は、勧誘があれば投資することが可能です。

とはいえ、基本的に私募リート投資できる投資家は限定されており、誰でも投資できるわけではないことは覚えておいてください。

私募リートの特徴2.不動産市場価格の影響を受けにくい

私募リートはJ-REITと違って不動産市場価格の影響をあまり受けません。

証券取引所に上場していないため、価格は決算期ごとの不動産鑑定評価に基づいて算出されるためです。

そのため、金融市場や資本市場から受ける影響が限定的になっており、J-REITと比較して価格変動は少なくなります。

また、私募リートの投資期限は無期限で、物件の入れ替えは多少あるものの、すべての物件をまとめて売却することは基本的にないことも、影響を受けない理由のひとつです。

長期間物件を保有することになるため、不動産市場の影響を一時的に受けたとしても、長期間的にみれば影響は限定的になります。

一方、J-REITは東証証券取引所に上場しているため、需要と供給が投資口価格に大きな影響を与えます。

不動産市場だけでなく、金融市場や資本市場の影響も受けやすく、国内株式との相関が高いです。

したがって、J-REITと比較して私募リートは、不動産市場だけでなく金融市場などの影響を受けず、安定したリターンを期待できると言えます。

私募リートの特徴3.分散投資がしやすい

J-REITも多数の投資家から多額の資金を集めて投資をするため、リスク分散ができている投資ではありますが、私募リートのほうがより分散投資がしやすいです。

その理由は、最低投資金額の違いにあります。

J-REITの最低投資金額が5万円程度であるのに対して、私募リートは最低投資金額が1億円程度と高額です。

しかも、対象の投資家が個人投資家などではなく、資金力を持っている投資家である機関投資家であるため、集まる資金がJ-REITよりも高額になる傾向にあります。

私募リートの場合は、運用できる資産規模が数千億円以上の規模になることも多いため、投資対象になる物件の種類や数も多いです。

当然、さまざまな物件に投資できるため、分散度の高いポートフォリオを組むことができ、リスクを抑えることができます。

上記のような理由から、J-REITよりもリスクを分散したうえで、安定的なリターンを望むことが可能です。

私募リートの注意点

私募リートには、J-REITにない特徴を持っていますが、当然注意点もあります。

投資する際の注意点は以下の2つです。

• 流動性が低い
• 最低投資金額が高額

それぞれについて説明していくので、内容をよく理解するようにしてください。

私募リートの注意点1.流動性が低い

私募リートはJ-REITと比較すると流動性が低いです。

証券取引所に上場していないため、24時間取引できるわけではありません。

しかも、投資金額が高額であるため、売却先が見つかりにくいです。

したがって、私募リートはJ-REITと違って投資家が換金したいタイミングで、換金できない可能性があります。

とはいえ、私募リートには、流動性を担保する仕組みとして、投資家同士で売買を行う方法や、投資法人に払い戻し請求を行う仕組みが確立されているので、過度の心配は不要です。

ただし、投資法人に払い戻し請求をすることで迅速に資金が回収できる可能性は高いですが、投資している資金が高額な場合には、すぐに資金が回収できない場合があることも覚えておきましょう。

私募リートの注意点2.最低投資金額が高額

私募リートは最低投資金額が1億円程度と非常に高額です。

基本的に大口の投資家である機関投資家を対象にしているため、最低投資金額が高額になっているのです。

一方で、J-REITは最低投資金額が5万円程度であるため、個人投資家でも投資しやすい金額と言えます。

したがって、あなたが個人投資家なら、J-REITへの投資を検討しましょう。

まとめ

私募リートは最低投資金額が1億円程度と高額なうえに、勧誘を受けないと投資できないREITです。

しかも、機関投資家を対象にしているため、まず個人投資家が投資することはできません。

とはいえ、ある程度の資産規模がある方や、企業の方の場合は、私募リートに投資する機会があるかもしれないので、そういった機会がある方は特徴や注意点をよく理解しておくことが重要です。

そのため、この記事では、私募リートの特徴や注意点について詳しく解説してきました。

私募リートに投資する機会がある方は、この記事を参考にしてみてください。